导读：
■深中轴核心再现顶级豪宅
■区域价值
一、龙华新城：深中轴核心，CBD向北首战
二、深开发强度最高、项目供应最集中片区
三、珠三角枢纽核心之一、中国门户之一
四、名企密集区：各类工业企业7000多家，上市公司多
■发展轴线
一、深未来最流金片区：迎来核心第四次腾飞
二、改变深豪南北轴向最关键的项目
三、深圳城际化水平最高的片区！
■人房关系
一、最和谐的建筑布局：人房关系顶级
1、“让高的更高、矮的更矮”：容积率2.6
2、户户南北通、消除对视
3、L型横向排布，百米楼间距
二、最温情的屋顶灯光系统：一盏家灯，守候温情
三、最科学的台地规划：6米高差，住商独立区隔
四、实现地面无车化：人车分流，1:1.5高车位比
五、最安全的街区设计：围合式的街道眼
六、最人性化的回家路径：集合四种，人车周全
七、国际化汽车大堂设计
■产品价值
一、处理“私产、公产”最到位的豪宅！
1、新古典主义风格，Art deco艺术精华
2、用色谦逊、尺度人性：最具公众意识外观
二、史上赠送空间最好的案例
三、最现代化内部系统：360°静噪、鲜氧新风、智能安防系
四、实力最强的豪宅系统用料
五、天际鼎墅：样板房正开放，仅供30席
■结论：启幕深圳豪宅的4.0版时代…
正文：

■深中轴核心再现顶级豪宅

2012-3-6上午10:00-12:00，房地内参专业组成员历经2个小时对合正·中央原著进行考察。这是继鸿荣源·熙园山院、潜龙·曼海宁、万科·金域华府、金地·上塘道、莱蒙·水榭春天、水榭山、梅陇镇、书香门第、香水郡之后，在龙华新城区域内进行的新考查。

项目“原著”得名于400多年的经典名著《红楼梦》，所追求的品质与定位与之接近；“中央”取决于项目占据的核心地理位置。合正·中央原著位于龙华新城中心区，人民路与民塘路交汇处。占地约4.9万㎡，建面约19万㎡，由9栋30层高层和48套联排别墅组成。

考察中，项目释放的产品气息及位居核心的地段价值，贯穿始终，成为最关键的两大利器，奠定其不可取代的地位。本文以此为核心展开。

■区域价值

一、龙华新城：深中轴核心，CBD向北首战

龙华新区位于深圳行政版图的核心位置，处于连接东西、承接南北的中心节点，覆盖龙华、大浪、民治、观澜４个街道，其功能定位为：以深圳北站为中心形成市级综合客运交通枢纽，以交通、商业服务与居住生活配套为主要功能的城市副中心，将打造成为深圳特区一体化示范区、高端产业支撑区、社会建设先进区和以国际先进城市为标杆的中轴新城。

2011-12-30，龙华新区挂牌成立。由于，龙华新城处于深圳中轴核心位置，是CBD向北发展首战，拥有绝佳先发优势，同时也是政府着力规划、重金投入的最热点片区，因此，区域吸引了众多项目进驻。

其中，合正·中央原著位于龙华新城的版图核心，靠近地铁、高铁及核心配套，15分钟直达CBD，时空距离最事宜，地理位置突出，作为区域极为稀缺的带别墅的豪宅产品，完全可作为中心区顶层阶级的第一居所。

二、深开发强度最高、项目供应最集中片区

除此外，龙华新城已进入自身史上最大供应时期，合正·中央原著、潜龙·曼海宁、万科·华府2期、金地·上塘道2期、水榭春天2期、中航综合体项目、卓越项目、长城里程项目、水榭山收官供应等都于这期间入市，市场整体供应量突破百万平米。

之外，龙华新城集中了投资巨大轨道枢纽---深圳新客站、以及两条城际轨道、两条高铁、3条地铁（4#线、5#线、6#线）等汇聚建设，住宅方面有15个项目在建设中或者即将建设。龙华新城因此成为近两年里深圳开发强度最高、项目供应最集中的片区。

其中，合正·中央原著毗邻规划中的地铁6#红山站（直线相距500米）和上塘站（直线相距1000米），通过地铁4#与港铁线接驳，可直通香港；从项目出发沿福龙大道、南坪快速、新区大道，15分钟直达福田CBD，而龙坂大道、留仙大道、梅龙大道等城市主干道的开通，让片区与深圳各区域无缝接驳。

