导读：
 ■房价合理，仅以高低判断？
 ■垄断型国有化土地制度，必推升高房价
 ■廉租房、户籍制度，让市场失去弹性
 ■只有房地产能成资金保护池！
 ■深主豪“铁三角”区：房价上浮先行者
正文：

■房价合理，仅以高低判断？

反观去年一年，在经历了史上最严厉的房产调控袭击后，楼市出现了一轮下行波动。但与调控不断加码的背景相比，房价下降幅度，无论与政府预期，还是大众预期，仍有很大差距。于是，不少人认为，如今房价仍不到位，市场仍处于危险期，变数不定。

在房地产领域，房价是最容易被人拿起来随意下判断的指标。仅凭数字高低，感性认为，房价高了，市场就有问题，房价低了，市场才健康，是多数人的想法。而这种判断，其实是毫无逻辑可言的。

市场的健康、合理性与否，仅从房价高低判断，显然是表面、单薄的。市场有其自身的发展规律，而判断房价是否合理，要看形成房价的内部逻辑与原因，而不单单是高低。事实上，只要房价形成的内部逻辑没问题，市场上的表现基本趋于合理。

■垄断型国有化土地制度，必推升高房价

我国进入商品房市场的历程，虽时间不长，但仍有规律可循。房地产的最大魅力在于暴利、升值和升值预期。从供给来看，中国的高房价和房地产的暴利，当首推土地制度。违反这一制度的小产权房，价格只有国有土地商品房价格的1/3左右，这就不难理解2009年中国房地产行业高达55.72%的平均毛利润率了。

城市土地国有化制度，就让地方政府就垄断了城市的土地供给。有了这种垄断，就有垄断供给数量和垄断价格。这种土地制度的结果，一是大大限制了房子的供给数量，因为供给房子首先要供给土地；

二是增加了房子的成本，同时缩减了房地产商继续开发的资金；三是人为制造稀缺，物以稀为贵，土地供给的短缺就会让房子有升值机会和囤积的价值，从而引起大量投机和囤积。经济规律和人性决定，这种土地制度必然会制造高房价、房地产暴利和对房地产的升值预期。如今这一土地制度照旧，因此房价的发展仍在这个规律之内。

■廉租房、户籍制度，让市场失去弹性

其次，从供给和需求结合的角度看，中国的高房价信心维持及升值预期和政府住房责任的缺失与户籍制度密切相关。在欧美发达国家，租赁住房的比例通常达到30%以上，像日本、德国家庭租房比例超过50%。

中国能够享受到保障房的家庭不足10%。由于政府责任的缺失，保障房的不足，让等待结婚买房或改善居住条件或迁移的人被迫购买商品房，于是商品房需求变得刚性。如果中国有足够的廉租房，购房者在租与买之间就有了十分有弹性的选择，维持与预期高房价的信心必然大为丧失。

中国的户籍制度，让农民长期被迫仅能居住在农村。1990年代以来工业与服务业发展的推进，经济发展的需求又迅速号召他们来到城市，尤其是年轻的农村人。但住房供应却不能这么快，或者说供应给他们的房子不能建的那么快，就给了房地产投资者们信心，尽管他们中的绝大多数根本买不起这样的房子。

■只有房地产能成资金保护池！

另外，在股市发展不足或低迷的情况下，也只有房地产才能容下这么大的资金。驱赶资金流向房地产的，是高速增长的货币需要实物承载，或是物价上涨，或是资产价格上涨，其中房地产则是资产的重中之重。

物价上涨，货币贬值，于是需要有资产保值增值。由于通货膨胀会恶化企业经营，股市难以消化通货膨胀。其他资产，如黄金、书画、邮票之类，或升值难以比得上房地产，或市场容量太少。因而通货膨胀，尤其是在城市化发展和地产不断扩展的中国，必然驱使大量资金流向房地产。

资产价格上涨，尤其是房地产价格上涨，购买房地产就会获得大量财富收益。就像那位温州千人企业主的企业利润不抵老婆炒房获利1/4一样，在通货膨胀下购买资产远比做实业更轻松的获取财富。

■深主豪“铁三角”区：房价上浮先行者

由此一来，以温州人领先，其他各行各业纷纷“不务正业”加入到房地产，就有了充足的经济学理由。分析如今市场，无论是垄断性的土地国有化制度，收入分配导致的较大贫富差距，亦或是投资渠道少等，都让房价找到逐渐趋高的理由。

而按照这个逻辑推演，未来房价仍具有上行的发展空间。换句话说，大的制度政策不变，调控只能影响部分节点、减缓上行节奏，而从市场逻辑和规律判断，房价大的上行趋势不会改变。

由此，对应到具体的城市标的中，占据核心资源、地利，资金偏好强、财富粘性大的主流顶级物业，自当是房价的顶梁柱与助推器，最先承接市场上行驱动的利好。事实上，深圳主流顶豪，已形成“铁三角”的版图结构，分别以西面的尖岗山别墅区、东面的华侨城别墅区、南面的蛇口半山别墅区构成。

这个“铁三角”的地块，已占据深圳重心西移、临近城市重要战略设施的绝佳地利，同时山海景观优越，生活商业结合，是抵达效率最高的城市主豪。由此，可以想象，这个板块内的顶级代表招华•曦城、招商兰溪谷、伍兹公寓、华侨城波托菲诺、首地容御等都将保持较大的市场主动性和优越性，未来在房价上行轨道中，有更突出的表现。（03）