〖时间〗：2002年4月22日下午14：00～17：40
〖地点〗：文锦北路东、田贝四路及太宁路北、爱国路西、太白路南围合的近2平方公里布心片区部分〖事件〗：实地考查“百仕达花园1、2期及3期君逸华府”楼盘及周边情况
〖考查实录〗：

    ■前言

    罗湖区总面积78.89平方公里，作为深圳开发最早的城区，现已发展成为深圳的商业、贸易、金融、信息和交通中心，是深圳的文脉之所在，积淀了浓厚的生活气息和人文情结，多种文化在这里磨合，共同构筑了充满动感的生活情趣。
    罗湖的房地产业是中国房地产市场化的源头，浓缩了深圳房地产二十年的开发历程。而百士达花园所在的布心片区是深圳开发最早的片区之一，聚集了深圳早期的外地移民。
    因此，我一直关注罗湖，以前因为多种原因，只对罗湖的金众·经典家园做过详细的考查，心里一直觉得遗憾。最近，香港朋友来邮件要求提供百士达3期参考的呼声较大，我也就趁机还了这个心愿。

    ■片区概况

    由于时间和交通关系，我考查的并不是严格意义上的布心片区，只是其中的一部分。
一般来说，该片区范围是布吉路及文锦北路以东、田贝四路及太宁路北、、爱国路及沙湾路以西、二线路以南近4平方公里土地。
    1、自然条件很优越
    布心片区有山有水，自然条件很是优越。
    东望梧桐山脉的打鼓地、求水岭、塘排山、谷对岭，考查当时烟雾缭绕，在深圳水库的辉映下有仙境之感；南依大头岭（也就是即将竣工开放的翠竹公园）；北靠围岭及下围岭（筹建中的围岭郊野公园）、松泉山；西与凤皇山、九节龙顶、白芒岭呼应。
    而东边的深圳水库及东湖公园、水库公园、盆景世界（占地30亩，座落在深圳水库大坝下）以自然生态、菊花展为著称；西边的洪湖公园的荷花展是招牌；翠竹公园以竹为主树种；围岭郊野公园则保留野趣，各公园有各自的特点。特别是东湖公园，我当时还看到了群鸟在飞。

    2、布心路是噪音源
    深圳环线系统包括南环的滨海大道、滨河路、船步路、沿河南路，北环线系统包括北环大道、泥岗西路及泥岗东路、布心路。
    属于北环线系统的布心路在给本片区带来交通便利的同时，也不可避免地带来了噪音和废气影响。由于北环是货运通道，交通确实比较繁忙。

    3、配套齐全很便利
    这我就不多说了，老区这一点确实是远胜与新区。
    但是，康宁医院、慢性病防治院可能会给业主造成心理上的压力。

    4、该片区新动向
    在去年，百士达就已经宣布响应罗湖区政府在区内建设一条酒吧街的号召，要把太宁路东段建设成为深圳的文化风情特色酒吧街。
    4月26日，深圳东方魅力酒吧签约仪式举行，谭咏麟、曾志伟、陈百祥三位来场助兴。酒吧将于5月29日正式开业。
    而翠竹公园建设速度也很快，5月1日已经局部开放。只是公园的西大门看着别扭，怎么看怎么象坟墓。

