● 半 求

2001-10-15

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    A.时间：2001年10月2日、10月4日二天上午约10：00~11：30，10月7日18：00~18：30，共计赴现场三次。前期为观察地貌概况于9月15、16日二次上大南山顶。
    B.地点：由学府路、桂庙路、前海路、港湾大道围合而成的占地18.5万平方米的“阳光棕榈园”区域、大南山顶峰。
    C.事件：实地步行考察中海“阳光棕榈园”地域、项目情况。
    D.考查实录：

    一、地域概貌：
    （1）经过步测，深南大道与“阳光棕榈园”步程约12~15分钟；由桂庙路至南新路步程约5~6分钟；由正修建的学府路至南新路步程约3分钟；经学府路到家乐福需时10分钟；离金雅西部建材市场2~3分钟步程，以后装修还是非常方便，在家门口就可以买装修材料了。
    （2）“阳光棕榈园”靠前海路围墙侧，种植了大王椰、勒杜鹃等多种绿化植物，给本来绿化一般的前海路注入了一股新风。
在路边的6块广告牌前分别建了供路人休息的小亭，这种人性化设施值得一提。
    （3）整个地块用铁丝网围护，围拦上贴满了塑料花草（金色家园售楼处前的塑料花草最后全被拿光了，不知这里可以保留多久），显得比较假，不真实，本来大王椰等自然绿化蛮好看的。
反观中海的其他项目，围墙做得比这里漂亮多了，这里做得太初步了。我总觉得围墙是半成品，还没做完似的。
    （4）地块北面紧邻基本荒废的“万进隆大型停车场”。进去停车场探访，其实并不大，就一块狭长的空地，有几辆烂车停在那儿。
挨着学府路的“天津汽车维修中心”隔停车场与“阳光棕榈园”相望，距离大约10~15米，维修中心门朝学府路开，对“阳光棕榈园”基本无影响。
这2块地皮不知道是何归属。
    （5）地块东南部有一个多层住宅区“桂珠苑”，是南山区建设局补偿给向南村的。因为当时建设桂庙路时，拆了向南村村民的一些住房。
    小区共有5栋建筑，不到200户。由南山市政物业公司管理。中海的“阳光棕榈园项目部”就设在第5栋的3楼，从外面看似乎是租了不下3个大间。
    （6）地块内部的东南角，也就是小区未来的幼儿园处，因为暂不开发，所以铺上了绿草坪，没有黄土裸露，可以避免雨天水土到处流。这给了我一个很好的印象。
    （7）地块西面是宽110米、全长3公里的港湾大道，该大道现在正在进行路基工程，在现场可以远远看到压路机在工作。明年初开始铺设路面，计划2002年7月通车。
港湾大道起疏散西部通道、妈湾港车流的作用。1、2期与港湾大道的最近距离大约有500米，3期最近距离大约为250~300米左右。
    （8）前海片区位于珠江入海口，登上大南山至高点极目远眺，正象我在《对中海地产的批评和建议》中所讲的，确实具有动态美感，碧海无际、秋水长天、海鸟翱翔、船帆点点。可惜中海的策划人员似乎对此视而不见。
    当然，前海片区的高压线、违章建筑确实大煞风景。后文有详细探讨。

