导读：
    ■龙岗南联圳埔岭片区旧改首发：万科、正中、鸿荣源三盘益
    ■圳埔岭片区旧改基本资料及规划背景
     一、项目概况
     二、规划背景
    ■圳埔岭片区旧改规划方案
     一、用地布局
     二、总平面设计
     三、各项经济技术指标一览表
     四、空间控制：提升片区整体形象，保障片区公共利益
     五、配套设施规划
     六、道路交通规划
    ■三期开发，提升片区整体城市景观形象
正文：

■龙岗南联圳埔岭片区旧改首发：万科、正中、鸿荣源三盘益

房地内参获得最新消息，《龙岗区南联圳埔岭片区改造专项规划》，已经获得深圳市规划和国土资源委员会技术会议2011年第64次会议审议并原则通过，并根据《中华人民共和国城乡规划法》、《深圳市城市更新办法》以及《关于试行拆除重建类城市更新项目操作基本程序的通知》（深规土[2010]59号）等有关规定，将该更新单元规划（草案）予以公示。

根据资料显示，龙岗区南联圳埔岭片区改造专项规划项目位于龙岗南联片区，北侧临龙岗河，东侧紧临龙城南路，西侧紧临规划德政南路。南联圳埔岭片区旧改处在龙岗中心城地段，其旧改更新则意味着龙中将得到进一步的净化，对于与该项目在同一片区的正中时代广场、鸿荣源·公园大地、万科·天誉来说，将享受旧改之先机利好。

■圳埔岭片区旧改基本资料及规划背景

一、项目概况

龙岗区南联圳埔岭片区改造专项规划项目位于龙岗南联片区，北侧临龙岗河，东侧紧临龙城南路，西侧紧临规划德政南路，拆迁用地面积126792.8㎡。其中，开发建设用地面积76999.5㎡，容积率5.3，计算容积率总建筑面积410000㎡。

其中居住建筑面积137000㎡（含保障性住房建筑面积13700㎡），商业建筑面积35000㎡，办公建筑面积50000㎡，商务公寓建筑面179750㎡，配套设施建筑面积8250㎡。

二、规划背景

龙岗区南联圳埔岭片区改造专项规划是2006年12月市府（2006）258号文件确定龙岗宝安区70个旧改项目之一，同时也是2007年12月市府〔2007〕673号文件确定59个旧改项目之一。改造地块位于深圳市龙岗中心城吉祥路地区的东北部，北侧毗邻龙岗河，与龙岗文化中心和龙城广场地铁站相邻，具有良好的交通区位和景观资源。

项目具体编制范围为龙岗河、龙城南路、德政路、规划爱南路围合的区域。本次拆迁面积12.68公顷，现状均为城市建设用地。其中拆迁范围内以工业用地为主，面积8.87公顷，占建设用地70.0%；其次是居住用地和商业服务业用地，分别为1.49公顷和1.15公顷，占建设用地11.8%和9.1%。

在区域协作不断加强的宏观背景下，为进一步推动深圳特区内外一体化的城市进程，龙岗区将大力提升城市建设水平，加大城市基础设施建设力度，而拥有良好的区位、交通条件和自然资源优势的南联圳埔岭片区，改造后将改变片区杂乱的建设面貌，提升片区基础配套服务水平，为龙岗中心城功能完善和城市品质提升作出重要贡献。

■圳埔岭片区旧改规划方案

一、用地布局

改造片区共划分为3个地块，项目改造用地性质分别为二类居住用地（R2）和商住混合用地（C2+R2）。片区人口规模约为0.44万人。

二、总平面设计

在上层次规划指引下，整体空间组织以龙岗中轴线为核心主轴，以龙岗河景观带和深惠路城市发展带为骨架展开，强调对龙城广场、龙岗河等公共资源要素的利用。其中龙岗河景观界面强调舒展、开阔的景观效果，通过建筑退台、出挑、露台、架空等虚实对比的处理手法，形成通透、轻盈的滨河界面。

而德政路沿线通过整齐划一的商业裙楼以及丰富景观空间，形成具有活力的商业景观界面。同时增设通往滨河空间的步行廊道，强化滨河景观与片区内部的渗透。

三、各项经济技术指标一览表

该项目经济技术指标，拆迁用地面积为126792.8㎡，开发建设用地面积为76999.5㎡，计容积率建筑面积为410000㎡。其中，住宅137000（保障性住房13700㎡），商业35000㎡，办公50000㎡，商务公寓179750㎡，公共配套设施8250㎡；