    ■历史渊源

    老区，话题就多。这部分内容与房地产关系不大，如果你不关心建议跳过。
    1、早期建设
    该片区是深圳建设历史上最早的老区。
    上个世纪60年代初，鉴于深圳的特殊地理位置，当时的广东省委第一书记陶铸、省委书记区梦觉对深圳的建设十分重视，曾专门成立过深圳建设领导小组，由省有关部门组成一个庞大的规划队伍，花费几个月时间制定深圳的规划。
    而规划的重中之重就是该片区。深圳水库的亭台楼阁和人民公园的设施，也是当时规划的体现。
    深圳水库及人民公园是60年代的深圳镇镇长、香港中旅集团原总经理、华侨城建设指挥部原主任马志民先生主持修建，水库水面面积6平方公里，是深圳第二大水库（第一是铁岗水库），也是香港的水缸。
    而深圳水库的建设，都是机关干部、企业职工、学校师生义务劳动完成的，现在想来，真是唏嘘不已，婉若隔世！
    香港居民使用的淡水资源70%来自深圳水库。东江水通过东深供水工程（起点为东江干流上的东莞桥头吸水点）输送到深圳水库，经过深圳水库进行生物处理后再供应到香港。
    2、特区先导
    特区成立后，较早建设的市属工业、事业单位（医院、公园很多）也位于此。比如上世纪86年投资不到8000万元在大头岭下建成只有400名职工的深圳卷烟厂，90年建设的啤酒厂多年稳获啤酒收入、吨酒利税、吨酒利润和人均利税的四项全国第一。
    很巧合的是，这个片区的企业包括百士达在内，都非常热衷于公益事业，值得大书特书。卷烟厂主办的长跑活动动、百士达的音乐会及治安基金、金威支持国家足球队，以及各家对贫困失学儿童的援助。
    这里要特别要提一点，百士达除去资助音乐会广为人知外，每年几百万资助“深圳见义勇为及治安基金”却默不做声，甚至连公安系统内部都所知甚少，只在本人收集的一些政府简报中才有提及，令人感动。
    某公司小题大作、故作姿态、自私自利的做秀真是相形见拙！
    （1）卷烟厂
    前一、二届名列深圳市纳税大户排行榜第一的都是深圳卷烟厂，第三、四届招商银行超过深圳卷烟厂拔头筹，卷烟厂在第三届、第四届分别退居第五、第二。
    如今，深圳卷烟厂上级中国烟草总公司深圳市公司正在深圳中心区购物公园北投资3亿元建设41层高的建设“特美思”大厦，可见其财大气粗。
    在原选址上海宾馆对面的福田汽车站搬迁到车公庙后，深圳卷烟厂也已准备搬迁。有内部消息说，百士达对此地皮也兴趣很大，准备收购。郭兆斌曾经在红树湾拍卖会后的记者招待会上，也间接地证实了这种说法。
    （2）关于金威
    说来话长。
    “金威”最初叫作“金威利”，后来认为它不如“金威”二字简洁，就删去了“利”字。而它的英文名最初叫“GOLDWAY（黄金之路）”，但如此一来又太过直白，且不好听，便用“KINGWAY”代替了“GOLDWAY”。
    由于“金威”二字知名度越来越高，生产“金威啤酒”的“深圳啤酒有限公司”1997年3月21日就更名为“深圳金威啤酒有限公司”。实现了产品名称和企业名称的统一。
    而平时我们喝酒时说的“老金威”确是深圳老百姓的创造。“老金威”是指金威公司已有10余年历史的深色瓶装12度金威啤酒。
    大概在1996年，当无色瓶装的13度特制金威啤酒大规模上市后，酒楼小姐经常问客人：“您要哪种金威，老的还是新的？”客人稍加思索：“那就要老的，对，要老金威！”“老金威”就这样不胫而走，声名远扬。而老金威也由1990年的1.6元／支上涨到3.5元／支。
    个人认为，这个“老”字使金威啤酒增添了无穷的韵味。年轻的深圳，有称“老”资格的，实在是太少了，所以，大家应该多喝金威才是。
    “白金威”这也是老百姓的创造。它是指1994年5月诞生的无色玻璃瓶装13度特制金威啤酒。相比于深色瓶装的“老金威”，它的玻璃瓶就像是白色的，久而久之，人们便称之为“白金威”了。1997年初诞生的绿色瓶装的“绿金威”也一样叫起来了。
    1996年，金威在宝安区创业路新建20万吨的“金威啤酒酿造有限公司”。1998年2月，它和莲花山公园、关山月艺术馆、光明农场还一起被深圳市旅游局列为旅游景点。