三、珠三角枢纽核心之一、中国门户之一

作为深圳最重要的城市副中心，如今，福龙大道、梅陇大道、布龙公路、新区大道、南坪快速全线贯通，与各区的联系日益密切；皇岗路拓宽工程、新彩隧道动工在即，陆路交通四通八达；
龙华线开通、北站投入使用，龙华将起到连接内地省会城市及香港的枢纽作用，带动产业进一步分工和转移、加快区域交流融合，成为珠三角的核心之一和中国的门户之一。

同时，区域配套垄断SHOPPING MALL、影剧院、图书馆、体育中心、城市公园等城市配套，超过350亿市政基建配套汇聚，大手笔的规划成为深圳最流金的片区。

其中，合正·中央原著周边教育配套齐全，有幼儿园2所，较近的是幸福枫景幼儿园；中小学校共14所，其中民治中学、民治小学与项目仅隔约1公里。另外，包括国美电器、天虹商场、岁宝百货在内的超过100万㎡的商业配套，以及银轩酒店、皇庭假日酒店等商务配套便捷可达。恒生龙安医院与项目直线距离不到600米。

四、名企密集区：各类工业企业7000多家，上市公司多

其外，龙华新城产业优势突出。以龙华街道为例，仅仅24.8平方公里的面积，聚集了近70万人口，拥有企业2518家，近乎一个中等城市的人口、产业规模。辖区有各类工业企业7000多家，其中规模以上工业企业800多家，佳能、新百丽、雷克萨斯、东风标志雪铁龙、华润三九药业等知名上市公司立足于此。

2012年龙华新区计划安排财政资金17亿元，重点投向道路交通、供电供水、环境保护等基础设施建设，同时计划在未来五年整备土地9.28平方公里，拓展新区发展空间。

一般地说，一个片区的投资进入向上拐点期，其城市价值也将进入向上拐点期，这在后海、CBD等区域都得到了先后体现。而龙华新城目前似乎与多年前的后海、CBD非常类似。

■发展轴线

一、深未来最流金片区：迎来核心第四次腾飞

深圳曾发生过三次较大的核心转移。从改革开放最开始的发家地罗湖，一路向西，继而发展到福田，再到南山。而在“罗湖（豪宅1.0版）→福田（豪宅2.0版）→南山（豪宅3.0版）”的发展轨迹中，每一次都让我们见证了区域迎来最大价值腾飞和发展契机的历史转变。

如今，当深圳特区三大区域渐已成熟，可开发用地、资源消耗殆尽时，势必有一个全新的区域承接深圳高速城市化进程后续发展的使命。如今，向南是海，向东是盐田，受保护，向西是宝安，相对路程较远，只有向北求发展。而无论地段、政策、规划、战略级设施，都决定龙华新城是深圳迎来第四个核心发展机遇的最佳起点。

以城市发展的眼光来看，龙华新区如今已是政府着力规划、重金投入的最热点片区；从配套资源的规划高度来看，龙华新区的规划标准已超越福田CBD；从产业价值、投资价值角度来说，龙华新区将是深圳未来最流金的片区。

二、改变深豪南北轴向最关键的项目

特区发展30年，豪宅发展也随核心的迁移，同样发生了改变。从最开始的豪宅集聚地罗湖，随后发展到福田，如今又到南山后海。我们可观察到，深豪版图的发展轴线，一直是东西走向。这与深圳地理形态有关之外，与核心区的发展也分不开关系。

而今，当深圳核心由罗湖、福田、南山，一路向西发展完毕后，这一轴向或将改写。由于深圳地域狭长，东西走向的时空距离、交通用时，相比南北走向不具优势。相反，南北轴向距离深圳中心点的路程更短、效率更高。未来，随特区可开发用地逐年锐减，深豪版图南北轴向的发展趋势，势不可挡。

翻过与中心区阻隔的塘朗山脉后，CBD向北首站就是龙华新城，且如今这里已有一批高端豪宅坐落，似乎专为CBD顶级富豪量身订做一般。因此，未来位居该轴线上的项目将成为中心区顶级富豪的首选。而作为占据龙华新城核心地利的合正·中央原著，或将成为改变深豪轴向最关键的项目。

三、深圳城际化水平最高的片区！

其外，作为深圳最重要的城市副中心，龙华新城未来将以港铁4#线及京九高铁与香港形成10分钟无缝对接的关系，而泛珠三角城际枢纽深圳新客站，则将龙华新城提升为深圳城际化水平最高的片区！

