前注：2012年1月7日，应金地集团邀请，房地内参www.BANQ.cn负责人尹香武（半求）于当天下午15:00~17:00在金地·天悦湾湖岸会所举办2012开年讲座：《展望2012：限购三段论与房价》。

当天的讲座吸引了近百位客户到场，现场座无虚席，并临时增加许多座位。当天的内容具有专业深度、对行业的及时性，很适合在当前扑朔迷离的开年时刻，贡献给大家，因此整理成稿，作为2012年春节的系列贺岁篇。

以下是分次刊登的讲座速记稿，未经审核，请各位注意鉴别。顺祝各位春节愉快！

尹香武（半求）：

■什么力量在推动限购进入第三阶段？

我们说了，2012年已经进入限购影响的第三个阶段，那么什么样的动力、什么样的因素使得这个市场会出现什么样的变化？而且这种变化将倍数于去年全年。回到最开始说的一个问题就是信托。去年2011年的信托到期额度大概是477亿，这是全国。今年未完全统计，我们到期的信托产品的额度是1200亿（后查证为2400亿以上），翻了2.6倍。1200亿相当于什么概念？听起来很小的一个数，它不大，它等于是深圳GDP的1/7，很小的。但是它等于整个全国房地产销售金额的3%。如果房地产统计到每一年的利润率是多少？如果不考虑利用杠杆的情况底下，房地产的利润率是比较低的，为什么很多人觉得房地产商赚钱？是因为它利用杠杆买地，自己付20%，现在钱是银行的，有一个杠杆扩大了它的收益。但如果不考虑这个因素，我们考虑整体的投入资金的回报率，房地产的回报率可能是8%—10%之间，但是这已经占了3%，影响大不大？影响是大的，不是小的。

我们说这个数，还没有考虑银行的资金，银行贷款还没有考虑，银行贷款要不要还？要还。而所有的信托在设定条款的时候，条款是比较苛刻的。比如有股权的质押，比如有土地资产的质押，这时候信托资金的还款是一个索命钱。还款的最高峰有4个月，在今年大家关注这个点是4个月份，第一个高峰是3月份开始偿债。第二点是会歇三个月，6月份开始，一连三个高峰，6、7、8三个月。今年年中的时候是2012年内整个房地产界和信托界矛盾爆发最高的时候，因为这几个月，信托公司要回钱，而由于限购降价不够的化不一定有交易量。所以在这种情况底下，3、6、7、8这四个月份是整个房地产企业的矛盾被非常强度的挑拨起来。之前所谓的不降价，之前所谓的要为业主考虑的种种的事情就会被冲垮。而这几个月一旦是哪些企业信托的回款需要还款额度比较大，必然会出现大幅度的降价。

■取消限购的条件培育中

所以这时候，当然大家不要选择一些非战略性的产品，但是非战略性的产品开始缺少阵地了。这时候的低价，我认为是非规律性的低价，也是非常态出现的低价，这是会出现的比较好的年度购房时点，3—8月份会出现这样的时点。所以这个时点不是规律造成的，也不是调控造成的，就像我去买鞋子。3—8月份中国的房地产市场会出现一轮非常态底价的波折，而这个地价的波折出现的种种可能，不是小型和微型企业，而是中型以及中大型企业都会出现这样的价数。这时候只要保本微利，基本上就会出货了。所以在这种情况底下，限购就进入第三个阶段，而第三个阶段就是我个人认为的限价影响的最后阶段。为什么？

第一，政府自己盖保障房，有可能商品房降了价格、降到成本价，这就是一个信号。政府建设保障房的量已经很大、或者商品房价已经便宜到收购商品房来做保障房更划算，这是一个取消限购的信号。

第二，大量的保障房开始入市，入市的时候大量的房地产反对声音就开始消灭。比如说出现3万套，3万套就消灭了将近10万人的声音，不止10万人，因为小孩没有声音，消灭的可能是20万乃至30万的声音。所以对房价过多的反映，可能在今年最后的限购的第三个阶段都会被慢慢的消灭掉。而这个消灭的过程也会为限购政策的最终推出创造一部分条件。
  
第三，房地产企业，比如万科、金地、富通，他们给政府盖了龙悦居，比政府自己盖好很多，设计得很好，工程管理很到位。政府觉得我不用自己盖了，让企业代建代管就可以了，让企业赚一些商铺，以后管理是他管理。大型企业的表态使得政府放心，这一部分企业不是泡沫分子，他们是稳定楼市供应的重要力量。这时候，几个条件一出现，限购政策的取消就具备了条件。所以我建议大家把所有的眼光盯着3、6、7、8这几个月，这几个月有可能会出现刚才我们说的非常态的底价。

说到这儿，我给大家做一个温馨提示。所有的这些发生，只是凭着直觉和逻辑去推理的过程，这个过程有待于各位去思考，不可以迷信，只是一个方向，我觉得方向是这样的。现在的扳机已经被扣在信托公司的手上，而不是政府，大家不要去看政府了，政府的底牌已经出尽了，政策的利空出尽了，而今年最后的杀招即将出现：信托大兑付。所以这时候金融杀招创造的底部机会可能就会出现。本来我投资家们已经没有准备入市了，要搞别的了，突然之间有这样的机会出现。这就是我对第三个阶段的个人意见。

待续。。。。。。