导读：
        ■坪山新区首席综合体住区
        ■区域价值
        一、文体化居住区
        二、半小时生活圈，工业巨头集聚
        三、0.73超低整体容积率：人均占地61.86㎡
        四、深圳文化产业集聚地：华谊兄弟文化城落户
        ■城市化产品的价值研析
        一、交通优势
        1、时空距离：10分钟→龙中；30分钟→福中；45分钟→南山
        2、深圳20个地铁换乘口物业之一
        二、坪山成为置业者热门首选区
        三、最具城市化内涵产品：高效、集成！
        ■项目配套
        一、名校教育：坪山高级中学，一河之隔
        二、体育中心：深业•东城国际离大运会分会场仅1200多米
        三、人文景观：游大万世居，逛滨水休闲走廊，望马峦山郊野公园，
        四、78公顷的大山陂水库、马峦山郊野山公园、8公里绿道
        五、配套设施：坪山河畔、碧岭生态园、鹏茜国家矿山公园，无所不有
        ■工地考察
        一、坪山新区自配套最好小区
        二、首创“双首层+内外街+上下铺”街区
        三、区域最人性化小区幼儿园设计
        四、坪山新区唯一会呼吸的车库
        五、坪山新区最大楼间距：平均90米，最大超百米
        六、坪山安全性最高的小区
        七、深业南方：坪山新区最大供应商
        ■深业东城国际：刚需型都市综合体住区！
正文：

■坪山新区首席综合体住区

继东城上邸后，深业今年将在坪山新区推出两大新盘，分别是深业•东城国际、深业•东城御园。2012-2-26下午16：30-18：30房地内参专业组成员对其中位于坪山新区核心区的深业•东城国际进行了近两小时的考察。

项目位于坪山中山大道与锦龙大道交汇处，属于新区门户位置，是通往市区、龙岗中心城与坪山之间的必经之路。地块在东城上邸西面，相隔中集地块。项目占地72840㎡、建面279182㎡，总户数2273户，1期户数695户。

从不远处悬挂在项目楼体上的巨大横幅得知，天虹已进驻，事实上，项目拥有4万㎡商业，是坪山新区首席综合体住区。

而通过之后考察，我们发现，坪山高级中学、坪山体育馆、马峦山郊野公园、沿海高铁深圳站、地铁12号线、14号线、核心一线商业等区域市政精华、重要单位，皆在项目1500米半径范围内。可以说，深业•东城国际综合了区域最精华的资源。而对于坪山新区而言，打造一个综合体物业，对于区域又有怎样的意义呢？

■区域价值

一、文体化居住区

深业•东城国际所在的龙岗坪山坪环地区是指：锦龙大道以东，横坪公路－金碧路以南，东纵路、马峦北路以西，南坪大道以北，由这几条主干道围合而成的区域，规划总用地面积556.73公顷。

定位为坪山新城的启动区；集文化、体育、居住于一体的生态型综合片区。该片区将实现以下三个发展目标：（1）展示新城形象的城市中心片区；（2）建设高品质新城居住社区；（3）构建城市与自然的共生生态综合片区。

作为定位为集文化、体育、居住于一体的生态综合片区，坪山新城有着强劲的发展潜力，该片区很可能成为未来深圳市民置业热点片区之一。因此，学校、体育馆、高尚住宅成为该区建设的重点。

二、半小时生活圈，工业巨头集聚

坪山新城是深圳四大新城之一，该区域有着丰富的自然生态资源，深圳第二大水库——松子坑水库与马峦山郊野公园也坐落于此。作为新生工业园区，区内高管与员工的置业需求，加上本地居民需求，片区潜力巨大。这也引得诸多地产巨头虎视眈眈。

自横坪公路主线横岗至坪山段开通后，龙岗中心城通往坪山，只需10分钟。而从坪山新城上横坪快速，水官高速、南坪快速仅用30分钟就可以抵达福田中心区。2011年，从坪山乘坐轻轨3号线，只需20分钟直抵罗湖。交通不便局面也已彻底改观。

