■ 时间：2001年12月19日15：00~18：10 及以前的一些了解。
    ■ 地点：深南大道北、香蜜湖路西、农林路东、莲花西路以南区域。
    ■ 事件：考查“农科中心片区”及“香榭里花园”情况。
    ■ 人物：梁先生一行3人、本求。
    ■ 考查实录：

    此次本专门是陪同朋友考查“香榭里花园”的，朋友单位购买了该楼盘一期及其它二处楼盘（温馨家园、金色家园），即将分配挑房，要我做选择参考，我也就没有推辞。
由于要等待他们，利用时间全面看了看。因此就整个片区谈一谈，并着重谈“香榭里花园”。

    一、片区概况
    1、农科片区由香蜜湖路、深南大道、农林路、莲花西路围合而成，面积为1.9平方公里。该片区中，居住用地占总面积的31.61%，公共绿化用地28.74%，道路广场用地26.89%，政府社团用地7.54%，商业用地5.25%。
    可以看出，这是一块难得的纯住宅区域，与南头半岛二侧有相似之处。尤其令人注目的是432439平方米的花卉中心和301375平方米的东海购物公园（香轩路、农园路交汇点西北），是不可多得的高绿化区域。

    2、地块景色优美，动望40万的香蜜湖水面、北依塘廊山脉海拔314.1米高的望天螺峰。西面状况较为混乱，早期的建筑如今成了污染。

    3、位于农园路、总投资 3008 万元的110KV农科中心变电站已经建成投入使用，本片区用电瓶颈得到解决。

    4、片区道路状况良好，单农林路园林绿化工程（包括绿化及绿化用水管网 ）就花去政府 250 万元。已经建成的 红荔路（香密湖段）总投资 10000 万元。还有由发展商东海爱地投资400万建设了香轩路、农坊路。 

    二、写字楼
    1、该片区深南大道沿线二侧，已经集中了为数不少的写字楼，逐渐形成了深圳的“西部办公组团”。
    “西部办公组团”主要包括：
    （1）有刚刚落成的总投资76000 万元、 建筑面积 115万平方米、深圳市建筑设计二院设计、53层的招商银行新总部（世贸中心）；
    （2）大庆市政府驻深办投资4800 万元、1998年开工现已建成的大庆大厦，可惜号称的石化市场没见了影 ；
    （3）去年 7月28日奠基动土、建设中的28层阳光高尔夫大厦（ 面积 30000 平方米 、华森设计、总投资 6000 万元）；
    （4）处于烂尾状态的广州大厦；
    （5）建设中的有色金属大厦；
    （6）已经投入使用的创展中心；
    （7）世纪豪庭被部分商家用作办公；

    记得有个数据说，深南大道集中了深圳60％以上的商贸、金融机构，逾50％的企业都选择在深南大道两侧的写字楼办公。具有象征意义的写字楼基本坐落在深南大道沿线。

    深圳其它有规模的办公组团包括：
    （1）罗湖写字楼市场最为成熟，在深南东路两侧，以地王大厦为龙头，金丰城、深业大厦、发展银行大厦、新闻大厦、劳动大厦等组成了“东部办公组团”。
    （2）福田部分深南中路两侧主要以赛格广场为标志，密集了华联大厦、统建楼、电子科技大厦、北方大厦、国际科技大厦、世贸大厦、航都大厦、嘉汇新城、国际文化大厦等写字楼组成了“中部办公组团”
    （3）正在建设中的深圳中心区，则由中心区东北角的中银大厦东座、北端江苏大厦、南端投资大厦、际商会大厦A座、邮电大厦、人民大厦、深茂大厦、中电贸易大厦等构成了“中心区办公组团”。

