导读：
    ■纠正“房地产供需”观
    ■房地产供应的矛盾：需求会放大，供应却不对等
    ■房地产供应矛盾下的蛇口、华侨城
正文：

■纠正“房地产供需”观

房地产市场无疑是市场经济的重要组成部分，房地产也是国民经济的支柱产业之一，它的发展程度和运行状况与国民经济整体发展强烈相关。因而，对房地产投入无论多的细致的研究，都不为过。目前的房地产市场，与以往有了很大的不同。

一方面是国家处于城市化高速发展的阶段，房地产需求仍处于急剧增长的态势；另一方面，自2011年起，政府运用多种手段对房地产市场进行了史上最严厉的打压限制。2012年，围绕房地产市场的博弈仍然将继续深化，核心在限购、限贷、房产税和保障房变化指标。从市场反应来看，2012年总体来看会比今年更冷。

但就目前而言，目前房价下跌的是部分企业、部分城市，是阶段性的现象。从全国商品房的销售金额来看，2011年9月份是6000亿元，依旧是今年以来销售额最高的月度；就是到了11月底，全国商品房销售额还是涨了20%。而销售面积和去年同期相比，则是涨了10%。整体看，房地产市场环境更冷，但需求仍然旺盛。

■房地产供应的矛盾：需求会放大，供应却不对等

就房地产供应来说，一个点上的需求会放大，但这个点上的供应不能对等放大，这才是观察房产供需关系的正确逻辑。也就是说，并不是所有的需求都能有相对应的供应。在这一点，表现得十分明显的，即城市旺区和郊区的房地产供需。

以深圳来说吧。就目前而言，因城市旺区的土地多半开发殆尽，因而新盘供应量少，呈现出明显的需求大供应小的矛盾；而郊区或是里主城区稍远的地方，房地产开发却是如火如荼，呈现出明显的供应过大需求偏少的局面。

这也佐证了前文说的“一个点上的需求会放大，但这个点上的供应不能对等放大，这才是观察房产供需关系的正确逻辑”这一观点。供需矛盾的严重不平衡，则会使得旺区的供应显得更加难求，其楼盘项目也将随着时间的推移而更显价值。

■房地产供应矛盾下的蛇口、华侨城

基于此，从全国大范围房地产需求仍处于急剧增长的态势、再到深圳旺区与郊区房地产供需的现状来看，处于深圳旺区内华侨城的波托菲诺（纯水岸、天鹅堡、香山里），蛇口的雍景湾、伍兹公寓的供求基础不错。

而且，以上几大盘都处在深圳15公里滨海休闲长廊上。深圳15公里滨海休闲长廊，西起南海酒店，东至红树林海滨生态公园，总长15公里，分为5个区段，包括A段（滨海大道南侧）、B段（后海填海区东侧）、C段（西部通道口岸区东南侧）、D段（东角头沿岸）、E段（海上世界片区）。

整条海上长廊绿化面积达100万平米，在城市建筑和海岸线之间，整体覆盖了200多种植物，并串联起系列城市名片：蛇口海上世界、西部通道、深圳湾、华侨城南区、红树林等深圳城区最重要的景点、企业总部、教育资源、人文气氛、市政配套……

本身就已经处在深圳旺区内，再加上拥有深圳乃至中国内地城区复合型最好、综合性最强、最有价值的“15公里”滨海线，在旺区与郊区供应矛盾下，以上华侨城和蛇口的几大盘，应视为当下楼市重点研究的对象。（06）