    二、工程状况初探
    由于工程刚刚开始，所以可以告诉大家的情况并不多，以后有兴趣再接着探讨。
    （1）“阳光棕榈园”一期占地面积8万平米，建筑面积14.5万。为多层、小高层。据说是明年8、9月份可以入伙。容积率1期是16.5、总体是1.8，如果属实，这将是南山除别墅外数一数二低容积大型小区。
    （2）从工地的南大门进去，可以看到“广东建工集团基础公司”的集装箱办公室就在未来的小学处，9台打桩机树立在工地上。
    在深圳，基础施工的游击队（广西的居多）不少。“广建基础公司”是广东赫赫有名的基础施工单位，在广州承接了不少著名的工程，由其进行基础施工，"阳光棕榈园"的基础质量应该有保证。
    （3）水晶宫会所（售楼处）主体已经完工，现正进行内外装修和玻璃幕墙工程。
会所为下陷式，地面二层，地下一层，比较意外的是地下室仍然做到了自然采光。这样的设计减低了会所的地面高度，可以保证小区的视线和景观的进深，空间会因此而通畅。在会所的外围，已经种植了5棵粗大的细叶榕。
    （4）由会所延伸到游泳池的水体目测大约有1500平米左右。游泳池（目测约有2000多平米）主体施工已经结束，轮廓弯曲，还算美观。
只是，秋交会提供的图纸上，游泳池中间是有一个小岛的，现场并没有看到，希望中海不要失言。
    （5）工地原先所做的环状下水沟现在已经推倒废弃。由此可以估计，这个项目应该也是经过几起几落，规划经过重大修改完善。
    （6）中海工科般的死板在此得到了印证。10月2日，我上去商业街南楼，见到布线工人既然停工，原来是刚接到中海的停工命令。
    原因是电插座的位置原设计要修改。当然严格要求是无可非议，可是小题大作就没有必要。如果因此耽误以后的入伙日期，岂不是因小失大？消费者也不干。在延迟入伙几乎成为习惯的今天，希望中海要坚持传统、继续表率、及时完工、按时入伙。
    以前听说中海连卖楼的经理可能都是工程师还不太相信，这次我相信了。
    （7）商业街两側成弧形布局的2栋多层已经封顶，现在正在进行布线和内部装修工作。步测两楼最近处的净楼距大约为18~20米，还算不错。
    外墙用料为实心红砖和新型多孔红砖，新型多孔红砖现在深圳应用还比较少，应该是一种很有前途的建材。其综合了实心红砖和空心砖二者的优点。内墙壁为空心砖。
    初步观察，建筑框架的浇铸质量非常好，没有见到浇铸空隙和虚铸。凸窗、露台与主体框架是一体式浇铸，没有见到分次浇铸的痕迹，值得表扬。楼面平整度、施工精度也不错。
    中海的建筑质量是得到公认的。在渗漏还是建筑质量通病的今天，极少听说中海房子渗漏开列什么的。希望“阳光棕榈园”也不要让消费者失望。
商业街地面铺设工作也已经开始。
    （8）这2栋搂的户型采用了经过市场检验的动静分区式，基本都是跃式（顶楼是复式），为上行跃式。跃式优点在于室内布局富有变化、私秘性好，缺点在于楼梯要占用一些面积。
    这2栋楼中，只有最西面的户型带入户式花园。看来在1期的其他栋中才会大量出现这种创新户型。
    而在资料上公布的其他多层、小高层、中高层的户型也是动静分区式。主人房设有观景阳台。中高层的观景阳台为270度，保证了视野。
    现在不少小区阳台的护栏做的太底，有些甚至只有60公分，缺乏安全感。建议中海要注意这个问题，护栏高度应该达到90公分左右，高度要达到或超过人体的重心。
    （9）从目前公布的一些资料和新闻报道来看，入户式私家花园是“阳光棕榈园”的主要卖点之一，也是其首创。中海公司得益于海外机构多，因此能够及时获取世界最新的潮流和趋势。
    入户式花园优点在于，进入室内前有很好的缓冲空间。在这个空间里，可以换换鞋、放放伞、养养花，是一个正式的和自然界接触的区域。缺点是面积浪费。
    至于以前疑问的采光难，从深圳的日照系数为1：1来看，采光问题应该不大，部分户型的花园可能得不到日光直射，这样就只能选荫生植物了。
    关于自然接触空间的运用，其实深圳已有先例。碧华庭居的超大露台风靡一时，相必大家还有所记忆。现在“阳光棕榈园”的入户花园效果如何，就要看消费者的认帐程度了。
    （10）中心庭院北面4栋高层建筑的地下室土方工程已经完毕，护土墙也做得差不多了，即将打桩。整个地下室呈弧形，甚为壮观。从图纸上看，地下车库的出入口应该是在中心庭院的西面。
    （11）对工地管理有些意见。
    深圳一建承建的中心区项目（市民广场、少年宫、邮电信息枢纽大厦、中海华庭）、东海花园二期、长泰花园、商报大厦、益田村4#地、鲁班大厦、梅林一村工地等我都去看过，现场管理非常不错。
    可是中海阳光棕榈园的现场管理却比较松懈，希望是工程刚刚开始的原因吧。我以为甲方监督不力也是一个重要原因，当然，多层建筑的施工现场一般是比较乱一些。希望中海要加强监督，中海华庭的施工不是管理得好好的吗？要再接再厉啊！
    （12）从公开资料来看，小区规划我以为比较成功。整个地块呈方形，有利于规划布局。其庭院位于中央，可以最大程度地辐射到整个小区。小区交通组织以中心庭院为基点，向四方散开去。
要引起中海注意的是，大南山位于小区南面，如果能够采用北高南低的建筑布局，将可以利用这一自然资源。
    （13）目前见到的工程用料：广东建工利辉牌混凝土预制下水管道、德塑牌电线槽及插座底盒、广州龙发PVC管及伟星PVC管、实心粘土砖、新型多孔红砖、轻型空心砖。

