● 半 求

2001-11-18

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    A、时间：2001年11月18日9：52~13：20
    B、地点：梅林二线关南、皇岗路东之“丰泽湖山庄”
    C、事件：考查“丰泽湖山庄--山湖林海”的楼盘情况 
    D、考查实录：

    一、按照网友提供的看楼车的信息，今一大早就赶到福田大厦，车上没司机。先去福华路的“粉肠王”大开杀戒。
    9：52，牌号为粤B3982*、贵州兴黔汽车厂制造的中巴发车了。共4个看楼人，一对夫妻，已经定了，现去探望。另一中年男性。司机是哈尔滨人。
    车走深南路--福虹路---福华路---皇岗路---深南路---彩田路---皇岗路---“丰泽湖山庄”，10：07到售楼处，车程15分钟。很近。
    考查完后，打的测试了一下，从梅林检查站到中心区万佳需要时间是8分钟。

    二、地域概况
    “丰泽湖山庄”东、南、西三面环山，地势高低起伏，东、南高而西北低。离皇岗路约400米。
    小区地块西面是一个小型集装箱堆放场地。北与民乐村隔二线向望。在小区设在皇岗路边的入口处，是深港汽车驾驶学校。
    由入口进去，路整修一新，路灯与深南大道中段的一样。但是一到小区，路就断头了。大约60~70米长的平面广告树立在小区边，面向皇岗路。与入口大型大门一起，显得比较有诚意。
民乐水库呈现∩形。水质不错，阳光下波光潾潾，看去十分舒服。爬上未来的2期的山坡，只见山水相间，湖光山色，真是一快好地！
    周围的山体裸露很多，黄土朝天，还有农民在种荔枝树。比较遗憾。而水库边缘更是没有任何防护措施，一旦下雨，沙土将顺地势流入位于最低处的水库中。

    三、楼盘情况
    1、会所前西侧的商场及西南侧的幼儿园处于半停工状态。

    2、会所的装饰工程正在进行，但很明显的是，当时正值干活的好时候，工人却只有三、二个，下沉式会所入口道路、玻璃幕墙、外装饰都处于半成品状态。照这样的进度，时间还够等。如果这一块地方烂尾巴了，真是太可惜了！
    售楼处悬挂着“热烈欢迎上海市杨埔区领导、专家光临指导”的红色横幅。

    3、进到售楼处，男售楼员确实热情，一进2楼，马上大声呼喊一声：“客户到”，2楼的女保安给我们来了一个标准的敬礼，够隆重的，我还不太习惯。售楼员男女各半。据了解北方人多，另有湖南、四川等地人。未见有江苏或者上海的。他们工作牌的吊带上都有“聚仁”字样。
    由于老半穿着极为工人，脚踏布鞋，这位男性售楼员很快把注意力转移了。对我来说这是好事，与女性交流总是更容易些。
    这里，要多谢这位女售楼员，介绍很详细，态度不夸张。鉴于隐私，略去姓名，她不知道我的目的，浪费了她那么多时间，真抱歉。由于售楼处不提供下期发售的户型图，还是她帮忙暗地给了一份。

    4、售楼处摆了一个6M * 4M的大型沙盘，沙盘的粗糙与秋交会上的一样。售楼处（即会所）紧邻水库南，从玻璃幕墙望去，水库一览无余，视野开阔。

    5、一期工程分成二块，一块在水库北，只有4栋，主体基本完工。大块是水库西的21栋楼。由上海住安集团第二公司总承包，其中的大部分（包括9、10、11、12、13、14、18、19、20栋）由华泰公司承建。投资商给的部分资料又为中核二公司，在现场的工程牌上，“华泰公司”上曾有涂改痕迹，不知道何故？我有这些疑问，不知道是我太小心眼还是上海人太滑头。

    6、我选择12号楼803、15号楼3层及11号楼5层二间房（具体几号房不清楚）做考查样本。
    （1）楼净高280CM，不错。但是面宽达3米以上的楼板在受外力冲击时，震颤回响比较强烈。
    （2）15号楼虚浇还是可以见到，比另外2座差点。
    （3）15号楼3层一间房楼高最大误差达到近3公分，太明显。
    （4）集中式排烟管有些户型有，有的没有，不知道怎么回事？
    （5）楼间距并不窄，基本都在20米左右（目测）。
    （6）阳台的护栏设计太落伍，一半女儿墙一半铁栅栏。不如全部用铁栅栏，采光通风立刻会上一档，而且施工简单化。女儿墙与阳台是分次浇铸。

    7、工地管理、工程组织太差，各建筑公司间用围墙隔开。用料是各进各的，各自为政，对于材料质量的保证没有好处。钢筋是普遍锈迹斑斑。

    8、工地除去11、18、19、20有人忙于干活外，其它楼人手很少，不象明年中可以住的样子。

    9、楼盘并没有人车分流，与售楼员的介绍不同。

    四、 开发方概况
    1、投资商
    据网络上提供的信息：上海凯城（集团）有限公司为2级资质的地产企业，前身是原杨浦区住宅办，后改制而成。凯城在上海杨浦区搞过一些旧区改造。开发的项目是凯兴苑、凯阳公寓。　　　
    2、开发商
    丰泽湖山庄有限公司据称已经被上海凯城全资收购，但在网站查询不到有关资料。

    五、 热点问题
    1、没有预售证件
    我致电3152823（开发商---丰泽湖山庄有限公司）咨询，一上海人接电话，称是工程部。并说预售证没有办下来是政府的原因，地价去年11月就已经交清。并一再称深圳投资环境的恶劣。并向我保证，预售证件可于下月办好。
    2、工人工钱被拖欠
    这已经得到证实。工人说，以前是一个月发一次，由于反复上当受骗，现在已经改为10天发一次工钱，没钱就立即停工。并有2个月工钱还被拖欠。
    3、交通问题
    与市区距离不远，有中巴和大巴。皇岗路没有辅道，小区出来的车直接上正道，而正道货车很多，速度又快，一定要注意。汽车在关内就可以掉头，不用出关。交通稍显不便。尤其是人要过马路的话，太危险。
    4、民乐水库
    水库是后备水源，那么在水源附近建设住宅，对水库肯定有污染，如何保证水质？或者水库变成小区内湖（看发展商的规划可能性很大，也是必然性），内湖水质保证也是一大难题。
如果该项目是历史遗留问题，那么政府部门完全可以不批准以后的2、3期，如果是这样，那么其优势就打了折扣。

    六、 工程用料
    目前所看到的是DIAMOND插座、深圳石化“深塑”牌PVC管、空心砖、实心红砖等。