因此，龙华新城不仅将受深圳南北纵向格局发展的利好，还将受香港城际资源的拉动。在双重合力带动下，未来位居区域、紧邻地铁4#的豪宅产品，将最大受益，值得关注！

■人房关系

房地产领域，除看区位、地段等外在条件外，更重要是产品在人房关系上的处理。房子的主体是人，只有将人安顿好，产品才是成功的。

一、最和谐的建筑布局：人房关系顶级

1、“让高的更高、矮的更矮”：容积率2.6

合正·中央原著总用地约4.9万㎡，建面约19万㎡，其中住宅建筑面积约11.3㎡，商业建筑面积约1.51万㎡，容积率低至2.6，是龙华新城核心地段范围内最低的容积率！

项目内涵盖高层、别墅，户数不少，而合正·中央原著却很明智的采取了“让高的更高、矮的更矮”的办法，有效降低容积率。不仅没影响舒适度，反倒提升了小区内部环境的和谐度。

2、户户南北通、消除对视

其中，项目九栋高层，采用半围合L型单排布局，所有户型均朝南排布，并且客厅、卧室主要排布在南面，可享受更多的日照、更柔和的阳光。这种设计巧妙实现了户户朝南、视野无遮挡！

且高层采用两梯三户板式建筑设计，南北通透，更多的自然空气在室内流动，更加健康。这种板式设计不同于一般住宅的塔楼设计，不会受到其他住户的窥视、遮光等影响。每个窗户都是一个完整视野！

3、L型横向排布，百米楼间距

同时，因项目L型横向排布，户户朝南，使得纵向实习零楼间距，而横向楼间距最远也保持了百米宽，是大开大合的绝佳案例。跟后海的三湘海尚的布局，极为相似。

都是高层在项目外围，别墅在中间，由此，腾挪出更大的园林面积，有效提升项目绿化率，而高层在外围同朝向并列排布，使得采光通风、景观视野最佳。在同区域产品中，这一布局设计是最合理的。

二、最温情的屋顶灯光系统：一盏家灯，守候温情

项目在每栋高层屋顶设置了灯光系统，并用玻璃罩围合，由于高层呈L型单排布局，于是每当傍晚来临，从远处遥望项目，屋顶便连成一条橘色的流线，十分动人。而当靠近观看，就如一盏盏隔成分块的橘灯，透着家的温暖。

事实上，这就如傍晚守候主人回家留的一盏家灯，散发着无限的温情和关怀。同时还有一个作用是，让客户开车在远处，就能迅速辨认自己家的方位，成为一种心灵的指引。

深圳第一个这么做的项目是鼎泰丰华，当时取得了很大反响和业内的关注，并让业主留下深刻记忆。将温暖不动声色的传递给住户，无不正是一个家最需要的！

三、最科学的台地规划：6米高差，住商独立区隔

项目采用台地规划，整体抬高了6米，一般社区的5楼只相当于中央原著的2楼，使得高层、别墅单位的采光、通风更好，也享受更多的视野景观。同时，由于抬高6米，园林与入口街道产生高差，可有效阻隔噪音影响、不受行人干扰。

同时，设在营销中心二楼的游泳池，在距街道地面已抬高6米的基础上，继续抬高了2米左右，并进行了围合，因此比园林稍高，这样一来，周边路过的行人无法看到泳池内部，维护了泳池的独立性和私密性。

而这种台地的做法，使得项目整体层次更丰富，有效将一层商街与二层住宅、园林进行分隔，完全不影响业主的正常生活，还无形增强了小区内环境的活跃度和参与性。

四、实现地面无车化：人车分流，1:1.5高车位比

对于住区来说，人车分流有利于安全性及扩大园林面积、提高园林纯粹性；合正·中央原著做到了人车分流，私家车直接进入车库，安全系数更高，同时还能增加园林面积。

这样做的好处是，一方面保证行人、车辆安全，避免事故，让业主更尽兴出行、在园林内部闲逛、游玩，同时减少车辆噪音干扰。其外，这种道路设计，在遇到紧急情况、同时调配时，不至交通拥堵、影响正常出行。另一方面增大园林绿化面积，保证园林绿化整洁度和协调性。