    ■罗湖寡头

    深圳一战成名的地产商其实不少，百仕达靠百仕达花园一举成名、卓越因蔚蓝海岸确立地位、新亚洲花园还未建成就已名利双收、泰华则因红树湾红遍深港。
    而百仕达在香港知名度很高，是港股之一（在香港上市的深圳地产股只有深业、百仕达）。香港人认知较高的深圳地产商有二家：中国海外、百仕达。
    去年12月百仕达以7．8亿元成功竞得深圳湾填海区T207—0026地块后，在香港联交所上市的百仕达控股股票连续上涨80%。而后，香港120位基金经理人到百仕达花园和红树西岸地块参观。说明百仕达品牌在港人中的影响力。 
    罗湖可利用面积不多，建成区面积很大。因此小盘多，大盘极少。这种情行导致罗湖地产寡头的出现。这个寡头就是百士达。
    去年整个罗湖东部片区的房价因为百仕达花园二期基本售完甚至出现楼价下调，带动指数下调。可见百士达对于罗湖地产的重要性。在布心片区（又被称为百士达片区），很多楼盘都要号称靠近百仕达，即使是在南山，鸿瑞花园也自称是“南山的百仕达”。
    在罗湖，目前还没有那一家可以哈百士达相提并论的。
    应该说，在罗湖当这个寡头不好当。由于深圳中心西移，罗湖受到很大压力，百士达这样的花园，如果是在福田或南山，销售就会比现在轻松很多。
    占地35万、总建筑面积95万的百仕达花园自1996年一期面世以来，前四五年是自主销售、2000年底开始交与美联地产代理销售，再是置业国际，后换成是中原。其实换成谁在罗湖做大盘都不好做。
    条件不错的3期现在无奈地推出了“首期回赠”和“楼价回赠”政策，再优秀也扛不住大势啊。
    不过，罗湖现在的形势到是一个好的入市时机。
    而这个寡头内部组织也很有意思，既有点家族企业的味道，又有现代企业的组织结构。
    一般地说，家族企业信誉会比较好，毕竟和自己的声誉和家庭挂上了勾，弊病是在管理方面可能会发生问题，适应不了形势。
    （1）欧亚平太太任百士达学校校监
    百仕达花园全部建成后有3所幼儿园2年小学和1所中学。百仕达第一小学已于1999年9月1日正式开学。
    在北京理工大学就已经搞定、欧亚平年近40的夫人张来平，估计是阔太太的日子过腻了，当起了深圳市第一所国有民办小学——百仕达小学的“校监”。
    当然，这种“学武训”的行为绝对值得赞赏和提倡，希望她持之以恒，做出成效。
    （2）另一高层的太太担任学校校长
    安徽师大教育系副教授、曾任上海国际学校校长后来到百仕达小学的吴瑞莲校长据说也是百士达地产一位高层的太太，她的一些教育思路还是值得赞赏的。可是，面对国内的应试教育，家长会接受吗？
    （3）小区自己有苗莆
    在百士达花园一期网球场南，有一个大约3、400平米的苗莆，据向苗莆工人了解，所种的花草都供应小区之用，不对外销售，小区也基本不太向外采购。
    我看，也只有大型小区才能够养得起一个苗莆了。自产自销，小农经济，也蛮有意思。
    （4）高层包括欧亚平住在花园内
    在百士达大厦南、翠竹公园大头岭的山坡上，有一栋多层。全部是复室，欧亚平那巨无霸的豪宅及各高层就居住在此。与百士达花园一期隔着太宁路。
    记得欧亚平在红树湾拍卖会后的记者招待会上，曾经说：“最担心的就是半夜里被业主打电话告诉说房子出了问题，因此百士达要力抓质量”。高层住自己小区，业主有个万一就可“冤有头债有主”了，不怕找不到人，也显示发展商对于自己房子的信心。
    而我市某大型上市地产企业的员工从上到下都不买自己的小区，对比明显。
    （5）空将大将——郭兆斌
    1958年生于西安的郭兆斌毕业于深圳大学中文系，1988年进入万科，曾任万科企划部经理，在万科工作9年后离开。后任雅兰置业（深圳）公司董事总经理，开发深圳第一个产权酒店———雅兰酒店，一举奠定自己在江湖上的地位。
    2001年6月1日空将百士达出任总经理，在7月23日的“盐田地王”招标会上，与往日东家万科大战一场，以4000万差价惜败。
    在去年的红树湾拍卖会上，郭兆斌终于吐了一口恶气，以7亿8将景观最优的地皮收与囊中。他还挑衅地说，自己的价码在8亿2。把罗瑞希给吓得。

    ■社区概况

    百仕达花园总占地面积35万平方米，总建面90万平米，分四期开发。预计2004年全面完成。是深圳最早的大盘之一。百仕达花园与香榭里花园一起，是深圳有名的二大得奖楼盘。
    该花园原来的地貌比较差，垃圾成堆、电缆密布、山丘起伏、冲沟交错，百士达把缺点完全变成了优点。
1997年，百仕达花园、东海花园的热销为开端，深圳发起了“豪宅烧”，但最终因严重的供求失衡，迅速从“狂热”坠入“沉寂”。