    2、位于香蜜湖立交桥西是车公庙地铁站。

    三、片区住宅项目

    1、香榭里花园
    （1）由深南路未来地铁站处步行至“香榭里花园”需时8~10分钟。
    （2）香榭里花园分二期开发，总占地49297平方米，总建筑面积180000平方米，12栋小高层住宅及一栋60000平方米会所组成。2001年11月26日香榭里花园二期正式发售。
    一期中的紫苑（投资1900万元 ）全部卖给中国银行，现在已经全部入住；而花园入伙情况差不少。二期集团购买者有深圳商检、农行、证券机构等。 
    （3）在二期的6栋和7栋，做了91、180、121、217平方米四种面积的样板房。样板房做工比较精致淡雅。
    91平方米的户型是配分体式空调，其他全部是约克（YORK）中央空调，还配置了史密斯燃气式中央热水器，据本求初步统计，百仕达花园、香榭里花园、田园居山庄、新港鸿豪苑、天海豪苑、金碧苑、棕榈泉别墅、招商地产龟山公寓、蛇口沃尔玛、青海大厦、旭飞花园、鸣翠谷等都采用史密斯产品，应该是值得信任的。
    （4）除去7栋为二梯二户外，其余全部是二梯三户。预计2002-10入伙，物业管理费4.3元/平方米。均价10000元/平方米。楼净高2.9米，感觉非常很好，不压抑。
    （5）香榭里花园二期，位于农科中心农园路，美地置业建设，计划总投资13800万元，总建面积约7万6，世界排名第三的设计公司美国RTKL、机械工业部深圳设计研究院共同设计，世界排名第五的园林景观设计公司Belt－COLLINS设计园林，江苏一建承建。 
    3层的香榭里花园会所正在施工，室内游泳池（恒温）200平方米，室外游泳池400平方米。
    （6）得奖王
    深圳有2个楼盘经常得奖，其中一个是百仕达花园，但是“得奖王”称号却非香榭里花园莫属：
    “98－99度深圳十大明星楼盘” 
    1999年7月2日，香榭里花园获得建筑规划“金块奖”；
    1999年，入选中华人民共和国建国50周年成就展。
    1999年，入选深圳特区成立二十周年、建国50周年邮资明信片。
    1999年，在北京第20届世界建筑师大会上，“中国建筑文化中心”展厅，就有香榭里花园的模型摆在其中。
    2000年8月份，在“‘东方园林’杯2000全国优秀住宅社区环境主题评选活动”中获“全国优秀住宅社区环境”特别金奖。
    当然，买房千万不能单看着名气、得奖情况来做决定。

    2、香榭里花园西北角（农轩路-泽田路交汇点、农轩路西）是天安公司在建设中的“俊安苑”， 5栋18层，总建筑面积43000平方米，总投资13280万元。项目由深圳左肖思事务所设计， 深圳农科研究中心、深圳天安联合投资。

    3、香珠花园以北、香榭里花园正西是香荔花园。该花园包括早期的多层及几年前的高层--荔林苑、最近的三期小高层。
    （1）12#、13#楼（既“荔林苑”）， 2栋28层，总投资10000 万元，中国航天建筑设计研究院设计，占地面积7026平方米，建筑面积50594 平方米，农科出地，创世纪投资出钱合作，
    （2）香荔花园三期小高层--10#、11#楼，总投资 2300 万元，占地面积5100平方米，总建面14092平方米，容积率2.76 ， 深圳建筑设计院第二设计院设计，12层高，农科园投资开发，汕头建安施工建设，

    4、片区东南部是东海花园。1997年4月，东海花园一期开售，并请来了任达华做形象代言人，平均售价超过11000元/平方米。值得一提的是投资4000万元办起了深圳外国语学校东海附属小学和培莘幼儿园。
    深圳惟一以印尼巴厘岛为风格的住宅--东海花园二期2000年6月29开始发售，宣传攻势猛烈，连深圳某地产权贵都中招。由新加坡雅科规划设计，由15栋10至33层高住宅组成，总建筑面积27万平方米，共有1255个单位 。

    5、片区西南部是深圳辰森实业开发、泰生实业投资的香珠花园，3栋多层、2栋小高层，占地面积 9268平方米，总建面42000平方米，容积率达4.53。早已全面完工入伙，可惜质量不敢苟同。 

    6、东海花园以北是通亿实业的雍祥居，该项目还有个小插曲，在建设中时，又申请增加了3层。总投资 2000 万元，深圳建筑设计院设计。

    7、深业集团“香蜜园（暂名）”：为今年 6月8日，深业公司以7480万元（底价）投得的B302—0078地块，这是第一宗企业用地公开拍卖。位于竹子林农林路西侧，工程造价 8000 万元，深圳市建筑设计总院第一设计院设计，建筑面积 52300 平方米，2栋 18及1栋 26层。

    8、深圳市农业科技园发展有限公司“香荔绿洲”一期：17栋 17-19 层，农科中心内农坊路东侧，总投资 18000万元，深圳华兴茂建筑设计顾问工程公司设计，一期建筑面积48999 平方米。

    9、深圳市农科中心“龙溪花园扩建工程”：为农科中心职工住宅1—3号楼，总投资 2000 万元，深圳市建筑设计研究总院第一设计院设计，建筑面积 13015 平方米，3栋11层.

