■导读：先写南山商业文化中心区，再写具体的海印长城（以后还可以扩展到中心区的其它楼盘），便于从整体上先有一个概念，全方位了解。
■时间：2002年6月14日下午15：30～17：00及前期积累
■地点：南山商业文化中心区
■事件：考查片区及海印长城概况
■考查实录：

〖中心区概貌〗

    南山商业文化中心区西起南油大道、东临深圳湾、北靠深圳大学，南接南油，地势平坦，占地151万平方米，其中填海面积90万平方米，总建筑面积为220万平方米。
    1992年8月25日，区政府颁布《深圳市南山商业文化中心区土地使用权转让暂行办法》，是我国第一个区域性土地出让的行政法规。
    目前，南山中心区已经吸引了23家地产公司进驻淘金，开发总量达到120万平方米。是深圳最为集中的房地产工地之一。
    如今1号地（保利城）、11号地（创世纪滨海花园）、12号地（海文花园）；4Ｃ号地（天悦园）、5、6号地（海印长城）、13号地（学林雅院）、16号地（宏观苑）、4Ａ号地（海雅百货商业城）、15号地（锦隆花园）都已经名花有主。 
    中心区属于1991年2月成立的粤海街道办事处辖区，粤海街道办因境内有地处粤海之滨的粤海门村而得名。
    辖区面积14平方公里，下设大冲、后海、科技工业园、深圳大学、南油生活A区、南油生活B区、龙城、松坪山南区、松坪山北区等9个居委会，目前人口10多万人。有科技工业园、深圳大学、南油集团、市高新技术产业园区等市属四大单位。

〖历史与渊源〗

    1、起早却赶晚
    1991年，南山提出了创建南山商业文化中心区的构想。1992年南山中心区划定红线时，还只是一片荒芜的滩涂区，后海路东侧全是填海而成。又正值深圳遭受姓社姓资质疑最厉害的时候，也是深圳步入衰退的时候，加上南山当时的地位比较边缘，连打的士到南山都要收返程费，属于郊区的概念。
因此，市里并没有给予南山足够的支持也就在情理之中。南山只好自己找饭吃，92年区政府专门成立了深圳市南山商业文化中心区开发公司，全面负责中心区的土地转让、规划设计和配套设施的建设和管理，以求从市场找出路。
    这就是南山中心区建设由企业主导、住宅带动的根本原因，这在深圳所有市级、区级中心区中是独一无二的，其它中心区都由政府主导、公共设施建设带动。
    当时深圳只有南山提出了区级中心区的概念，后于南山中心区规划的宝安中心区、龙华中心区、横岗中心区都得到了政府的大力支持，南山中心真可谓“起的早不如来的巧”。

    2、绝处乃逢生
    随着时任南山区委书记8年之久虞德海1998年调离南山前往宝安、99年6月1日被“双规”后，南山立即对中心区的全面情况进行清理、整顿、摸底。并以滨海大道开通为契机，迅速跃上新台阶，从此开创了暂新的局面。
    与此同时，1998年还由深圳市规划设计院调整了中心区的总体规划，根据市场要求增加了住宅用地的比例。随后就开展了中心区核心地段城市设计国际招标，澳大利亚布里斯班城市设计院的“国际城市村”设计方案中标，确定中心区分核心商业文化中心区、中轴线发展带和外围组团三层次结构，并确定中心区建设将由西向东渐进，向海滨及未来预留空间延伸。
    自1998年开始中心区进入了高速发展期。据统计，当年收取地价款17719万元，上缴区政府建设资金8438万元；历年累计收地价款32295万元，累计上缴区政府建设资金15341万元。1998年一年的收入比过去五年的总和还要多。 
    到2000年初，市政府终于给了一个正式的名份：“南山商业文化中心区定位为深圳特区西部的商业中心、金融中心和文化中心”。这算是一份迟来的爱吧。
    而这个时候，南山也已成长为深圳的高科技、人才、教育、旅游、房地产、经济、物流、能源、轻工、交通、历史重镇，风光一时无俩，当仁不让。

    〖艰难的起步〗

    1、李嘉诚放空
    正式决定建设南山中心区后，由于虞德海担任过我国第一个中外合资企业---中宏工业气体公司的厂长以及蛇口工业区的领导职务，在香港很有名气。甚至赢得了李嘉诚的注目。
    很多人以为黄埔雅苑是李嘉诚第一次到深圳洽谈土地合作的成果，其实不然。
    1992年9月初，李嘉诚与南山接洽商谈南山中心区及其周边大型填海工程、上盖物业的独资发展计划。这是李超人与深圳市的首次亲密接触，并来到南山中心区及海滨侧实地考察，信心百倍。
    当时，李超人拟把南山中心区的1.5平方公里土地及其周边大型填海地总面积达4.5平方公里全部纳入势力范围，计划投资100亿人民币。 而当时政府也有在深圳湾、前海大铲湾大量填海的计划。
李嘉诚最终还是没来成。