    1、一、二期
    一期西临占地近11万、建面28万的新港鸿花园及东湖中学，东依东湖医院。总建面17万平米，1232户，我数了数，大约有17栋是中海地产的，建筑上还有中海的标志。可见欧亚平是个善于合作和借鸡生蛋的人。一期配有背景音乐、雕塑、小品等，但绿化草坪、灌木多，个人以为应该再做种树。当时售价最高达17000元／平方米，盛况空前。
    一期的管理据了解也是由百仕达物业（占60%股份）和中海物业公司（占40%股份）合资组成的管理处管理。二、三期就全是百士达管理，估计中海物业应是只占股份不管事的。
    有一个疑问：一期每户阳台上的那些白色的拦杆做什么用？不象是太阳能，是否是防盗？
二期以后是百仕达单干，总建面13万平共20座楼，高4～18层，1047户。百仕达花园的园林精华就在二期。红色斜屋顶、四级水景（小型瀑布、活水池、小溪、静水池），配以中式的亭台楼阁、小桥流水。感觉很好。而水景中有荷叶、有杨柳，层次较为分明。 而斜插入湖面的草坡及鹅卵石滩可以保证业主最大限度地亲近水景。
    观察结果是，二期每幢楼都以景观题名，如“竹喧楼”，周围有青竹，“泉石楼”旁边是景观石 ……
    百仕达花园一、二期的租金水平较高、较稳定，据广告说住了28个国家的老外，中外人士杂居情况倒底怎样？还是要请有经历的人来说。而百仕达花园、万事达花园、新港鸿花园组成了一个比较知名的港人生活圈。
    在2000年深圳被评选为世界花园城市活动中，百士达作为唯一的住宅参观项目，为深圳最终入选作出了很大的贡献。国际公园协会秘书长阿兰·史密斯先生参观后也题词：完美生活方式，未来生活典范。
    2001年2月13日，全球最大的广播电台、英国BBC广播中心负责人东尼贝克尔先生率团专访深圳百仕达花园。调动这种宣传力量，并不简单啊。
    2、旧事重提
    1999年年10月1日晚，百仕达花园百景苑4#楼C、D单元发生了一场火灾，3名住户在火灾中受伤，涉案的物业损失的市场评估总值为人民币16211元，造成直接经济损失人民币102551元，百仕达为此赔偿了19万。
    后来经消防、供电部门有关专家会诊才查明火灾是由经过改装的电表引起的，百仕达顿觉当了冤大头，将 电表的生产安装、改装者江门艺华磁卡机公司（下称艺华公司）、深圳市新军机电公司告上法庭，索赔50余万，誓图还自己清白。
    最后，百仕达胜诉，获得经济赔偿和名誉损失赔偿。

    3、社区文化建设
    百仕达花园可谓是深圳社区活动最多的社区，也是社区节日最多的社区。还有一个社区建设比较好的是卓越的蔚蓝海岸（艺术团、义工站）。
    （1）老年协会
    百仕达有一个小区老年协会，还主持成立了“夕阳红俱乐部”，参与深圳国旅的“新景界夕阳红老年游”活动。“夕阳红俱乐部” 以百仕达花园、老年大学为基点。
    （2）社区节日
    4月8日，百仕达花园开始了首届“男人节”。小区此外还有老人节、旅游节、美食节、教育节、儿童节、环保节、家政节等七大节日。
    （3）主动式居住
    “主动式居住”这个说法比较别扭。业主的生活是被动还是主动，发展商最好不要太多嘴。不过，郭兆斌先生确实非常主动，比如红树湾拍卖结束没几天，他主动就到宝安拜访罗瑞稀。
    （4）“小小外交团”
    2001年12初，百仕达小学五名英语老师和20名学生组成“小小外交团”出访香港国际学校（HKIS）。 
    (5)深圳首批“环境文明小区”之一
    2000年6月5日是世界环境日，当天，市精神文明建设委员会办公室和市环保局、住宅局联合命名了我市首批8个“环境文明小区”：百仕达花园、华山村、东方花园、海景花园、桃源村、益田村、海涛花园、碧荔花园。
    （6）、体育明星星光大道
    2001年8月份，百仕达宣布在三期“君逸华府”建设以体育为主题的明星广场，为深圳体育明星留下手指膜。明星包括肖俊峰、孙彩云、李毅、李玮峰、朱广沪、曾雪麟等。
    4、百仕达四期“山水城”
    占地9.4万平方米，建筑面积48万平方米，其中拟建一座6万平方米的商业城，形成除国贸商圈以外的罗湖第二大商业中心 ——太宁商业文化圈。“山水城”还计划改造太宁路，建成一条酒吧街。“山水城”计划准备用3～5年时间完成。