    四、香榭里花园：特点鲜明

    （一）缺憾之处

    1、是国内最早在住宅楼采用单体中央空调、集中热水器的住宅项目。
    但是就目前购房者的心理和市场的现实情况来看，购房者更接受自己采购分体空调和热水器，在节能没有得到彻底解决之前，购房者恐怕都不会认同。
    2、一期变异的户型设计（有扇形房间、户型一般）与市场差距甚远，销售遇到困难。二期已经有了很大的改进，但是还是有部分扇形户型出现，购房者很难认同，感觉别扭。
    3、会所朝二期敞开，最高处面向入口，阻挡了视野。如果改成低处向入口，效果当成倍改善。
    4、中庭较小，这是组团绿化分散的缘故。在保证了各组团公共空间的前提下，中庭面积被压缩，这是难全之事。
    5、没有凸窗，窗户的外视角度小。采光面比例过小，采光普遍较差，在当时天色不算晚的时候，室内就已经显得不亮堂了。
    6、小区入口的雕塑喷泉成了摆设，污质不少。
    7、小区气氛稍显冷了点。

（二）优点也多
    1、是国内最早在住宅楼采用彩色压型钢板屋面的项目。防渗漏和装饰功能出众。
    2、创新的建筑风格、贴近的园林、融洽的人车关系、中高密度带来宽阔感觉的规划值得借鉴。 
    （1）外墙颜色为青灰，多伦斯涂料喷涂，不张扬，耐看。与现在市面上普遍招摇的、怕人不理睬的外墙颜色相比，显得深沉稳重。
    人到一定阶段后，到了极致就往往追求自然、简约与返朴归真，这是一种质的飞跃。这与其客户定位是想吻合的。小区总的来看确实有种宁静致远、悠然于心、淡定从容之感。 
    （2）连体住宅做出了点式住宅的效果，错落搭配，通风情况良好，虽然容积率不算小，但是身处其中并不感到压抑，这恐怕是深圳同容积率楼盘中最开阔、视野最好的住宅了。但是就是为了这个效果，建筑采用了弯曲连体式，造成呼型均好性下降。
    （3）人车关系：分而不隔，人车关系处理相当完美，可以算深圳第一。人车各有道，以绿化隔离，汽车可以开到各栋楼下，避免了一般楼盘的所谓人车完全隔离，而出现车（也是另外一个家）与住家之间永不得亲近。
    车道没有直路，全为弯路，在设计上就考虑到把车速降低下来，保证安全。所以，虽然看不到橡胶减速垫，但是汽车与人依然在小区和谐共处，车速很慢。
    这太值得深圳所有的地产学习了，目前深圳的房地产商热衷于学习表面化的东西，一面倒地、无原则无引导性地引合购房者，对于这些一般购房者不能立刻体会的设计却置之一旁，这是一种错误的态度。
    （4）绿化层次丰富，快生树种和慢生树种、乔木与灌木及草坪之间搭配很好，尤其是小区东围墙一排樟树，对小区是有益的，驱虫、四季青，可惜生长比较慢。
    3、直径75~80米的入口容纳式广场，给人以回家的味道。

    五、片区配套

    1、现有配套：香蜜湖医院、高级中学、深圳外国语学校东海附属小学、培莘幼儿园、深南中学，即将开办的华润万方超级市场香榭里店。
    2、片区规划有幼儿园6座、小学3座、中学2座、文化娱乐体育场所12所、医疗用地2处菜市场7座。

    ■ 后记
    考查完后，应朋友之邀，盛情难却，再接其二家属，一起往“小肥羊”就餐，第二天（2001年12月20日）本求出台了《羊与房》。