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限购以来谁筑底:金地特约’2012贺岁篇2

作者:尹香武(半求) 类型:行业观察

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2012-01-20 13:44:34点击6344


前注:2012年1月7日,应金地集团邀请,房地内参www.BANQ.cn负责人尹香武(半求)于当天下午15:00~17:00在金地·天悦湾湖岸会所举办2012开年讲座:《展望2012:限购三段论与房价》。

当天的讲座吸引了近百位客户到场,现场座无虚席,并临时增加许多座位。当天的内容具有专业深度、对行业的及时性,很适合在当前扑朔迷离的开年时刻,贡献给大家,因此整理成稿,作为2012年春节的系列贺岁篇。

以下是分次刊登的讲座速记稿,未经审核,请各位注意鉴别。顺祝各位春节愉快!

尹香武(半求):

■限购第二阶段:楼市利益兴奋点的转移,及大房企的急切出货

限购在第二个阶段会出现什么情况?房地产企业资金的来源大概有几种,银行贷款、自有资金、收的预售款、信托,股市筹资被堵死了、银行也因限购堵死了,众多房企局限在信托上。我们国家发信托的高峰期是2010年下半年,2011年全国到期的信托,大概有477亿左右。这477亿集中在去年的年底支付,由于信托发行时的紧约束,因此属于硬性回笼资金,很多房企必须回钱。因此,限购第二阶段就出现了三种情况:

因为信托到期兑付,导致楼市出现了一次不是因为市场因素出现的调整,是因为信托出现了调整,这是第一个因素。第二个因素是报表,冲业绩的需求让众多房企降低价格要求。第三个因素,主要是这一次影响最大的不是房价,是土地市场的价格,房地产的机会点从下游(销售房产),转移到了上游(低价囤地),因此在销售市场降价、而准备到上游囤地。

假设你是一个房地产企业的决策人,你现在面对着一个诱惑点变了,原来是绞尽脑汁把房价卖高一点,我赚钱多一点,实现我的利润最大化。突然你会发现,我在下游就算卖高一千块钱、两千块钱,它得到的利益还是小,但土地市场价格大幅度的下降(50%左右)。同片区的土地价格在去年下半年同比下降了一半以上,这时候土地市场空出来的价格诱惑,比去做高房价的诱惑要大,这时候决策层的心态可想而知。我宁愿房子低价卖给你,我拿回钱里,去收一些土地,未来这个土地赚的钱更多。所以在去年的时候出现了这样一个情况,越大的企业降价降得越多,为什么?它的兴奋点已经变了,已经不再卖房子。所以大家可以观察一下,去年最急切出货回笼资金、连仪态都不要的公司是谁?(听众:VK)

对,为什么?他要去抢地,赶紧把钱收回来,有多少个纠纷已经不管了,因为利益点在上游,下游的利益点缩减了,这是一个很重要的变化。而这个阶段的变化没有出现系统性的降价,也没有出现二手房价格的降价,只系统性出现了土地价格的降价,而且不但是土地价格降价,土地价格的支付方式也在朝有利于房企的角度转变,原来一个礼拜或者一个月之内要支付,不要紧,现在一年之内可以商量。这时候房地产企业的议价空间突然间增加了,而且这时候房企对地方政府讲,我可以来你这个城市买地,他获得政府的支持度比原来要多很多。所以第二个阶段是以企业的主动调整兴奋点,调整他盈利的主要环节,导致了大企业的房价降得快,降得多,已经不要仪态了。

■限购第三阶段

1、房地产是副业的公司撤退方便且无甚影响

第三个阶段还没有发生、刚刚起了个头,我们只能去分析和想象。我们把它定义在2012年的9月份之前全部要发生完毕,所以这时候个人觉得今年上半年所遇到的变化会倍数于去年全年。我们来演绎一下今年可能发生的变化。我们现在假设把这里面坐着的人划为两派,你们都是房地产企业的老板,那么你们是什么样的老板呢?我左边这一波人假定为中小房地产企业,右边这一波人假定为大型企业的老板。经过调控,在这里有别的业务的国有企业,比如说格力、比如说长虹等等,这样的企业的主业不是房地产,这个时候它做房地产就在受煎熬,因为房地产有可能把他原来赚的钱重新烧掉,如果决策不慎的话,这是一种类型,所以这类企业撤出房地产会比较方便。
  
2、微小型房企撤出楼市,会抬高房价

第二种类型是实力特别小,他们会首先到危险边缘,而万科、金地这些房企并不危险,为因为他们的量支撑很大、余地很大,而小房企的余地会小。所以小企业容易会出现一种心态,我不干了。小型、微型企业不干的方法有很多种,第一个是自己尽快把房子卖掉,这个不划算,为什么?你没有这个客户资源与营销动员能力,但大型房企可以,小型企业不行。既然不干了,如果还不尽快卖掉的化,还要养人,财务成本也高。

这时候微型企业会把项目转卖给大型房企、而非自己去卖房子,之后退出这个行业,做回老本行,或者没有老笨行,得到这笔钱以后又去做投资者,做投资家,风投。我觉得这种微小企业的退出不会使房价发生变化,因为接手的大型房企低价接手后,会用市场的合理价格出售、速度还会很快。万科红是不是这样?我不干了,我把项目卖给万科。万科一包装,不但卖得快,价格还卖得高,所以微小型房企通过转卖项目给大型房企,本身减少了低价盘,反而会使房价升高。我不干了,我退出这个城市或者这一行,它实际上已经退出房地产住宅的开发,我撤了,这是一种类型。
 
