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项目及片区考评

华侨城西沙河片区“中海深圳湾畔”、“侨城豪苑”考查流水帐

作者：半求类型：项目及片区考评

来源：www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2005-01-04 12:03:00点击10402次

2002-04-04

banq@vip.163.com

● 半求

    ■时间：2002年03月31日10：00～12：00
        2002年04月01日15：30～16：30
    ■地点：深南大道北、沙河东路（也就是侨城西路）东、潮洲街西、北环大道南约1.5平方公里的沙河区域。
    ■事件：步行考查华侨城西沙河片区“中海深圳湾畔”、“侨城豪苑”楼盘及周边情况
    ■考查实录：

    一、片区概况

    1、市容差距
    片区南部海域是南山生壕养殖区最东的起点。华西公司基地也在此。
    上、下白石在整个华侨城来说，目前还是有点城乡结合部的味道，违法建筑较多，规划落实并不好。华侨城的一东一西，市容存在很大差距。
    所以在今年的二会上，委员凌志伟等提出议案要求有关部门尽快整治白石洲。也正因为如此，此前市区二级政府才对这里投入了近亿元巨资进行给水、排污改造，旧城改造也在计划中的（后表）。
    片区中部是中航物业总公司在上世纪90年代初开发的沙河南北工业区，在“中海深圳湾畔”、“侨城豪苑”楼上都可以看见，还是比较整齐的，影响市容的是本地居民的那些私房。

    2、人气旺盛
    这里大约居住着2万多暂住人口、7000多户本地人家。是华侨城片区最大的外来人口居住区，由于位置出众、交通方便，出租率一直很高。
    白石派出所的出租屋外来暂住人口管理工作在全市都有名，许多市领导都曾经考查过。

    3、二大绿肺
    本片区紧邻密度最高的高尔夫球场区，沙河（中国深圳青少年高尔夫球训练中心2002年3月10日在这里成立）和名商二个球场争相斗艳，为片区增色不少，尤其在楼上望去，景色之美妙自不待言，与南面远处的深圳湾及香港群山、北面的塘郎山脉一起，是一种少有的享受，赏心悦目。
    《深圳市国民经济和社会发展第十个五年计划纲要》中指出，要建设好大沙河、福田、黄牛垅三条绿化隔离带。这算个好消息。
    十分遗憾的是片区内的私房让景观减色不少。
    关于高尔夫球，我向一些内行人士详细了解了情况。多说说，给各位参考，那可是只能看而玩不起的东东！
    几年前，观澜高尔夫球会会员卡是5万元，现在已经涨到四五十万元（观澜球会会籍价格，白金卡15万元美金，其次是翡翠卡60万元人民币，再次有商务卡，目前的价格为20万元人民币）。富人的生活方式是我们所无法想象的。
    而这二大球场的费用如下：果岭费，名商球会促销价为深圳市最低——250元，沙河800元，这个价格基本处于中等水平；租杆费（100元以上）、球童费（130元左右，不算小费）、租衣柜（30元以上）、服饰装备数以千元计、球车费（100元以上），一场球下来，加上球童费，至少也要过千元。
有心人应该记得，去年10月，深圳市建材集团公司原董事长黄某、原总经理陈某，深圳市华辉装饰工程公司原经理林某就是在“名商”的会员卡（单价29万元人民币）上落马的。

    4、祝融光顾
    今年1月12日上午，沙河街西北的“华侨宝座”家具公司因仓库内排气扇开关突然爆炸，引起电线短路迸出火花发生大火，存放着大量木制旧家具和部分海绵床垫的两层近1200平方米的家具仓库被烧为灰烬。一人死亡，一人轻伤。
    当时，市消防局共出动了来自南头、华侨城、蛇口、梅林、宝安、上步等9个消防中队的20余辆消防车和近百名消防人员，蔚为壮观。

    5、劳务诈骗
    目前深圳劳务诈骗比较猖獗的地方主要有：东门、宝安北路、南山南新路、粤海大厦、白石洲一带、名都大厦、锦绣大厦、湖润大厦、东方广场、香格里拉后房地产大厦一带等等，凡是在此地求职，务必小心为好。

