导读：
   ■今年后房租普涨，农民房涨幅堪比公寓
   ■刘易斯拐点两条件到来，楼市价稳租涨
   ■户型越小，对价越高：重看侨城馨苑、汉京确悦、港澳8号
正文：

■今年后房租普涨，农民房涨幅堪比公寓

按照惯例，年后房屋租金开始上涨，是意料之中。但让人始料不及的是，2012年新春后深圳房屋租金价格涨得如此之高，连不少老客户的租金也涨了50~100元不等。部分片区的农民房租金价格甚至直追住宅小区。

以深圳景田市场几栋农民房为例。地段和采光较好的农民房单间月租要1600元，一房一厅的租金甚至超过2000元，物业管理费和水电费还得另计，更甚的是目前还没有空房出租。这并非个案，深圳其他区域的农民房租金也不乏这样的情况。

南山区白石洲的农民房，几乎都是中介接手，一个约摸15平米的单房每个月就要750~850元，还不包括水电费等，折算下来月租金要达到53.3元/平米。龙华新区民治街道的农民房，一厅一房月租金也要850元，还不包括水电费、管理费、卫生费，且只能签3个月以便于涨租。数据统计，刚刚过去的一年，是深圳农民房近几年来租金涨幅最大的一年。

■刘易斯拐点两条件到来，楼市价稳租涨

事实上，无论是农民房还是住宅小区，开年以来租金均不断在上涨着。南山区蛇口四海公寓的一套约摸30平米的公寓，月租金达2500元，且没有降低倾向。种种迹象看来，深圳房屋租金，存在的上涨空间难以避免。如此，即使在住宅严控时期，租金的上涨对房屋售价会如何呢？

改革发展30多年的深圳，目前大体上多以中高端产业或者第三产业服务业发展为主。尤其是在深圳主城区，如罗湖的第三产业服务业、南山的高科技产业、福田的金融服务业……更为明显。尤其是刘易斯拐点两个条件的逐步体现，更是意味着深圳乃至中国的廉价劳动力时代一去不复返。

从理论上而言，房地内参认为，当刘易斯拐点两个条件到来，往往经济增速会放缓，服务业比重增长、通胀中枢抬升、劳动力成本上升，这时会增加企业成本，从而减少商品的生产，使得商品价格上升。同时，物业租赁对价能力也在提升。此时，楼市就会出现价格稳定、租金上涨的情况。

就目前来看，深圳中高端产业的发展，对人力资源的要求高，企业为此付出的成本、人工也因此高涨。5年前，某行业某企业请一名员工工资约3000元，如今大概就得5000~6000元才能搞定。然而，即使人工高涨，深圳不少企业仍难以找到合适的员工，人才十分缺乏。加之房租上涨、生活成本高、通胀不断抬升的同步影响，形势更为严峻。

■户型越小，对价越高：重看侨城馨苑、汉京确悦、港澳8号

需要考虑的是，若企业没有为员工提供住房，以深圳目前房租水平来看，一般人得把三分之一薪水花费在房租（收入越高人士，对居住要求也就越高）。如此，目前深圳出现的房租上涨空间应该可理解。

值得注意的是，对于房屋租赁，相差无几的区域、地段，往往房子越小，单位租金就越高，相应售价也就越高。如深圳罗湖某大厦约25平米公寓月租金1200元，约50平米一房一厅月租金2000元，单位租金分别是48元/平米、40元/平米；南山蛇口四海公寓的公寓单位租金更是超过70元/平米。

如此算上房屋的租售比，面积越小的户型单位，受租赁市场欢迎之余更为容易出租，对外售价预期也会更高。如以3.5个百分点的回报率来算，25平米公寓月租金1200元，相应售价为1.65万元/平米；而100平米户型月租金3600平米，对应售价为1.23万元/平米。

这样的理解下，深圳目前的中小户型住宅物业，在城市发展趋势下，应该值得首次置业者和意向投资者重点关注。如就在深圳最繁华的商业旺区——东门步行街大门之首的港澳8号、华侨城里目前唯一的中小户型物业侨城馨苑、深圳原特区内罕见的百万三房户型---汉京·确悦，因此而值得给予更多留意。（09）