一、时间：2001年9月12日11：40---13：30

二、地点：侨城北路（侨香路）南、欢乐谷北、沙河工业区东、燕含山公园西之间的80万平方米波托菲诺原始地貌区域。离深南大道步程约20分钟、车程约5分钟。

三、事件：步行考查华侨城地产的新项目----“波托菲诺”

四、人物：同事小李、香港老黄、半求

五、考查实录：

1、潮洲街、香山西街现由承建单位---广西一建翻修。铺彩砖地面、移植椰树、芒果树，已经大约完成一半。初步感觉颜色搭配呆板、树种稍显单调，与招商地产灵活、富有艺术感的处理手法比，似乎稍欠火侯些。也许，华侨城讲究的是整体吧。

2、整个波托菲诺占地分为2个部分：东北片的天鹅湖区和西南片的燕栖湖区。二区之间以香山西街为分隔。二片区合呈8字形，各占地40万，天鹅湖区稍大。

3、历史渊源：
（1）东北片的天鹅湖区最早是作为华侨城地产的“侨城花园”来开发（请参考本人2000年度的南山区楼盘购买指数）。侨城花园原设计是12栋34层、112米高的住宅大楼组成。
“侨城花园”1999年5月初就已经开始建，2000年中，在建中的10、11、12栋停工。原因是由于该盘定位模糊，南山蔚蓝海岸、星海名城等楼盘以前所未有的面貌出现，促使华侨城地产痛定思痛，重新寻找出路。今年初，复建。
现在卖的就是这3栋曾经停过工、默默树立达一年之久的旧楼。
（2）西南片的燕栖湖区原来是作为欢乐谷的发展备用地，后来改为地产项目——“西湖花园”，直到今天整合为波托菲诺的一部分。
西湖花园本是作为纯別墅区发展。该区域的配电房、燕栖湖挡土墙都已经早早建好。现在地质勘查取样正在进行。

4、地貌概况：
（1）整个地块北高南低，至高点是燕栖山，估计高约20米，大约7层楼高吧。地快起伏有秩，有了保证大部份业主视线的先天条件。
7000平米的燕栖湖（人工）水质比4000平米的天鹅湖（天然）的要差些，形状也怪些，而且可以看到燕栖湖东岸有2根市政污水管在排污水，相信以后会解决。
还有燕栖湖岩石做的挡土墙，实在丑陋，轮廓不连贯，估计要重新搞。但是那才是去年才做好的啊！燕栖湖中有一湖中岛倒是增加了些情趣。
（2）地块北望桃源村、陶然居、高发科技园、华庆自行车厂以及塘郎群山；南边并不能看到海，景观轮廓也不协调，令我们有些失望，这里毕竟是赫赫有名的华侨城啊！东面是燕含山公园美景；西面看到沙河的违章建筑。燕栖山西北角有一中国石化的加油站。
应该说，整个小区的外围景观、视野并不突出，这就要求小区的景观营造要下大功夫来弥补。

5、楼房情况：
（1）现在开售的是旧3栋，为连体式塔楼，12月主体完工交楼总建筑面积8万5平方米。小区大门门卫室、成人游泳（1000—1500平方米）、凉厅、喷泉已经建好。
墙体采用清水施工，十分光滑，涂料可以在防水层上直接施工。江苏一建是深圳2家掌握此技术的公司之一，确实名不虚传。
涂料工程刚开始，以米黄色为主调、积黄色为点缀。从露出的建筑头部来看，并不很协调，但愿是局部的错觉。
由于是连体，因此，中间的房子之间距离过近，2户之间的距离大约为12米左右。这与豪宅的定位有差距。
华森在设计中，把佣人电梯、佣人入户门彻底分开了，特别是佣人电梯放在步行楼梯处是个创新。步行楼梯采用开放式，采光通风观景都一流，值得一提。
但是1999年初完成的设计有很多缺陷，现在看来其实是完全可以避免的。比如梁的设计过于保守，向下占有的空间太多，梁下净空竟然只剩下220公分！这似乎是华森的特点，其设计的其他项目一样有这样的缺憾。
由于这个原因，户型的改动将成为梦想，想吊顶掩饰都没有空间了。特别是楼梯间，纵横交错的横梁怎么处理？
样板房设在最西的12栋16楼。来到8层以上，有朝北窗户的户型就可以清晰听到北环、桥香路的噪音，而且非常明显。朝南的房间就没有什么噪音。由于将续建的另外14栋高层都是在小区外围，因此，朝北的户型噪音将不可避免。
据向现场的施工工程师了解，白天、晚上都可以清晰地听见欢乐谷的喇叭声音，而且比较大，白天感觉并不明显，但是完善非常明显。当时，我们并没有听到喇叭声音。
看来，旅游地产还要考虑怎么避免旅游的噪音问题了。当然，除此以外的其它区域特别是燕牺湖区是非常安静的。
户型全部是250平方米以上的大户型。采光都还不错，但是窗户可开面只占1/5不到，过小。每户有个小花池，这也是华侨城的保留节目了，全部种话效果应该不错。
阳台为弧形，基本上都是每户3个（客厅、主人房、厨房各一），视野开阔，但是护栏约为73公分，太矮，没有安全感，如果能够加高个15公分左右，安全感就强多了。这也是现在楼盘的通病，为了美观安全似乎被遗忘了。
样板房的设计、施工出乎意料的粗糙，设计师的原意是简朴、豪放，但是变味了，似乎不伦不类。唯一令人眼前一亮的是最西面的房子装备了全套木质洗脸盆、浴缸、沐浴房。
应该说，户型即没有创新，布局还比较失败。在这么大的空间里，既然把客厅设计得如此别扭，有间房的电视墙只有大约1米宽，左边是走道，右边是阳台，到时候不知道是看走来走去的人还是看外面刺眼的阳光？
豪宅常见的落地玻璃窗户在这里也没有见到。采用常规的凸窗。

（2）正在建设中的为2栋点式34层塔楼，吸取了连体的教训。但是其设计依然采用99年的方案，确实比较莫名其妙。

（3）工程用料：顾地塑胶、OTIS电梯、绿色铝合金框无色玻璃窗户、天地混凝土等、可视对讲、紧急求助系统等。

7、考查的一个多小时里，共有4架飞机飞过，但是无甚噪音。