3、个别大型房企的保命行动:最大降价动力、最清晰见底标志

还有一种类型是最重要的变化,是大型房企阵营的变化。微小房企阵营的变化有影响,我觉得影响不是很大,因为它很难单套出货,甚至还会阶段性地减少低价盘、抬高房价。但是一旦大型房企中有个别已有保命决心时,压力是最大的。因为中大型房企体量大,有自己固有的文化。你有自己固有的文化,就不利于被收购、被整合。文化是很顽固的,所以这时候这样的企业受到的压力就会大,绿城现在说不降价,我告诉你,真要降起来她会它比谁都快,因为没有人能收购、真正能兼并他的。中国的中大型企业,在这上半年如果遇到问题的话,它一定会大幅度的降价。绿城的老总说的话已经非常明显了,要不就不干了,我全部卖完,我不干了,为什么?他已经无法将包袱甩给别人了。
 
所以去年是微小房企造成的影响大,而今年上半年和他们已经没有关系了,而跟这个大中型房企的群体有关系。中大型企业起的变化会比小型企业、微型企业要大,有几个方面。第一,它的成本更大,它的危机感很大,你还可以撤,他们撤都不可以撤,绿城撤到哪里去?其实他不太好撤,卖一个项目卖了多少钱?五千万,五千万能做什么用?五千万在房地产市场做不了什么用,买一个大商铺都要五千万。把这五千万收回来发现没用,还得卖,要不就卖项目,要不就以最赔的价格卖房子。如果是这样,举个例子,比如我是大型房企,现在遭遇资金大风险,,这时候它是不是会清货?它会清货,清货就是速度快,价格低,让你不买都不行。如果出现这样的情况,我个人觉得就是市场见底的重要标志。

因为房产与快速消费品低价、可亏本清货不同,快速消费品清货后,资金回收以后就可以迅速再生产产品出来,供应不会断档。但房地产就对不起,清货以后,资金无法及时在提供供应,必将造成新的供小于求。就算金地、万科这样的企业收回了钱,他也再投入生产,那么请问他多久能生产出来?出来又是什么时候?那也得两年以后啊。所以现在的限价政策导致的恶劣结果是什么?那就是一年半以后,中国的商品房市场供应量最起码比现在缩减一半。如果缩减一半,这个情况意味着什么?限购压着很多人现在想买买不了,最后你总要放松限购的,你坚信限购会一辈子吗?我是不相信的,总会有取消限购的那一刻。

4、限购的政治后果:对逻辑的无知,我们要当心灾难

如果在放松限购那一刻,供应又跟不上的暴发叠加在一起,给房地产市场会造成灾难,而这个灾难是价格触底反弹,而不是缓慢上涨的灾难。为什么?因为供应量太少了,它不是衣服,不是鞋子。衣服、鞋子亏本卖影响不大,供应量随时可以跟上,但房地产不行。所以现在看报纸的报道,看媒体的报道,我始终感觉政府没有明白现在房价变化的逻辑是什么,他不很明白这是一个最长生产周期的产品。生产一架飞机,一年就够了。但是我们的政策在频繁地无视房产长生产周期的特征,所以最终决策的那个人,要为他忽视长生产周期规律的后果负责任。
  
但也有人会问,保障房这么大,是不是有帮助呢?严格意义来讲有帮助,确实有帮助。供应量放大了,有帮助。但是我们反过来想,这个保障房最重要的是什么?不是钱,现在不缺钱。如果政府放宽现在的保障房的建造限制,我们在座各位五个人成立一个公司,那么就可以建保障房,你每一年给我7%的回报,你们一定干的。然后铺给我,你们干不干?我们所有人都不要买住宅,不要投资房地产,全部干脆都去建保障房,肯定干的。我觉得钱不是问题。生产人力呢?关键的问题是什么?保障房有一个潜台词,必须要公平,公平靠管制。我们现在预感,除非像梅林一村的样子,很好、但又豪宅化了,如果不是这样的话,在全国将大量出现这样的项目,质量很糟糕,偷工减料,后续的管理很乱,分配不公平,引起更大的民愤。要解决这个问题就要强力的管制,而管制的结果是社会会变穷、整体福利受损。所以我个人长远来看,保障房的影响,到目前为止不足以过渡的担心它,而且它的影响主要在接力房地产对于保障固定自资产投资的意义、而不是削弱商品房需求的意义。
  
新加坡可能是70%的人住保障房,香港已经过半了,这两个城市的商品房价是高还是低?高。所以未来剩下的这一波人里面会干什么?低端的物业可以不干了,你还干吗?肯定不干。深圳政府动不动就说一年是五万套,你不干了干什么?干豪宅。以后15平方米的房子会做成豪宅的标准,我要差异化,否则我不是保障房吗?所以全线产品豪宅化的格局就出现了。好的装修,好的设计,一栋楼是豪宅,建得很好。香港不就是这样吗?中国未来也应该是这样。这就是我认为是限价的第三段,而且是影响最深的一段。这一段的出现,我们来想象一下。因为个别大、中型企业要撤退,所以这些企业为了节省在撤退过程中的人力成本支出、财务成本支出,避免影响,它会快撤,低价撤。这时候限价造成最大的影响就会出现,关键的问题是哪个时点造成的影响是最大的。

待续……


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评论者:老吴
半求别总是担心保障房了,未来的人才安居房一大部分是面向政府公务员的,与梅林一村是一个性质。深圳的保障房都是委托给深圳著名的房地产公司(如金地、万科、卓越等)建设甚至后期管理,如果建筑质量和后期管理很差,难道这些公司不怕砸自己的牌子?这就是深圳市政府的高明之处。
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评论者:老吴
中国著名的右派知识分子茅于轼前几天在博文上写到“中国低收入的人买不起房子,而高收入的人买好几套房子却不住”。
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