    ■首倡毛胚销售

    现在大家都在关注装修房、淘汰毛胚房的问题。
    可是，1995年开始，尤其是1996年，毛坯房倡导者首先通过新闻媒介对装修房进行攻击，获得了社会特别是消费者对毛坯房的认同，战胜了装修房，结果毛坯房成了当时商品房销售中的一种时尚。
    百仕达花园一期是深圳第一个采用毛坯房销售的大项目。

    ■三期君逸华府

    三期“君逸华府”位于百仕达花园二期北侧，隔布心路相望，建设有一座天桥相连。7栋32层，建筑面积108267 平方米，1288户，建筑设计由机械工业部深圳设计研究院完成。
    1、户型不错
    除去一房一厅的厨房有点三角外，其它房子中规中矩、方正使用。二房的户型最好，三房二厅动静分区差些，但通风状况不错。
    该盘采光面比例大，采光良好。连楼梯间也做到了自然采光。
    2、层高问题
    房子较矮，净高只有2米65，再一次验证深圳大型发展商如中海、金地、万科、招商、华侨城、百士达、卓越等在层高上的保守。 
    3、园林设计
    香港石安空间创建公司在布心片区有2个园林作品：百士达及东湖豪庭，长城地产在罗湖春风路2021号的长丰苑的室内设计也是石安的作品。总的来说，石安在深业务较少。
    从君逸华府目前做出来的平台花园来看，水平一般，不过如此。但起伏的地形营造得却不错。
    4、体育设施
    君逸华府的体育设施确实下了血本。2个标准篮球场已经快要完工，游泳池基本完工，足球场目前还是材料余土堆放，面积较大。深圳拥有这么多大型体育设施的，目前还很难找。
    据反复了解，体育设施是百士达中学（位于3期以南，目前的售楼处以后是中学）与业主共用。相信实现这个愿望不难。
    5、建筑与工地
    建筑由江苏一建承建，工地管理不错，从工人的口音来看，确实是真才实料的江苏一建。建筑施工的精度不错，平整度、墙体夹角、室内楼高差、垂直度及窗户的安装都达到了较高的水准。
    窗户全部采用厚达2公分的双层中空玻璃、绿色铝合金窗。凸窗阔爽，达到75公分，而且还细心地加了护边，安全系数得以提高，体现发展商的人性化考虑周全。
    厕所采用局部降板设计，不过沉降量太小，起不了真正的作用。在户外的空调位，设计者非常细心，在空调位置上部开了一个方形小孔（20*20公分），起到空调室外机散热作用。但空调集中式下水管却莫名其妙地布置在墙壁以外，没有预埋，不过由于都在空调位里走，少有暴露，倒不妨碍美观。
    在每栋楼6个的集中式排烟道的屋顶出口处，都加装了烟气导流罩，可以最大限度地减少烟气倒灌的现象发生（见图），这在深圳还是很少见的，应该对发展商提出表扬。
    7栋27楼有样板房，本来很想看一看，因为此楼是带装修的，可惜当时并没有人在场，我无法进入。
    6、景观不错
    北面紧靠就是围岭，郁郁葱葱的树林非常赏心悦目，但变电站稍微让人不舒服。
    东面的景观最好，在楼顶望去，深圳水库、梧桐山一览无余，有“会当凌绝顶、一揽众山小”之感。紧靠君逸华府东的是金威啤酒和精一印刷厂，“为国家足球队壮行”的标语清晰可见，啤酒堆放场地就在小区东北，黄色的货框分外显眼。
    西边是沿绵的山脉及洪湖公园，看起来很舒服，养眼，对于山，无论大小高矮，我总是很喜欢。但历史很老的厂房比较破旧了，影响视野。
    南面景观较差，都是水泥森林，无甚看头。只是偶尔露出的2期的园林有点意外之感。东湖中学、大头岭、新港鸿、东湖医院依稀可见。
    7、建筑用料
    目前看到的有：墨绿色双层中空隔音玻璃、喷漆绿色铝合金窗框、预制轻型墙板、实心红砖、KINGLION插坐、顾地PVC下水管、外墙淡黄瓷砖、深圳日通低压电器、香蜜湖消防设备、华新电缆、三菱电梯。