包含了12班幼儿园3200㎡，门诊部2000㎡，居住小区文化室1500㎡，社区服务站200㎡，居委会及物业用房400㎡，垃圾转运站250㎡，电动汽车公共充电站700㎡。

项目地块净容积率5.3，建筑限高200m，绿化覆盖率35%，规划居住人口4400人，停车位2540个，车位比为0.58。

经济技术指标一览表
项目 数量
拆迁用地面积（㎡） 126792.8
开发建设用地面积（㎡） 76999.5
计容积率建筑面积（㎡） 410000
其中 住宅（㎡） 137000（保障性住房13700㎡）
 商业（㎡） 35000
 办公（㎡） 50000
 商务公寓（㎡） 179750
 公共配套设施（㎡） 8250
 其中 12班幼儿园（㎡） 3200
  门诊部（㎡） 2000
  居住小区文化室（㎡） 1500
  社区服务站（㎡） 200
  居委会及物业用房（㎡） 400
  垃圾转运站（㎡） 250
  电动汽车公共充电站（㎡） 700
地块净容积率 5.3
建筑限高（m） 200
绿化覆盖率（%） 35
规划居住人口（人） 4400
停车位（个） 2540

四、空间控制：提升片区整体形象，保障片区公共利益

为提升片区整体形象以及保障改造后片区的公共利益，规划在建设指标的基础上强化道路退线、开敞空间、建筑形态等空间控制内容。其中本次规划结合龙岗河滨河景观规划8000平方米的公共开放空间（占建设用地的10.4%）。

五、配套设施规划

规划区内公共配套设施的落实上层次规划要求，并与实际用地规模、规划人口容量和居住人口分布情况相对应。各类公建设施项目与数量根据《深圳市城市规划标准与准则》确定。本次旧改编制范围内的各类配套设施均在改造范围内解决。

建设范围公共配套设施一览表
设施类别 项目名称 设施规模（平方米） 所在地块号
  总量 规划增加 现状保留 规划增加 现状保留
教育设施 幼儿园（12班） 1所 占地规模3600平方米，建筑规模3200平方米  03 
医疗卫生设施 门诊部 1处 建筑规模2000平方米  03 
文娱设施 居住小区级文化室 1处 建筑规模1500平方米  01 
行政服务设施 社区服务站 1处 建筑规模200平方米  01 
 居委会和物业管理用房 1处 建筑规模400平方米  01 
体育设施 社区体育活动场地 1处 占地规模750平方米  02 
其他设施 公共充电站 1处 建筑规模700平方米  01 
 垃圾转运站 1处 建筑规模250平方米  03 

六、道路交通规划

根据上层次规划对本项目的规划要求，落实龙城南路路，同时打通龙腾三路路、德政南路路以及爱民路。增设滨河交通通道，完善片区交通微循环。同时以轨道3号线和龙岗河滨河绿道为主线，建构层次清晰、安全舒适的慢行交通系统。

步行流线结合天桥、龙城广场增厚体、建筑连廊进行组织，串联地铁3号线龙城广场站、龙岗河滨水游憩空间以及建筑功能空间。规划共配建停车位2540个，停车方式以地下停车库为主。

■三期开发，提升片区整体城市景观形象

资料显示，本次改造共分三期进行建设。

一期：开发03地块。拆迁用地15231.5平方米，主要包含03地块、爱民路以及龙腾三路的拆迁。一期开发建设用地面积为7302.4平方米，计容积率总建筑面积为38150平方米，开发强度为5.2。一期重点保障以下公益性内容的建设：保障性住房13700平方米、垃圾转运站1处（250㎡）、门诊部（2000㎡）、12班幼儿园（3200㎡）。

二期：开发02地块。拆迁用地26174.8平方米，主要包含02地块、龙腾三路、德政路南段的拆迁。二期建设用地面积为14319.7平方米，计容积率总建筑面积为88300平方米，开发强度为6.2。

三期：开发01地块。拆迁用地71058.5平方米。建设用地面积为55377.4平方米，规划总建筑面积为283550平方米。三期改造复合建设居委会和物业管理用房1处（400㎡）、社区服务站1处（200㎡）、小区文化室1处（1500㎡）；同时沿德政路与沿街商业复合建设公共充电站1处（700㎡）；并沿龙岗河提供8000㎡的公共开敞空间，提升片区整体城市景观形象。（06）

项目区位图

土地利用规划图

规划总平面

空间控制总图

道路交通规划图

开发建设时序图

 经济技术指标一览表

建设范围公共配套设施一览表