    6、再战江湖
    2002年3月10日传出消息，已停业两年的未来时代即将以新的面貌重新开业。

    二、配套设施

    片区以二车道的沙河街为生活轴心，网吧、餐厅、娱乐场所、菜市场、商场、银行、医院、学校、发廊等一应俱全，虽然比较零乱，但生活气息倒很是浓厚。
    记者朋友在得知我将去白石洲考查后，特意告诉我白石洲小巷有一家面积只有几平方米的“彩云轩过桥米线”非常好吃，可惜我没有找到，有兴趣的不妨一试。
    我统计了一下片区的生活配套，供急需时用：

    1、医院
    （1）沙河医院，电话6910399。6604414、6905131（门诊部）、6909845（住院部）、6607755（急诊）
    （2）白石州沙河集团旁的南山区西丽医院大勘社区健康服务中心，电话6907426。
    （3）计划生育服务站
    （4）沙河金行对面有一家辉鹏宠物服务部，电话是6224825。爱养宠的女士可能用得着。

    2、商业
    （1）白石洲综合市场
    （2）华润万方白石洲分店（沙河白石州肉菜市场上），电话6603444。　
    （3）深圳市酬天美术装饰设计有限公司，电话6608361。
    （4）片区正规瓶装气供应站是白石路东的燃气集团沙河供气站，电话6918881
    （5）市水务集团沙河供水管理所部
    （6）位于沙河下白石村东2坊4号首层的嘉旺快餐沙河分店（12分店），电话6607028
    （7）其它：建设银行、中国银行、深圳发展银行、丽日百货

    4、教育

    （1）沙河小学
    公立性质。恐怕与南山所有学区一样，学位显得紧张。
    （2）沙河中心幼儿园，电话：6605954
    集体幼儿园，还是比较有名的。
    （3）白石洲中英文学校
    国有民办，校长兰金仁理论知识十分丰富。这种学校招生不受学区限制，学生需要承担较多的学费。南山区为确保区内国有民办学校“服务南山教育”的办学宗旨，满足区内居民子女的入读需求，今年对国有民办学校的招生做出特殊要求：
    ①国有民办学校必须履行“服务南山教育的承诺”，将60%学位提供给南山区。
    ②2002年秋季招生中，对所有南山户籍和固定居民及南山“绿色通道”企业员工子女要求入读区内国有民办学校者，一律不得收取未经深圳市物价部门审定的其它费用。
    （4）韩国学校
    该校成立有5年时间，现设在白石洲中英文学校内，由深圳韩国商工会组建，韩国教育部和驻深圳的韩国领事馆给予了支持。专门招收长期驻在深圳的韩国人的子女，学生已由27人发展到100多人，教师由原来的4名发展到10多名。
    现阶段在深圳居住或工作的韩国人有1500人左右，教育需求还是比较稳定的。目前该校只单独设置了韩国的国语课程，数学、英语、体育、美术等课程与白石洲中英文学校的中国孩子们一起学习。
    据了解，白石洲中英文学校还有来自日本、美国、俄罗斯、秘鲁、台湾、香港等不同的
国家和地区的学生，是深圳赫赫有名的“联合国”学校。

    三、片区交通

    该片区的常规交通就不用多说了，四通八达，非常便利。

    1、地铁
    在3月28日举行的深圳地铁与轻轨交通规划介绍会上，深圳地铁二期工程1号线路走向已基本确定。在华侨城范围内，规划有“白石洲地铁站”（请见附图）。

    2、长途客运
    南山汽车站实行 “一站四点”的配客方式，在白石洲（世界之窗对面）、南新天桥、南侨花园和西丽（永标大厦）有4个客运服务点，车次包括南山汽车站、蛇口汽车站、海棠汽车站等车站的班车，主要是前往广州、虎门、东莞方向。片区居民可以方便地就近上车，持票可以到该站及其任意服务点上车。
    南山汽车站： 6162978
    白石洲站： 6913654
    西丽站： 6548751
    南侨花园站： 6079554
    南头天桥站： 6079447

