前注：2012年1月7日，应金地集团邀请，房地内参www.BANQ.cn负责人尹香武（半求）于当天下午15:00~17:00在金地·天悦湾湖岸会所举办2012开年讲座：《展望2012：限购三段论与房价》。

当天的讲座吸引了近百位客户到场，现场座无虚席，并临时增加许多座位。当天的内容具有专业深度、对行业的及时性，很适合在当前扑朔迷离的开年时刻，贡献给大家，因此整理成稿，作为2012年春节的系列贺岁篇。

以下是分次刊登的讲座速记稿，到今天主讲部分全部刊登完毕。未经审核，请各位注意鉴别。顺祝各位春节愉快！

尹香武（半求）：

■保命大队

1、企业榜

最后一个问题，我们来关心一下在这一年里、特别是8月份之前，大型企业的阵营里面和上市公司的阵营里面，哪些企业有可能会出现由他们来创造政策性的非常态的底价，谁会创造？我列了一个提纲，有兴趣的可以抄一下。这个数据是不完全统计，如果我们以企业为单位，今年内需要偿还信托的资金额度，我做了一个排名。先是某企业2012年的，各位可能没有想到。它今年要偿还22.362亿，这是不完全统计，有可能有漏网的。这家公司是谁呢？可能你们谁都没有想到，因为这家公司太突出了，他快能接近国家决策的核心了，竟然借了这么多的钱。

听众：保利。

半求：不是保利，比他们还更接近于决策，大连实德，大连实德于2009年12月4日在哈尔滨花了19个亿拿到哈尔滨的“地王”，可能这个新闻大家已经淡忘了。他们第一次拿“地王”就是这个时候，今年他们要偿还的钱这么多，22.362亿。原来他们是搞建材的，实德铝型材，搞化工的，或者搞新能源的，那些来钱多慢，唯独房地产是来钱快。

排名第一的是它，排名第二的是一家很风光的企业，非常风光，在深圳也很风光，把深圳房地产商当做是做买卖的，是海航置业。买了卓越时代广场的商铺，又不要了，还给你，现在又收了大量的旧改，自己做不了了就关掉。我并不看好这个快速的膨胀，我有点怀疑，因为它今年要偿还的信托资金高达20亿，排在全国有房地产业务企业的第二位，而且以海航置业的名义拿了20亿，今年要偿债，要偿还。
  
第三个，你们刚才猜到了是保利，不是保利集团，也不是保利地产，是总部在上海的保利置业集团。它的额度是18.2亿，它是上海的保利。如果考虑全国的保利，把所有的保利地产、保利置业和保利香港，以房地产为主业的公司加起来，你们预估一下它大概到期的信托资金有多少。

听众：100。

半求：100有点多了，没有到那么多。大概能到50亿，它的销售额是多少？全国公司加起来是10%，它的利润一年可能也就10%，所以保利风光，在国资里面，我和保利的领导不认识，但是我替他操心，替他担心，这么大的额度要还。所以保利排在第三位。
  
第四位的是有一个企业浙江广厦，我们在华南听浙江广厦听得不是很多，但是它今年要还的额度是12.82亿。然后是融创9.5亿，反而是绿城不多，很奇怪，但是绿城也排到了第五。按企业来划分，如果保利以集团计算，保利是第一，如果保利每个独立来看，因为每个公司有独立分摊付款的渠道，所以我们不太好把它捆在一起来说。如果不这样考虑的话，那么它就是排到第三。如果考虑的话，保利排在第一名。
 
2、单盘榜
 
但如果按单盘来算，哪些项目或者哪些企业遇到的风险会最大呢？

第一名是浙江的一个企业，叫新湖中宝地产，基本上是在浙江杭州做生意的。
第二是天津的一家企业，有一个项目融资18亿，叫天一建设，做房地产，做施工的。
第三个企业是上海的恒盛地产，上市公司，好像在香港上市，16.7亿。
第四个是大连万达，11.7亿，还有一家是武汉的公司，福星惠誉，它借下的钱是10亿，项目是水岸国际，项目在武汉中心，所以问题还不是很大。
  
■我们的骄傲

所以看完这个名单以后，我自己不由得很佩服深圳的企业，不由得佩服万科、招商、金地等企业。经过这一次危机，像万科、金地这些企业扩大底盘的时候就到了。你纵观这个名单里面，深圳企业对于信托资金的运用，对于风险的控制，在全国算是最好的。广州离我们很近，广州的企业比较急进，农村包围城市，深圳没有出现。

所以我个人感觉出现需要卖项目或者大幅度的降价来自救的企业里面，我们重点要关注的是哪几家呢？海航，他可能会比较大量的卖项目。第二个是大连实德，我估计它会退出房地产市场，如果不出意料的话。第三个是保利，保利的豪宅比较多，所以保利有可能在有些地方的别墅就会出现大规模的降价。所以你现在看到保利各个地方相互维权的声音比较大，可能跟这个调整有关系，就是要回款。剩下的浙江广厦对我们影响都不大。还有绿城，绿城的信托不多，因为今年影响最大的是信托和银行贷款，而银行贷款是因为之前从去年的3月份开始，国家就开始严控了，所以银行放贷计划的风险受到了控制。所以我个人觉得实德、保利、海航、绿城、天一建设，这些企业可能会出现要卖项目，或者说对项目的售价进行比较大幅度的调整。
  
所以，我把限购政策的影响划分为三个，而今年上半年我认为会进入第三个阶段，第三个阶段有可能出现的情况，我也进行了一些简要的分析。目前我们正处于限价的第三阶段，3—8月份有4个月是比较值得我们去关注的，3、6、7、8，而这几个月可能会出现为了偿还信托资金而进行价格调整的行为，包括有些公司不干了，撤退了，不做这一行了。这时候会导致我们中国的房地产开发里面的垄断程度会增加，垄断的集中度会增加。集中度增加，供应量减少，这时候经过第三阶段以后，如果恰好放松限购、与供应减少一起到来的话，会是一场新的灾难，

而这个灾难是政府的灾难，不是在座各位的灾难。是政府给自己开了一个天大的玩笑，目前政府各级部门和媒体似乎都不是特别理解房价的形成逻辑，更多的利用道德，用情绪去判断房价的高低，所以很可能会出现政府给自己找了一个更大的问题。总归从企业角度来讲，从购房者角度来讲，我们站在深圳的这块土地上可以值得自豪，我们企业真正的具备企业家的精神和风格。遇到风险，我们深圳企业的优势出现了。

又令我们这些客户感到骄傲的是，经过了1997年，经过了之后两次比较大的风波以后，深圳房地产参与的个体，实际上取得了很大的进步，乃至于他们对于房地产经济的理解，在很多制定决策人的水平之上。我们值得为深圳城市的市民骄傲，在这个调控的情况底下，没有出现乱糟糟的情况，这比2007年、2008年都要沉稳的多。所以从这一点上，我比较看好深圳城市的未来，有这样一些特别懂经济规律的人在这个城市，是多幸运的事。所以深圳从供应量，到市民，到我们的企业，我个人从长远的角度来讲，我还是非常看好深圳的，非常看好在座的各位。
  
我的汇报就结束了，谢谢！

后注：主讲部分刊登完毕，问答部分略