三、0.73超低整体容积率：人均占地61.86㎡

该片区总用地面积556.73公顷，建设规模总量为407.5万㎡，规划人口规模为9.0万人。整体容积率低至0.73，远低于特区内的农科中心、香蜜湖、红树湾等片区。

这个数字也低于同处关外的龙华新城核心区1.28，观澜新中心区1.0~1.1的片区整体容积率。算下来，人均占地面积高达61.86㎡，是少有的低密度生态型综合片区。

四、深圳文化产业集聚地：华谊兄弟文化城落户

自坪山新区于09-7-1正式挂牌后，已斥资130亿进行各项建设，从金额来看，可堪称是目前深圳投入力度最大的区域之一。而经过3年打造，如今区域交通、配套渐已完善，生活氛围基本成型，比亚迪、中集、五洲龙等世界500强企业也已强势入驻。

并且，去年5月中旬，作为全国首家创业板上市的影视公司，华谊兄弟文化城落户坪山新区，其建设规模和运营模式，引起深圳极大重视。坪山新区和华谊兄弟签订的框架协议，使得坪山将成为深圳文化产业集聚地。未来，文化产业的新兴发展，将进一步推动坪山新区大步向前。

■城市化产品的价值研析

一、交通优势

1、时空距离：10分钟→龙中；30分钟→福中；45分钟→南山

深业•东城国际位于坪山中山大道与锦龙大道交汇处，这两条大道都为区域的主干道。自横坪公路主线横岗至坪山段开通后，走中山大道向西南到横坪公路，可直通龙岗中心城，车行只要10分钟。

从华侨城出发，走南坪快速、水官高速，转横坪公路，车行45分钟即可抵深业•东城国际，时间距离比想象之中的小很多，而与福田的时空关系是30分钟，通过快速路网形成的点对点时空关系，其实比市内两点的时空还要近。

在道路交通上，深业•东城国际所在片区对外联系，主要出入口为锦龙大道、中山大道和南坪大道。周边快速路、主干路、次干路、支路等四个等级的道路齐全，从而构成了一个发达的网状道路交通系统。

2、深圳20个地铁换乘口物业之一
 
其外，规划中的地铁14#线，将从深业•东城国际的东面的地下通过，基本沿中山大道铺设，在深业•东城国际东北面1200米远处，即在中山大道与东纵路的交汇的十字路口与地铁12#线接驳并设站，该地铁站为12#线与14#线的换乘站，站名为坪山小学站。

资料显示，这样的地铁换乘站新型物业，全深圳仅有20个。所以，深业•东城国际即成为深圳仅有的20个地铁换乘站站口物业之一。

二、坪山成为置业者热门首选区

而因陆路交通的改善、轨道线的覆盖，对区域的向上拉动是显而易见的。致使40分钟交通路程的地域，逐渐受到深圳都市人的选项中。事实上，如今不少都市人仍过于矫情。在土地更广阔的北京、上海，上班出行用时在1小时至1个半小时，都为合理。

点对点的路程在50公里范围内，都属于城市内正常的出行半径。北京曾有一个楼盘，为凸显距离核心近的地段优势，广告语是“位于天安门正东50公里”。倘若放在深圳，这50公里是便成为人们天大的数字。不可想象。

其实，这主要由于，深圳腹地小，没有其他城市广阔，因此人们对距离的心里承受力也自然缩小。但不可否则，保持在40分钟以内的出行时间，是最适中的都市人居路程。而因深圳从建设以来，住惯了中心，习惯了近距离，而一旦路程稍微拉远，便成为负担。

而事实上，对于深圳大部分腹地而言，两点之间的距离都不远，都在适合出行的可选范围内。如今，又随城市交通大改善、轨道线的密集铺盖，都市人对距离的心里承受力逐渐加强。于是，类似坪山、龙岗、沙井等这样的门户区域，在面对中心区高房价的压力下，逐渐成为当下置业者的热门首选区域。

三、最具城市化内涵产品：高效、集成！

而交通的改善，实质是城市化的一个重要表现。专业分析上，城市化分为三个阶段，化工→化境→化人。化工是指工业化，当城市从低赋价值的农业化向高赋价值的工业化升级时，就是城市完全初级城市化的阶段。第二个是化境，是指城市环境、配套、交通等基础建设的改善与升级，这将带来人居品质、工作环境、城市形象的一并提升。