    四、片区整治

    1、内涝整治
    沙河片区位于小沙河汇水范围以西，大沙河以东，北环大道以南，深南大道以北，集雨面积5.15平方公里。片区本属低洼地带，最低处高程仅3米左右。在今年之前，自北环路修建和红树湾填海后，白石洲片区成为“锅底”，成为全市14个严重内涝点之一。
    在1999年底，区政府投资200万元，顺深南大道往大沙河建设分洪渠600米，对该片区内涝起到了很大缓解作用，但未能根本解决问题。
    片区内涝的彻底整治排在南山区2001重点工作的第一位，2001年9月动工，整个工程投资3450万元，今年2月底3月初，排涝工程已经全部竣工，排洪渠正式交付使用。
    该工程交付使用后，华侨城北区近3平方公里范围内的雨水，将从燕栖湖经新修排渠进入大沙河，不再汇入“锅底”。据向区建设局了解，内涝将永别沙河片区。

    2、旧城改造
    南山区政府将农城化居委会的住宅公寓化改造作为区政府工作的重中之重。区政府成立了专门的领导小组，协调和调集规划国土、建设、各办事处等部门联合作战。
    在2000年，政府准备对沙河动手术，但在这里，出租房屋已成为大部分人生活费的惟一来源，由于担心得不到适当的补偿，竟有70%以上的居民不愿拆迁。
    因此，虽然市区二级政府对该片区的旧城改造十分关注，可改造的阻力相当大，原居民是否能够很好地配合政府的行动目前谁也不知道。

    3、“龙须沟”
    这里说的“龙须沟”是从深南路北由东向西，到“深圳湾畔”后往南经市长大厦（终于开始打桩）向美庐锦园、世纪村直去的不到１公里长臭水沟。据向原居民了解，此沟已经存在近20多年了，比特区年龄还老。
    在现场可以看到，“中海深圳湾畔”南的一段已经采取箱盖措施，整治结束，上面在建花园。而沙河街路口东还是老样子，没人管。
    2000年3月22日，南山区有关职能部门和部分单位专门召开整治未来时代西侧排洪渠道协调会议，并下发了会议纪要。
    “纪要”中指出，白石洲中路及路西侧排洪渠的整治，是填海区（也就是红树湾）市政建设的重要配套工程。
    今年区、市二会期间，委员又到现场多次考查，因此，我对问题得到尽早解决抱非常乐观的态度。

    五、项目情况

    二个楼盘的东面是总资产约24亿、净资产6.8亿的沙河集团的办公大楼---金三角大厦。二个楼盘之间有南山地税局私房出租税沙河代征所、沙河计划生育服务中心。
    由于现在可以贴图，我将采用图片结合文字来阐述，少点文字，多点图片，争取大家看得轻松。

    （一）中海深圳湾畔
    深圳湾畔前花园施工已经完成60～70%，应该是深南大道上最具自然情趣的住宅区花园，地势起伏、密植成林，花了大量的财力、物力和人力。
    8栋33层，建筑高度109米，建筑面积175637平方米，建筑造价中建二局一公司承建，凸窗70公分，去年7月低动工，计划与今年12月18日竣工。
    建筑用料：德塑牌插座及PVC线管、龙发PVC下水管、伟星PPR给水管、中航塑钢窗、硅酸钙空心砖、多空红砖、内恒山混凝土。

    （二）侨城豪苑
    侨城豪苑占地15922.7平方米，总建筑面积90137平方米，容积率5.6，楼净高2米8，比中海的楼要高10公分，不那么压抑。在深圳，随着发展商名气的增大，楼的净高是降低的，比如中海、比如万科、比如卓越……很多了。应该对这些品牌发展商提出谴责。
    但此盘的采光面比例小，暗间多。
    建筑用料：龙发PVC下水管、深塑牌插座、上海龙桥塑钢门窗、实心红砖、轻质砖。

    六、热点问题
    截止今天发文时，收到关于中海深圳湾畔花园邮件39封、侨城豪苑11封，热点问题如下。

    1、大沙河公园
    首先说明，此公园与本片区关系不大。
    大沙河公园位于侨城西路北端东、大沙河西、广深高速南、北环大道北之间，面积47万平方米。服务范围主要是松坪山、桃源村、龙辉花园、西丽街道的光前村、龙井村和新塘村等，近20万人。
    该园更是留仙洞科技园区和深圳大学城的配套市政园林。沙河公园除陆地部分，还将把水质不错的大沙河划入公园景区。沿大沙河东岸规划为大沙河绿化隔离带，是我市北接塘朗山、南抵深圳湾的一条绿色走廊。市城管办已决定在今年对这片土地实行国际性设计竞标。

