导读：
    ■房地产概念的中央化
    ■CFD是核，CBD是壳：核制壳，还是壳制核？
    ■最佳案例：既有核、又有壳
    ■德思勤城市广场：核壳并重，能量惊人
正文：

■房地产概念的中央化

CXD，这是一个由城市规划衍生的新名词。从世界公认的所谓“中央商务区”即CBD概念，到，其系列概念CTD（中央车站区）、CID（中央科技区）、CLD（中央生活区）、CPD（中央公园区）、CSD（中央体育区）、CFD（中央金融区）等。“中央”两字在房地产业内被广泛运用。

有楼盘也以“中央”称之。足见“中央”两字影响房地产之深。以上这些CXD，因其集中了一个城市某一方面或多个方面的优质资源，或商务、或公园、或科技、或交通，从而或成为商务活动领域的集中地，或成为人们居住的宜居首选，或成为高新技术产业扎堆区等等。

其中最为熟悉的、也是最早、最正牌的，当属CBD（中央商务区）。其实在CBD之前或者说与CBD同时出现并得到国际规划理论界认可的，还有另外一个中央：“中央金融区”即CFD（Central　Finance　District），CFD是金融中心的集束空间。今天就着重来讲CBD与CFD的关系。

■CFD是核，CBD是壳：核制壳，还是壳制核？

CFD的表现形式有两种。一种是CFD成为CBD的一部分或核心，CFD从地理条件上从属于CBD但从经济上则决定CBD，即CFD是核，而CBD是壳。第二种是CFD从地段上独立于CBD，同时，以自身为中心形成一个体量上略小于CBD的商务配套区，并且这个商务配套区以金融为特色。

从世界范围来看，CFD的特殊性决定了此区域房地产的不可替代性。一是非普遍的地域垄断性，二是聚集效应导致的高端性，且二者具有内在的逻辑联系，前者是因，后者为果。世界上普遍存在的现象是“核制壳”，这种说法，是经济意义，也是微观区域特质决定的。

然而中国的城市比较特殊。参考当年深圳CBD（福田中心区）和 CFD（以蔡屋围中国人民银行为核心方圆一平方公里范围内的区域）来看，CFD被CBD远远地抛在后头。“核制于壳”而非世界惯例的“核制壳”，显然更具有深圳或者说中国特色。

■最佳案例：既有核、又有壳

从居住角度来看，由于CBD面积和外延的扩大化，其本身并不具备垄断性。CBD只是让商品的替代性加强了，让人们的可选择性增多，潜移默化地分散了人群而已。相对于CFD，CBD集中了大量的多种商务，我们通常说的“城市空心化”，其实就是说CBD上班的人口居住时一定选择远离市中心的片区。

但对于CFD聚集效应导致的高端性。CFD将大型金融机构一网打尽，随之而来的是趋之若骛的股民、投资者等“资产阶层”，他们聚居在CFD周围。或许一个信息的错失可能引起一亿决策的失误，他们没有办法不住在尽量离CFD近的地方。CFD无“城市空心化”之忧虑。

因而，若是一个城市能够既发展CBD又发展CFD，即既有核、又有壳之时，无疑是更完美的，对于区域内的项目也是极为有利。为此，当笔者检阅房地内参范本库中，发现位于位于长株潭三市一体化的融城中心、国际长沙第一个全功能城市中心、省府CBD核心地段的德思勤城市广场，即是这样一个典型项目。

■德思勤城市广场：核壳并重，能量惊人

项目位于长沙城南韶山南路与湘府东路的交汇处，占地面积550亩，总建筑面积156万㎡，其中商业商务面积超100万㎡，本身就属于长沙省府CBD核心项目。项目包括大型商业中心、国际五星级酒店、甲级写字楼、高档公寓等，集高档购物、时尚淘宝、商务办公、金融、政务、会务、餐饮、娱乐、教育、居住等十大功能于一体。

据统计，目前以省政府为中心，聚集了省政府、省人大、省工商局、省交通厅、省烟草局等40多家省厅级单位，以及德思勤的14栋写字楼商务集群、30多家高品质楼盘、在建与已建成的超10家四星级以上酒店……可以说，以德思勤城市广场所在的区域，将既是长沙的CBD，又将是长沙的CFD，即核壳并重。

而随着武广、沪昆、渝厦三条高铁在长沙交汇，长沙成为南中国的交通枢纽中心，也将成为中部金融中心、商务中心和商业中心，成为南中国高铁经济带上第四个千万级人口城市。德思勤城市广场位于京广高铁长沙站南侧，两者相距仅9公里，车行也只需约10分钟。从项目出发，经由京广高铁，可 1小时到达武汉、2小时到达广州、3小时到达香港、深圳以及上海，甚至到达北京也仅需5小时，泛珠三角3小时经济圈已经完美呈现。

而CFD对于交通的便捷要求是十分苛刻的。惜时如金的CFD人，不会使这里有空化之忧。从房地产机会来说，CFD其实比CBD更具有价值，现在集合了CBD与CFD即核壳并重的德思勤城市广场，在整个长沙将成为金融中心之时，或将爆发出惊人的能量。请拭目以待。（06）

区位图

德思勤城市广场效果图