    2、中海打头炮
    1993年3月18日，当时主管城建的女副市长李传芳按下电纽，中心区打下第一桩：海珠城奠基。
    海珠城由中海公司合作兴建。中海本计划总投资10亿元建设12栋塔楼（包括现在的嘉佳豪苑、海岸明珠、海印长城部分地皮）。后由于种种原因只建设了3栋23层高层，据掌握的资料，是当时的区政府主要领导对地皮另有打算。
    应该说，当时对于形势的估计太过乐观，又处于房地产大萧条的前夕，无论对于中海还是中心区公司这个项目都是失败的。如今，丑陋的海珠城不知道大煞了多少风景。
    紧接着，4月4日，南山中心区1号地块签约，香港港诚实业有限公司准备投资4亿8建设 占地1.85万平米的“珠宝城”及港城花园。
    珠宝城计划由一幢4万多平方米的商场、写字楼和一座21层高级公寓组成。 但港诚签定和约圈地后，迟迟没有动工，后被保利公司与98年接手，建设其在深圳的第一个项目：保利城。
而港城花园地皮至今荒芜，作为停车场之用。

    〖开发与建设〗

    1、昨天多苦难
    海珠城之后，中心区的建设处于沉静状态，长期没有动静。
    2年过去后的1995年3月1日，才有4Ａ号地的“鹏龙商业城”奠基动工。由于资金困难，楼盘烂尾，一晃又是2年，1997年，海雅公司在很优惠的条件下，在与天虹商场商谈好合作意向后，接过烂摊子，正式更名为海雅商业大厦，准备日后出租给天虹商场。
    2年的时间里，工程开开停停，到1999年中，天虹商场鉴于南山条件未成熟，不顾已经发出的消息，撕毁合约，海雅只好硬着头皮接受天虹已经装修了一半的商场，同年12月30日，3.5万平方米的海雅百货正式开业。
    1997年5月4日，中建（蛇口）名下占地近3万平方米、总建面6万平方米的锦隆花园奠基，这是中心区的第二个住宅项目，也是商业上比较成功的项目。当时由中原代理，中原在这里干了一些不光彩的事，收了一些黑钱，后来主动退给了业主。

    2、明日更好看
    2001年5月17日，南山中心区二期填海工程开工，拉开了中心区大规模填海造地的序幕。
    2001年5月8日，南山商业文化中心区开发公司与深圳市新华书店举行“南山书城土地转让合同签字仪式”。计划2003年建成投入使用。
　　规划为5层的椭圆形南山书城，将大于现有的深圳书城，排在深圳中心区科技书城之后，列深圳第二。 书城的8500平方米土地还是收回的逾期未开发的地皮。 
    2001年下半年开始，中心区把路网建设重点转移到后海路以东片区，创业路东段，环南路东段、环北路东段和环东路都摆上议事日程，如今部分路段已经完工。 
    今年4月26日，中心区核心地段14-02号商业用地（位于创业路以北、后海路以东，总建筑面积59200平方米，其中商业用地约23200平方米，办公用地36000平方米）的使用权被海岸地产以1亿竞得。
    这是深圳市成片开发区中通过土地挂牌交易系统自动撮合成交的第１幅地块。这是中心区以商业、金融为主的核心地段的第一快地皮出让，标志中心区建设将由住宅建设主导转向住宅、商业、写字楼并重的阶段。
    而据内部消息，至今中心区土地已经成功出让72%，除以后填海的部分，住宅类地皮基本出让完毕。 可以预见，中心区建设将快马加鞭。 

    〖问题与遗憾〗

    1、条块分割
    中心区是由企业主导的，尤其是调整规划后，住宅用地大增。而各家开发商之间缺乏沟通，也没有协调规划，因此，目前中心区内各楼盘建筑风格不一致，建筑外立反差较大，各小区指教条块分割较为严重，造成很大的资源和空间浪费。
    中心区形整体感不强，核心商业区的条形感和向心感可能受到遏制。

    2、交通衔接
    中心区北、西、中都为城市干道，其中北、西的南油大道、滨海大道转向困难，由市区进入中心区需要多次曲折往返。而中心区西北角、中北部均为立交桥，视觉感受比较压抑。 

    3、体育馆迁 
    可惜中心区旁占地25万平方米的体育馆已经改到西丽。原25万地皮改为深大建设深圳研究生院。

    4、地铁更改
    最先的规划中，5#地铁经往西丽，在南油大道中心区段设2个地铁站。第一次调整时，2#线经后海大道往西丽、红树湾。
    今年3月28日，深圳出台最新规划，2#地铁再次生变。新2#地铁规划中，自科技园东站沿后海滨路至招商东路站（位于后海滨路上），线路长约4.7公里，中心区内设有南山商业中心站。
    对于目前开发的位于中心区以西的楼盘来说，最新的地铁规划意味着去地铁更远了。 

    5、教育配套
    应该说，到目前为止，中心区的教育配套并不能令人满意。只有中心区一小已经投入使用。另外的2所中学、2所小学将全部由发展商负责建设、政府成本收购。

    （待续：流水帐海印长城篇）