而最重要的一步，就是化人。化人是指主宰城市的人的城市化。人的城市化，需要人的行为习惯、思想观念、生活模式都趋向更先进、文明、健康的标准。而人的城市化，是一种相互服务、集约高效的生活状态，与从前孤立、分散、低效的状态，截然不同。

在如今，城市化进程逐渐加快的背景下，对人的城市化的要求越来越高。由此，承载人居住功能的住宅，也悄然发生改变。住宅产品也同样需要向具有城市化功能的方向迈进。而何为具有城市化功能的产品呢？其实很简单：高效、集成！

即由从前单一居住功能向多功能转变，提升生活效率，更集成化发展。具体来说，就是一个产品在解决居住需求的基础上，还能满足购物、就学、休闲、娱乐、健身、聚会、便捷交通等一系列的生活需求，并且都能近距离享受、高效满足。那么，这就是具有城市化住区的特征。

■项目配套

深业•东城国际，因坪山交通利好，逐渐将许多市区客户拉至此以外，其实，项目具有城市化的功能才是关键。考察发现，项目周边近距离集聚了学校、体育馆、郊野公园、市场绿道、商场、市政配套、人文景点等众多核心配套。这无不使得这里的居民生活高效、人居功能齐全。

一、名校教育：坪山高级中学，一河之隔

深业•东城国际与其正北面的坪山高级中学，一河之隔，相距100米。坪山高级中学是坪山新区公办全寄宿制高中，省一级。学校规模庞大，占地91498㎡，总建面66000㎡。学校规模能容纳60个教学班、3000名学生、300余名教职员工。

09、10年连续两年荣获深圳市高考超越奖，并被评为深圳市高考先进单位，同时荣获坪山新区2010年“高考特别贡献奖”以及坪山新区教育系统“先进单位”等多项荣誉。可以说，坪山高级中学是区域最好的高中，在全市范围内，也名列前茅。

其外，位居项目东面1.5公里为坪环学校，西南面1.5公里为汤坑小学，周边还有育才学校、市第九高级中学等，因此，深业东城国际是名副其实的学位物业。

二、体育中心：深业•东城国际离大运会分会场仅1200多米

2011年深圳大运会的坪山分会场——坪山体育中心，离深业•东城国际直线距离只有1200m。 位于坪山街道办南通道以北、大山陂水库北侧，东临工业区，西北面为居民点，南向以堪坎为界，面临76公顷的大山陂水库。一期拟建设规模为4000座的体育馆和一个面积约17000㎡的万人体育场。

坪山体育中心将建成为集体育宾馆、商业、特色餐饮、酒吧、体育俱乐部、会议、休闲观光等于一体的综合性体育中心，成为坪山全民健身的核心场所。除承担大运会篮球比赛和足球田径训练等任务外，还将成为辐射龙岗东部五个街道和两大工业区超过100万人口的群众体育基地。

三、人文景观：游大万世居，逛滨水休闲走廊，望马峦山郊野公园，

在深业•东城国际东面约1000m左右，靠坪兰路南段的地方，是省级文物保护单位——大万世居客家民俗文化博物馆。这个客家围屋始建于清乾隆年间，占地面积2.5万余㎡。此围屋保存完好，具有较高的文化艺术价值。根据规划，大万世居历史公园将成为一个集古建筑观光、文化休闲、民俗体验、文化遗产保护为一体的古堡式、体验型、控制性历史文化公园。

对大万世居的保护和利用，在延续地方传统文脉，弘扬客家文化精神的同时，包括深业•东城国际在内的周边居民也可以因此而获得一个追古思今的场所。从深业•东城国际出发，步行只要约10分钟的时间，就可重温250多年前的乾隆年间的历史，在这里休整疲惫的心灵，寻找前行的力量，这对于忙碌的都市人难说，将是一种非常难得的人生体验。

