导读：
    ■2011年惠州两区销榜出炉
    ■珑湖湾矛盾论：区域吸金最多却非量取胜
    ■单价高于区域同类品，实质价值被低估
    ■价值纠误：深圳前三、仅次于纯水岸
正文：

■2011年惠州两区销榜出炉

日前，就2011年惠州的楼市销售情况，各大房企已出炉。以下我们将重点关注惠城区和仲恺区的重点楼盘销售情况，以供大家参考。其实，由于统一口径或计算方法不一致，难免有所争议，且网上签约成交数据往往是滞后于项目实际成交数据。

为此房地内参www.BANQ.cn综合多方面数据，主要从单盘销售总金额、单盘销售套数两个方面，进行排名，以供大家参考。（注意：以下销售数据为惠州惠城区和仲恺区，其他各区暂不列入统计范围。）

单盘销售总金额排行前八名：1、方直·珑湖湾：16亿元；2、中信水岸城：9.9亿元；3、合生帝景湾：9.1亿元；4、隆生·金山湖花园：8.9亿元；5、光耀荷兰小城：7.8亿元；6、万科城：7.4亿元；7、雅居乐白鹭湖：7.0亿元；8、东江学府：6.9亿元。

单盘销售套数排行前八名：1、中信水岸城：1304套；2光耀荷兰小城：1090套；3、方直·珑湖湾：1023套；4、万科城：992套；5、金山湖花园：947套；6、光耀城市山谷：865套；7、东江学府：861套；8、雅居乐白鹭湖：735套。

■珑湖湾矛盾论：区域吸金最多却非量取胜

就2011年惠州惠城区和仲恺区的重点楼盘项目，值得大家注意的是，就在惠城区金山大道与惠沙堤二路交汇处的方直·珑湖湾，2011年全年单盘销售总金额近达16亿元，名列两区单盘销售总额榜首。

而且，关于惠州上述两区的单盘销售总金额排行榜单，方直·珑湖湾比第二名（9.9亿元）遥遥领先6.1亿元，吸金量超过60%；较之第三名的（9.1亿元），更是高出了近乎70%。且方直·珑湖湾更是惠城区和仲恺高新区中唯一一个销售金额过10亿元的单盘，销售业绩之佳，他盘难及。

不止如此，房地内参注意到，其在拿下最好单盘销售金额的同时，销售总套数却并不多，大概1023套。这在惠州上述两区单盘销售套数榜单中仅排在第三，低于第二名的约67套、更低于第一名的约281套。如此看来，销售总金额最高的方直·珑湖湾，在惠州惠城区和仲恺区却并非卖得最多的单盘。

■单价高于区域同类品，实质价值被低估

也就是说，方直·珑湖湾并不是以量取胜的住宅项目。那么，我们按照上述数据折算下，方直·珑湖湾每套单位总金额也要16亿元/1023套=156.4万元。而方直·珑湖湾目前在售的主力户型面积为130~160平米的3房或4房。

如此，取个折中的145平米户型面积来算，理论上方直·珑湖湾平均售价应该为10786.2元/平米。
这样的售价，在区域内价位如何呢？搜索下资料，上述出现的惠州销售楼盘，均价大多是在7000~8000元/平米左右，单价并不算高，甚至只是深圳同质产品的1/2~1/3。方直·珑湖湾的销售套数并不算很多，但销售总金额却远远高于区域内其他单盘，且万元/平米以上的均价较之其他楼盘也相对较高。

更不止如此，事实上，涵括多种产品的方直·珑湖湾，均价最低的高层洋房也要8200元/平米，小高层约1.2万元/平米，联排别墅2.5万元/平米，双拼别墅3万元/平米，更是远远高于区域内其他同质产品。售价如此之高的方直·珑湖湾却依然大卖，其中的理由，如方直·珑湖湾项目本身所拥有的稀缺资源、景观优势、民生稀缺品……更为值得我们探讨。

■价值纠误：深圳前三、仅次于纯水岸

地处惠州四核之心、毗邻365万㎡金山湖公园、拥“江、湖、半岛、公园、湾域、岸线”等六大生态资源的方直•珑湖湾，加上配置的英式管家、铂金级会所、国际水岸风情商业街、南中国首创保姆公寓、国际双语幼儿园等高端配套，成为惠州高尚豪宅生活的标杆。

事实上，以方直·珑湖湾的稀缺江湖资源、配套之高尚，放眼惠州乃至深圳，这样的住宅项目应该仅次于有着“深圳第一豪宅区”之称的华侨城纯水岸，同质产品中深圳可名列前三位。然而，以其目前销售起价，价格看似高了实际上价值却是被低估。较之类似于深圳纯水岸至少6万元/平米的售价，更是远远被低估。人们的豪宅价值观，是时候纠误了！

当然，不少有着强烈价值意识的人们，紧紧抓着了这个机会，这是珑湖湾业主们的幸运，也是方直·珑湖湾在2011年销售总金额如此出色的重要因素之一。作为可媲美深圳纯水岸的传世豪宅，方直·珑湖湾目前正在售的133-172平米二期洋房，坐拥一线湖景，景观比一期更优，且是目前惠州唯一在售的3.1米层高洋房；200-280平米湖滨别墅新品现正销售。强有力的数据证明下，这里的精彩更为值得我们拭目以待！（09）