    三、周边状况
    （1）周边配套目前比较匮乏，生活购物不很方便。当然，住的人多了，赚钱的机会商家肯定不会放过。
    （2）前海有南山区水产品批发市场，生活指数应该可以低些。
    （3）50万平方米的中山公园、2.5平方公里的大南山郊野公园与“阳光棕榈园”步程大约20~25分钟。
    （4）2001年7月3日颁布的《深圳市高新技术产业带规划纲要》中，对总面积为4平方公里前海片区的定位是：“建成与现有高新技术园区配套的软件开发及科技成果孵化基地”。
    未来20年，高新技术产业带开发总投资将达629亿元，《规划纲要》中还指出要“实施‘青山、碧水、蓝天、绿地’工程、营造人与自然和谐相处的氛围、创建生态型高新技术产业带、基础设施超前、实行环保一票否决制”。
    相信前海片区可以由此而得益。
    9月2日，占地11万、总投资3．4亿的“深圳市西部高技术创业园”（位于鲤鱼门食街）正式启动，前海片区的开发实际已经开始。

    四、道路网络、交通状况
    （1）前海大道为城市主干道（承担中距离大容量运输任务），港湾大道是I类干线（承担快速交通），桂庙路是滨海大道的延伸线，学府路为次干道（承担组团内部交通）。
因此，该片区道路的搭配还算可以，道路辐射范围较广，交通比较快捷。有车一族比较方便。
    （2）深圳西站有开往湖南、江西的长途列车，不过与大家的生活联系较少，不说也罢。
    （3）但是目前的公共交通确实非常不方便，坐车必须去南新路或者深南大道。这也是新片区的通病。
    今年8月下旬，市运输局在前海路增设了一甲海滨新村、大新小学、大新村三个公共汽车停靠站，并开设了一对环南头半岛行驶的公交线路。希望这是一个好苗
头。
    （4）在《深圳市城市总体规划（1996--2010）》中，前海片区的人口控制规模为3万人。但按星海名城80万、阳光棕榈33万、鼎太风华社区30万的建筑面积来估算，居住人口将达到4万有多。
随人口增多，交通问题应该会逐步得到一定程度的解决。但这之前也要求发展商多下功夫。
四季花城就是因为交通问题而闹出那么大的风波，要不是万科的危机公关出色，后果要严重得多，希望中海不要重蹈覆辙。前海的三大项目如果能够联合起来解决交通问题，应该是共赢的结果。

    五、外在印象
    现在谈外在印象只能从中海的广告谈起。
    （1）中海的策划包装一直公认是弱项，我的看法也是这样。其实，好的建筑如果能够加以出色的包装，无论对中海自身，还是消费者都是一件好事。如果不适当策划，房子再好，社会不知道，也没用啊。
    万科掌柜王石就不止一次地说：“在如何完善万科的工程管理方面，中海是万科的老师。”言外之意就是中海的策划包装可不是我的对手。
    比如，中海怡翠山庄的低层其实是第一家大型社区的TOWNHOUSE，可是中海叫了个干巴巴的名字-------“排屋”。结果让万科摘了TOWNHOUSE的头名。这怪不了万科，只能怪中海自己缺乏足够的策划包装能力。
    幸好香港人认楼不认名，所以卖得还不错。可是在深圳本土市场却没有引起相应的反响。说实话，我看到“排屋”，就没有留下什么印象。
    其实中海未尝不可调整一下员工结构呢？比如补充一些营销专才、策划专才，适当降低工程技术人员所占的比重，使非工程人员比例适当提升。这将有利于中海策划包装能力的提升，有利于中海全面健康的发展，二条腿走路。
    （2）目前，中海“阳光棕榈园”只选择《深圳晚报》做导入式广告（且称其“漫画式导入广告”）。应该说形式新颖、富有创新。由于晚报的阅读一般是业余时间、茶余饭后，这倒是符合项目“日子缓缓、生活散散”的主题，但是见效可能比较慢些。
    不过这种大型项目，单纯追求轰动效应也不可取，中海应该在广告效果持续性和轰动效应之间找到一个平衡点。
    （3）目前来说，前海片区环境较差，违章建筑较多（不过这里的违章建筑很少握手）。由于工地多，灰尘、噪音在所难免。

    六、历史渊源
    前海附近地区（南头）集中了不少具有历史纪念价值的保护文物，南头古城、孙中山雕像、解放内伶仃纪念碑、陈郁故居、信国公文氏寺、育婴堂、东莞会馆、汪刘二公寺等不一而足，是深圳文物最为密集的区域。因此，前海片区历史上是一个活跃的地方。
    一位家是向南村的同事爷爷告诉我，“阳光棕榈园”处原来是片养蠔水塘，生蠔晒场在现在的“桂珠苑”处，东边有座小山头，原来有几个部队的岗哨（部队营地在星海名城），作业还要边境证。 
    