    2、噪音
    噪音源是深南大道。相对而言，中海深圳湾畔外部的噪音要比侨城豪苑大，后者由于与深南路有段距离及有前者的遮拦，噪音小些。但也付出了景观被阻挡的代价。
    噪音是深圳的一个普遍性的问题。目前，在深圳与“中海深圳湾畔”噪音等级一样的小区有：
    东方玫瑰花园、俊园、锦绣花园、安柏丽晶、汇景豪苑、深南花园、郎景园、彩天名苑、彩田村、城市绿洲花园、都市E站、鼎盛时代、格兰情天、创世纪滨海花园、新浩城花园、碧华庭居、天安高尔夫二期、雕塑家园南华花园、皇御苑、海富大厦……

（请看附图一：白石洲地铁站----这是这二个楼盘的最大利好。）点击可放大
如果中海地产在噪音上采取的通风隔音窗效果明显，那么就可景观、降噪二者兼得。这需要购房者到现场感受，尤其是在样板房装了此种窗户后的现场体验。

		8栋33层高建筑，中海地产以工程质量过硬见长，是深圳居住类投诉率最低的开发企业之一。“深圳湾畔花园”现已被列为建设部重点实施技术示范工程。在这个盘上，我们又可以看到“阳光棕榈”、“深圳湾畔”确实系出名门，施工质量过硬、精度保证很好。
南面景观---深圳湾、香港山峦及嘉湖山庄

西北景观---大沙河、名商GOLF、正在整修的侨城西路	西南面景观----沙河GOLF、高新区、深南路	东北景观---天鹅堡以及正在动工的燕牺湖区、原居民住宅	侨城豪苑：施工质量一般、精度较低
西北景观---大沙河、名商GOLF、正在整修的侨城西路	西南面景观----沙河GOLF、高新区、深南路	东北景观---天鹅堡以及正在动工的燕牺湖区、原居民住宅
			2月25日晚10时，祥祺苑（1998年入住）业主因“红线”问题与祥祺公司发生纠纷，九次协商无结果，导致侨城豪苑售楼处被砸，售楼处幕墙被砸出14个大洞。如今，我们已经找不到当时的痕迹了。现在，区间路正在西移（开挖处），新的围墙即将修建，一条红线几多愁！
1984年的华侨城当年是沙河华侨企业公司，右前方两栋厂房是康佳集团的前身——光明电子厂	深圳湾畔小区花园：密植成林、小桥流水----深南路上最具有自然意味的小区园林	深圳湾畔小区花园：百年古树已经落地生根

深圳湾畔：进料有保障	深圳湾畔：浓荫旁边就是深南大道，噪音由此而来	侨城豪苑：南面视线被无情阻挡了	侨城豪苑：内庭	侨城豪苑：自己动手、丰衣足食

2车道的沙河街道，显得稍微拥挤	深圳湾畔：对于建筑工人而言，严格管理之外还应该多点关爱，罚款太滥对他们微薄的收入影响很大	侨城豪苑：楼梯间是暗间，只能机械通风、物理照明	深圳湾畔：多孔红砖融合了实心砖及空心砖的优点，是一种非常有前途的建筑新产品	已经建成的祥祺花园（祥祺苑）：里面比较开阔

深圳湾畔：内恒山的预搅混凝土	深圳湾畔：北面朝下看就是祥祺苑，游泳池已经干枯	侨城豪苑：售楼处已经洗去被砸的痕迹，恢复正常	深圳湾畔：工人在23楼固定钢筋	辛苦的工人、简单的午餐、自信的表情

几经转手、权属复杂	正在整修的侨城西路（沙河东路）	沙河地产手上的烂尾巴楼：观景台（99年就动工了）	观景台人去楼空	湾畔、豪苑二兄弟

平面图	片区的发廊妹：还很童真的目光充满好奇	他的目光充满警惕	坡度、树荫，完工后应该别有风味	侨城豪苑设立在路边的广告牌

中海百密总有一疏：东面二扇门、北门、西门（南面彻底隔离）保安把守严密，公关无效。	深圳湾畔：偶尔闪过的女性背影，给严谨的工地带来一阵新风	深圳湾畔：蝶行户型保证了良好的采光及通风	深圳湾磐：每层设置了一个长形花池	深圳湾畔：施工时注意到给PVC下水管包裹了塑料布保护层，虽然是小节但依然值得一提

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