四、78公顷的大山陂水库、马峦山郊野山公园、8公里绿道

其中，深业•东城国际东南面，1400m左右的地方，是78公顷的大山陂水库——这也是该片区的水源所在地，生态环境受到严格的保护。而南面视线范围之内，隔水库相望的地方，是一片连绵的群山，风景优美的马峦山郊野山公园即坐落于此。

而在水库和马峦山郊野公园的大片绿地山体内，铺设了森林公园风光绿道，该绿道归属广东绿道范围内。从卫星地图上测量，约有8公里长。通过此条绿道，即可观赏水库景观，也可攀登山峰，别有乐趣。因此，周边居民，无论茶余饭后、周末闲暇时间，都能享受与自然同乐的情趣。

五、配套设施：坪山河畔、碧岭生态园、鹏茜国家矿山公园，无所不有

其外，项目周边还被坪山河畔、大亚湾、碧岭生态园、鹏茜国家矿山公园所环拥，山海龙岗迷人的风景线、东江纵队旧址、丰田世居、大鹏所城，积淀数百年的文化底蕴，为项目提供了丰厚的人文资源，是生活宜居的天然胜地。

从地图上我们可以发现，这些配套设施都分布在深业•东城国际周围，大多在方圆2000m范围之内，呈众星捧月之势，将深业•东城国际围在中间。所以，从地理位置上分析，深业•东城国际正是坪山新城的核心所在。位置之优越，坪山无一项目能出其右，可以说是占尽了天时与地利。

■工地考察

一、坪山新区自配套最好小区

深业•东城国际规划有4万㎡商业建面，体量很大。其中包括集中商业和街区商业。集中商业，已有区域一线商家天虹进驻，为区域居民提供高档的购物体验，就商业实力，为区域最优。

对于坪山新区项目而言，这是整个区域自配套最好的小区，同时，对于总户数为2273户的项目而言，4万㎡的商业建面，相当于户均商业面积为0.05㎡，这也是区域户均自配套商业面积最大的项目。

二、首创“双首层+内外街+上下铺”街区

而除集中商业外，项目打造了极具特色的街区商铺。除一般意义的沿街商铺外，还包括一条商业内街。同时，通过连廊、扶梯的方式，二层也同样打造了商铺。这样一来，项目街区独具的特点便立即凸显，是极其罕见的“双首层+内外街”结构。

也因此，以往只有沿街商铺的项目，只有一个展示面，而深业•东城国际却因内街打造，具有了两个展示面。而从规划图上测量，加上展示面约有280米长。若以内外双街逛街的流程来算，超500米。因此，这也是坪山新区商业流向最长的项目。

而上下双层商铺设计，其实非常实用。下层可打造公共商业，例如洗车、餐饮等，上层可打造较为私密的商业，例如美容、理发等提供更私人化的服务。从产品角度来看，深业•东城国际“双首层+内外街+上下铺”的街区打造，可谓绝对首创！

三、区域最人性化小区幼儿园设计

深业•东城国际地块是长方形，因势利导，整个小区的围合园林面积是比较大的，实现了中容积率低密度的目标，这就使得小区园林较为整体。而园林中，回填土厚度为1.2米，局部还可以设计小丘，因此种植大乔木没有任何问题。

同时，小区与中山大道之间的绿化带超过了25米；在附楼商业的屋顶，还设计了屋顶花园，在业主户内，一些阳台上设计了空中花池。形成了绿化带、平台、屋顶、户内4个层次的绿化体系。

之外，小区幼儿园被安置在小区最核心的位置，与一般小区将幼儿园放置角落的做法显然不同，可见发展商对孩子显然更关心。但同时，由于担心幼儿园在小区中间影响公共生活，小区园林地面被抬高了2米左右，与幼儿园保持了落差。如此一来，幼儿园既十分人性化，也不影响小区正常生活，是区域最人性化的小区幼儿园设计！

四、坪山新区唯一会呼吸的车库

项目车库平均3.3米高，最高处4.3米，不算特别突出，但车库设计了许多采光孔，使得车库自然通风采光效果俱佳。从而让地库生态化。对于户数较多的项目而言，这种生态地库打造，极为必要。而这也是坪山新区唯一会呼吸的车库。