    七、热点问题
    从我收到的96封有关“阳光棕榈园”的邮件来看，大家关注的热点问题是：
高压线、平南铁路及深圳西站、西部通道、价格（我也不知道，网上有传闻起价是4000~4500元/平米）、交通、市政配套、各小区对比、环境、噪音等。
    （1）关于高压线的辐射问题。
    “阳光棕榈园”一、二期与高压线的最近距离大约是500米，三期最近距离约为250~300米，二者基本平行。电线电压等级为220千伏（其中有二路是南山热电厂的，电压等级为110千伏）。
高压电线辐射问题由来已久，却又众说纷纭、莫衷一是。去年星海名城就因为这问题闹得满城风雨，政府安居小区----前海花园却没有什么反应。虽然我是个电力技术人员，却也没有什么研究，自然没有发言权。
    我查阅了国务院颁布的《电力设施保护条例》，其中第十条有这样的规定：
    架空电力线路保护区，在一般地区各级电压导线的边线延伸距离如下：
　　　　１－１０千伏 ５米
　　　　３５－１１０千伏 １０米
　　　　１５４－３３０千伏 １５米
　　　　５００千伏 ２０米 
    而根据国家供电规范要求，高压线路距居民建筑的垂直距离需大于3.5米，高压线路距接地体的距离应大于1米。临时用电规范要求离建筑物6米内的高压线路需做防护。
    按照这个国家标准，前海片区的几个大型住宅区都符合标准，我想这也是国土局批准这里为住宅区和前海高新区的原因吧？ 
    而在《深圳市高新技术产业带规划纲要》中有“调整有关电力规划”一项。随着前海高新区的发展，这是否意味着高压电线有入地的可能呢？这我不敢说。
    但在国内确已有这样的先例。上海从 2000年12月开始，着手整治上海高空“黑色污染”，计划在3年内把在城区内的所有高压电线全部埋入地下。
    （2）平南铁路及深圳西站问题。
在《深圳市城市总体规划（1996--2010）》中，确实这样的计划：“开辟前海铁路客运辅助站、将平南铁路改造为复线、将平南铁路全段改造成为轻铁起联系南山宝安龙岗盐田三区的作用、在平南线预留通过蛇口与香港衔接的铁路第二通道的用地及技术条件”。
    其中的利弊还是留与各位自己评价。我个人以为，这些大部分应该是利好。
    在“阳光棕榈园”现场傍晚考查时，有过火车经过，行车噪音听不到，火车的鸣笛声清晰可闻，但似乎并不刺耳。
    （3）西部通道问题。
    西部通道自东角头到前海港湾大道（南山电厂处）后，经小铲岛、大铲岛上宝安大道往中山。在港湾大道南山电厂处有互通式立交桥，分流一部分车流经港湾大道北段上北环大道。
    因此，港湾大道北段肯定有货车通过，“阳光棕榈园”未来的三期估计与港湾大道最近距离为250~300米左右。这段距离应该可以减弱噪音。
    （4）噪音问题。
    前海路车速较快，目前货车多，噪音确实有影响，以后港湾大道通车后，我想选择这条路的司机会大减。
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    后 记
    深圳地产界有个说法，就是“文科万科、理科金地、工科中海”。这几家公司的影响力我自然知道。而这三大巨头中，目前只有中海地产进入了南山，我自然是非常感兴趣，希望南山地产的整体水准再上新台阶。
    但是一直以来，我对中海地产的某些方面却深有不满，也许这是一种苛求吧。对于中海"阳光棕榈园"、“深圳湾畔花园”的取名方面也提出过强烈的批评。
    还有，本求与中海的新任总经理刘爱明对于大盘的看法也是大相径庭。我在本网撰稿认为游离于市场外的某些大型的优秀政府安居小区也属于大盘；刘接受记者采访时认为“只有市场化的、能够满足消费者心理需求”（大意）的大型小区才是真正的大盘。
    再加上历来的逆反心理使然，对于众人说好的，我的怀疑越重。
    应该说以上这些固有的心理不利于客观公正地做流水帐。所以，这次做"阳光棕榈园"的流水帐，我是尽力抑制内心的一些固有看法，尽力避免不要影响到我的客观观察。
但“人非圣贤、孰能无过”，如果本篇流水帐还是带有本求的一些主观意见，还请多包涵，并诚请指教。
    这半个多月内，本求收到的各种有关于"阳光棕榈园"的邮件既然直逼百封，是自在网站撰稿以来之最多。网上《对中海阳光棕榈园的批评和建议》及关于中海的帖子反响也大大出乎我的意料。
    这之前本来计划尽快出台该流水帐，可是反响如此强烈，使我有了些紧张。正因为如此，做这篇流水帐我更是极为仔细认真，生怕辜负了大家的期望。
    出于慎重起见，我前前后后分不同的时段去了现场考查，并再次多方面了解情况，以求给出一份大家满意的答卷。
    现在终于可以比较放心地把流水帐公布了。