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投资分析
CBD宅办再倒挂:卓越世纪中心又帮你掘金?

作者:Homer 类型:投资分析

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2012-03-07 10:20:00点击4643


导读:
    ■信号:新一轮商住倒挂或将来临?
    ■商住倒挂:住宅上涨旺,商办新机遇
    ■深圳中心区OH倒挂再现:掘金世纪中心
正文:

■信号:新一轮商住倒挂或将来临?

最近,卓越拿出其旗下最优质的资产、也就是位于深圳最核心位置的“世纪中心”A栋的三层楼出来卖,具体为1#楼的41、42、51三层,面积130~650平米。该怎么看待卓越世纪中心的开售呢?或许从整个大形势来看,可能会得出更普遍的看法。

在大部分来的眼里看来,同一小区的商用物业(如底商、写字楼等)等,在通常情况下其价格应高于同一区域的住宅,主要因为商用物业建筑成本高、装修豪华、配套设施齐全等,其容积率也不一定高于同质住宅。然而事实却不完全如此。

比如说深圳中心区范围内,与世纪中心相匹配的高端住宅水榭花都来说,售价比世纪中心高出一截。这种写字楼售价明显要比同一区域的高端住宅售价低现象的出现,似乎预示着深圳CBD新一轮的商住倒挂要出现了。

■商住倒挂:住宅上涨旺,商办新机遇

商住倒挂,即是指商办(写字楼)与商品房价格的倒挂。往往中心区最贵的反而不是写字楼,而是与同区域的高档住房。例如深圳中心区的水榭花都。到后来,在发现商住倒挂的现象后,写字楼成了投资的热点。其价格逐渐与住宅价格持平。

在2007年以前,住宅销售价格指数涨幅迅速超过非住宅销售价格指数的涨幅,出现了一轮商住倒挂的现象。但自2009年房地产市场“V”型反转以后,商用物业价格的上涨不仅在涨幅上落后于住宅价格,实际销售价格也已绝对低于住宅。

一个重要的原因,就在于我国仍正处在城镇化快速推进阶段,并受限于城镇化严重落后于工业化发展。而我国目前城市化率仍处在47%左右。根据世界经验表明,城镇化率处于30%~70%之间,正是快速城镇化阶段。可以预见未来一段时间之内,我国住宅需求仍然较为旺盛。但这反而是投资写字楼的机遇。

■深圳中心区OH倒挂再现:掘金世纪中心

如今,对于深圳中心区内出现的新一轮商住倒挂现象,是不是该引起投资上的警觉呢?须知,卓越·世纪中心抛出三层楼出来卖的信息,令其成为了深圳唯一在售的原点物业、“零公里”物业(零公里即以市民中心广场为起点,千米范围内的物业)。

“零公里”物业聚集了一个区域最繁华、最核心、人潮集聚的要素。卓越世纪中心位处CBD南区核心地段,西北接城市景观轴和大型商业购物中心,西邻会展中心,地铁1、4号线交汇点、周边商务配套齐全,为华南首个LEED金级认证的商务物业,融入了低碳、环保的概念。

在区位上的稀缺性与项目唯一性上,卓越·世纪中心无疑做到了现售中的写字楼最佳。其在高度、硬件、设备上所展现的综合素质,大师级建筑、领先环保理念LEED金级四点囊括起不可复制的特有价值,CBD7条地铁汇聚的核心等优势,在新一轮商住倒挂来临之时,是否该给予更多关注呢?(06)


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