其外，项目为充分考虑高端客户对车的喜好与拥有，配备了充裕的1400余个车位，每户的车位比高达1:1.5；这在同片区产品中，数一数二。

五、最安全的街区设计：围合式的街道眼

为增强商住性功能，项目在建筑一层打造了一圈沿街商铺，同时在主入口处打造了一条商业内街，一边为骑楼，一边为普通商铺，不对称设计，提升内街多样性。通过内外街区结合，合正·中央原著的街区生活感很强，并且，商业与住宅进行了有效合理的区域分隔，互不影响。

著名城市社会学家简·雅各布曾说，最安全的环境，就是有许多街道眼。街道眼就是人们可以通往、集聚的小场地，而不是空旷不边的，就如街道的商铺。

其实街铺就如一一街道眼，与外界形成和谐、统一、互补、监督的关系，能更好的容纳、吸附外界，同时，又保持一定的阻隔和监督的作用。因此，有了一圈街铺护航，可更好地对项目内部起到保护作用，增强小区的安全性。

六、最人性化的回家路径：集合四种，人车周全

项目在道路系统上的打造，极具心思。除人车分流、地面实现无车化外，人的道路系统，也十分讲究。人从项目入口的公共空间回家共有四种路径供选择。一种是阶梯步行；一种是扶手电梯；一种是直升电梯；还有一种是消防车道，也允许人通行。

有了这四种途径，对于任何人群都能适用。无论是小孩，还是老人，还是年轻人，还是车辆，都可选择自己乐意的方式抵达住宅主体。这种设计，无疑是充分考虑了特殊性的打造，十分人性化。

七、国际化汽车大堂设计

合正·中央原著采用国际化的汽车大堂设计理念，车从停车场进入车库后，可以从地下汽车大堂直接入户。

汽车大堂的打造与五星级酒店的公共大堂如出一辙，以高档、舒适为设计理念，地面全石材铺设，器宇非凡的挑高尺度，精美天花、水晶吊灯、中央空调，充分体现温馨和人性化。且考察发现，每栋大堂都设有大堂经理值班，提升住户安全系数！

■产品价值

处理好了人房关系，是将人与建筑的关系和谐化，而作为一个建筑，除了与人的关系外，还要与外界关系和谐，这个外界指的是周边环境。也即是说，项目内部的园林、配套设施可成为私产，而能对周边产生影响的外观，就是共产，例如建筑的外立面。

一、处理“私产、公产”最到位的豪宅！

1、新古典主义风格，Art deco艺术精华

合正·中央原著整体建筑打造，采用了新古典主义风格，融合Art deco装饰艺术精华，利用大量的石材与面砖作为主要建材，比一般的涂料更能经受时光的考验，建筑的外立面不会褪色、脱落，更能抗震、防潮、耐风化，安全可靠。

其外，新古典主义风格是中国高端住宅风格的最强音，匀称、流畅的美感，大量石材面砖的运用使其能够经受时光的沉淀。如美国纽约的帝国大厦，德国柏林的勃兰登堡门，上海的汇丰银行大楼、海关大楼、外贸大楼，深圳的香蜜湖一号，都是新古典主义风格的代表作品。

同时，合正采用强强联手，中央原著是与澳大利亚柏涛设计、深圳华森建筑与工程设计顾问以及香港ACLA国际设计集团联合精心打造的城市中心区豪宅，这种驾驶，超越同片区、同类型项目。

2、用色谦逊、尺度人性：最具公众意识外观

建筑外观用色简单、低调、谦逊，色差小，没有喧宾夺主的炫目，并且构造简洁大气、横平竖直、尺度亲近，人性化，没有过多浮躁、夸张的构造，让人没有压迫感，极易产生亲近感，而这无不区别于一些小区以震撼、吓人为手段的“暴力美学”。

而也因此，无论身处其内，还是从远观，合正中央原著总能释放一种绵长、隽永的力量，而不是轻浮、媚俗、讨好的姿态。对于公产来说，这种不逞强、不自私、不炫目的设计，是以充分考虑外界为基础。具有很强的公众意识。

之所以要强调私产与公产的重要性，就是因为如今有太多建筑，将内部环境打造的一流、富丽堂皇，却轻视外环境、尤其是外立面给周围环境造成的影响。因为外观能直接影响人的视野，若处理不当，则对周边会带来负价值。只顾自己，不顾公众的建筑，是自私，不可持续的。