五、坪山新区最大楼间距：平均90米，最大超百米

同时，项目楼间距开阔，平均楼间距保持在90米左右，最大的超过百米。因此，居住于此，完全没有压抑感、视野开阔。这样的楼间距也是整个坪山新区最大的。

六、坪山安全性最高的小区

在工程建造方面，项目使用了剪力墙，剪刀梯等，使得结构更稳固、平整，同时，使得在消防方面具有双倍的输送能力。在厕所打造上，为降板侧排，可减少上下层的干扰与影响，同时不破坏自家的厕所外观。在消防系统上，项目使用了七氟丙烷灭火系统，可统一进行操作，便于紧急情况，更及时控制，大大提升项目安全性。

七、深业南方：坪山新区最大供应商

深业南方地产（集团）有限公司成立于1991年4月，为深业集团在香港上市的深圳控股有限公司全资控股的直属国有企业。二十年来，已发展成“房地产开发为主业，现代物业管理和物业租赁相配套，集团式管理、集约化经营”的综合一级房地产企业，并荣获“中国房地产百优企业”、“中国房地产诚信企业”等多项荣誉称号。

公司相继开发建设了华民大厦、深业大厦、深业中心、笔架山庄、紫荆苑、百合山庄、彩天名苑、风临左岸、深业新岸线、深业紫麟山花园、深业御泉山、深业东城上邸、深业城等十多个高端精品住宅和高级写字楼，大力拓展城市商业地产和资源性休闲地产，如深业半汤御泉庄、深业东晟时代花园、深业云东海花园、深业赛纳湾、喀什项目、赛格日立城市综合体等项目。

如今，深业在坪山已开发三个楼盘，分别是深业东城上邸、深业东城国际、深业东城御园，为坪山新区最大供应商，也是坪山新区项目最多、品类最齐全的发展商。因此，对于坪山的规划建设、客户心理、产品适合度更了解、更有把握。

■深业东城国际：刚需型都市综合体住区！

如今，在城市化进程加速、人们生活品质逐步提升的背景下，对都市人居提出了全新的挑战和考验。都市人对于过往只能满足单一需求、孤立空间的生活模式与人居环境，渐渐产生厌弃，继而向更都市级、城市化的产品，给予更多关注。

深圳经过30年的改革开放，已完成了城市化三阶段中的两化阶段，如今正向化人的阶段迈进，故此，也需要有具有城市化的产品以对应。而纵观现今市场，真正能满足三化的产品太多稀少。而那极少能满足的部分，又因位于核心地段，能享受稀缺资源等因素，价格高不可攀。

因此，在城市中，能寻到既满足城市化高效、集成优势，又能以刚需价格买到的产品，简直难上加难。这也正是购房者极为苦恼的内心诉求。而通过以上分析，深业•东城国际的打造，无不正是为为这部分群体量身定做的产品，可谓是实至名归的刚需型都市综合体物业。

项目不仅位于坪山区域核心，同时周边可拥名校、体育馆、公园、核心一线商业等区域精华，再加上高速、高铁、轨道的快速连接，拉近深坪时空距离。同时，项目拥有区域最好的自配套，因此，对于深圳人而言，是最适合的城市化产品，不仅生活高效集成，同时还拥有比市区更好的生活环境。而最重要是具有极大的价格优势，目前项目高层在9000元/㎡左右，与市区有几倍的价差。因此是刚需首选标的。既不失都市化内涵，又低价享受，一步到位，着实太稀缺了！纵观深圳，这是唯一！（03）*4

深业·东城国际，楼体基本建设完毕

项目与北侧的坪山高级中学，一河之隔

坪山高级中学为省一级，区域最好的高中

马峦山森林公园风光绿道，约8公里长

项目与大运会场馆——坪山体运馆相距1200米

从顶楼俯瞰项目园林

坪山新区安全性最高小区—七氟丙烷灭火系统

地库最高标高4.3米，通风采光

剪刀梯、剪力墙结构，随处可见

首创“双首层+内外街+上下铺”街区

营销中心内，观摩客户不断

深业·东城国际的邻居是省级文物古迹：大万世居