导读：
    ■深圳商办租赁市场“换客”活跃
    ■企业“换租”兴盛，正中时代广场收钱忙
    ■高附加值驱低附加值：高端服务业聚集罗湖、福田
    ■甲级商办更受益：鸿隆·世纪广场、卓越世纪中心
正文：

■深圳商办租赁市场“换客”活跃

如今，深圳商办租赁市场时兴“换客”潮。日前，龙岗某商办分别成交了两笔租单，一家本来在罗湖的电子企业以月租71元/㎡的价格租下218㎡的单位；而另一270㎡单位的承租企业则来自福田。这是近期深圳租赁市场上“换客”潮活跃的一个缩影。

从春节刚过，商办租赁市场的“换客”明显多了，不少承租商办的企业纷纷从较高租金的商办流向租金相对较低的商办。据了解，这些企业大多从事电子行业，受经济环境影响去年经营利润缩减，换租多半为降低租金支出以减少经营成本。如从福田中心区迁至罗湖人民南片区，或者从车公庙片区迁至宝安、龙岗。

不少企业称，从车公庙到龙岗中心城，租的商办品质相同、面积差不多，但每平方米租金省了50元/平方米，一年省下来的租金甚至相当于其一两月的利润。这样如何不叫那些中小企业主动心。这股换租需求，月租需求集中在100～120元/平方米，令中低档商办需求旺盛，200～300平方米的户型因为较符合中小企业需求而受到青睐。

■企业“换租”兴盛，正中时代广场收钱忙

从前文也可知，“换租”活跃的区域集中在福田、罗湖，并向宝安、龙岗等地迁移。而龙岗商办较为集中的是龙岗中心城，“换租”潮的活跃对于位于紧邻龙岗区政府、踞守深圳龙岗中心城大交通枢纽位置、距离现已开通的地铁3号线龙城广场站只需约10分钟的正中时代广场来说极为有利。

须知，正中时代广场目前纯租赁的A座月租金仅是80~90元/㎡，仅相当于全市甲级商办平均月租金186.4元/㎡的42.92%，连一半都不到；而在售的B座，主力户型200-300平，整层1750平米。既能大大减少企业的成本支出，又是中小企业青睐的品种，正中时代广场或将迎来收钱忙的黄金时间。

■高附加值驱低附加值：高端服务业聚集罗湖、福田

节省开支是“换租”的一个重要原因，企业主纷纷寻找价格洼地，这是无可厚非的。但实际上，“换租”潮兴盛也是必然会出现的结果。从来都是高附加值的产业排挤低附加值的产业。比如说制造业与服务业。

像罗湖的服务业所占产业比重已超过九成以上，创新金融、现代物流、专门专业、网络信息、服务外包、创意设计、品牌会展、高端旅游等高端服务业更是占据主导地位，这样的服务业明显比制造业的附加值高多了，其支付能力也大大优于制造业企业。

类似于会计所、律师税务所或其他高端服务业，其首选那些公认的地方。因为它需要别人能够快速的找到它，而制造业是无所谓的。这些公认的地方，是那些人流、人气聚集地。因而，这些高端服务业的企业，不但不会撤离罗湖、福田，反而更会向这两个区域的人气集中地靠拢。

■甲级商办更受益：鸿隆·世纪广场、卓越世纪中心

而像前文提到的“换租”，对于普通商办是不利的，它们需要在价格的比拼中才能生出；而那些甲级商办反而是有利的，尤其是那目前暂时处于价格低洼的甲级商办，像前文提到的龙岗的正中时代广场、以及罗湖的鸿隆·世纪广场和福田中心区的卓越·世纪中心。

以上这些商办，占据中心区位，受之于深圳的经济快速发展、国际国内的企业的入驻、需求量大增，在加上如今住宅市场资金流向商业地产以及市区内商办需求旺盛，多重因素下推动深圳市区内商业写字楼租金快速上涨，中心区的甲级写字楼，更因此需求不断激发。

对于服务业来说，最主要的成本就是人工成本。而从事服务业的人，多为高端人才。这类人多半会就近居住，因为，甲级商办多的区域附近，住宅及公寓也会很走俏。像福田中心区以东的和黄·都会轩，近距离接近鸿隆·世纪广场的港澳八号、华盛君荟，将迎来一股高素质、高支付能力的服务行业从业者人群。（06）