而合正·中央原著低调、谦逊的建筑立面，无形将周边环境和谐统一，让客户的视野美化，同时也提升了购房者的鉴赏水平，因此，这是处理私产与公产最到位的豪宅产品！

二、史上赠送空间最好的案例

同时，建筑外立面还设计了许多架构梁，让每户既能享受挑高阳台的同时，也不至影响外观的整齐美感，十分独特的创新。与此同时，因外观有架构梁，单位内部赠送空间，也无需破坏外立面，而这点在以往是极难做到的。

不少项目，虽然赠送了室内面积，但因日后加盖楼板等，使得原本整齐的外立面，凸出了一块，大大折损了建筑主题外观。而为统一，架构梁在这里起了很大作用。因此，这也是唯一在不破坏外立面的基础上，赠送空间最好的案例。

三、最现代化内部系统：360°静噪、鲜氧新风、智能安防系

为保证居家环境的宁静度和舒适性，项目首创了360°静噪系统。商业街门前的两排绿植可以阻隔人民路上的噪音和灰尘；台地上面的建筑群外有石材和钢化玻璃做守护，以及社区内种植了多重乔木、灌木，层层防护。

同时，项目高层安装了进口的朗思威中央新风系统，通过新风系统可以排除室内的有毒气体，保证人体的安全；同时吸进外界的自然空气，在进入室内前经过过滤、灭毒、杀菌、增氧等步骤，保证能呼吸到自然、无污染的新鲜空气。

此外，智能安防系统，集成了彩色可视对讲系统、门禁控制功能、红外线周界防范监控系统、智能闭路监控系统、智能车辆IC卡管理系统、保安巡更系统，让业主在家就能充分感受到舒适、安全、信息化的享受。

四、实力最强的豪宅系统用料

1、双层中空LOW-E玻璃
高层所有的房子都使用了双层中空LOW-E玻璃，通过双层玻璃的刚体材料和干燥空气层的有效阻隔，强烈声波震动并使噪音损失能量，达到良好的隔音效果。

2、隔音楼板
隔音楼板是一种高密度的发泡，具有隔音、减震、防水、防霉的功能，特别适合运用在各种潮湿的环境中，是较新的绿色环保材料，深圳住宅项目中目前仅有幸福里和合正中央原著使用。

3、原生质感砖
高层三层以上采用1000多度高温烧制的原生质感砖，耐高温、耐腐蚀，并且全部采用干挂技术，在建筑结构的外表面利用耐腐蚀的螺栓和耐腐蚀的柔性连接件，使石材与建筑结构间留出40～50mm的空腔，在风力和地震力的作用下允许产生适量的变位，以吸收部分风力和地震力，而不会出现裂纹和脱落。当风力地震力消失后，随结构而复位。

4、英国棕石材
英国棕石材是花岗岩中的佼佼者，由于造价成本高而没有被广泛使用。中央原著高层三层以下全部采用原装进口的英国棕石材，花纹均匀，色泽稳定，硬度高，很难产生松动或皲裂，同时有很强的耐酸碱腐蚀和风火侵蚀能力，更加安全可靠。连消防车道的地面及墙壁都为原石，极为少见！

5、澳洲砂岩
澳洲砂岩是一种生态环保石材，具有无污染、无辐射、无反光、不风化、不变色、吸热、保温、防滑等特点。在中央原著的公共部分如商业街、会所、园林内的街道使用，使得公共区域的安全性和稳定性得到最大保证。

五、天际鼎墅：样板房正开放，仅供30席

项目规划有9栋各30层的高层，主力户型为120-160㎡；13栋48套联排别墅，主力户型为250-310㎡。目前项目北区2栋、3栋、5栋126-148㎡高层产品在售，而面积为160-200㎡的天际鼎墅产品样板房正在开放中，仅30套。

合正·中央原著天际鼎墅产品，尺度非常阔绰，7米宽的客厅开间，10米的超长观景露台，2楼主卧+主卫+衣帽间+书房的整层主人层，步入式凸窗设计，以及30%-50%的超高功能拓展空间，可以为业主提供超乎想象的舒适居住感受。

■结论：启幕深圳豪宅的4.0版时代…

当深圳走过30年发展历程，可开发用地逐年锐减、资源殆尽、人口膨胀，当罗湖、福田、南山相继完全核心区蜕变，当深圳豪宅开发逐渐套路、格式化时，后一个30年的到来，意味着一次全新城市格局的开启、一个新兴区域的崛起及一个标杆建筑的诞生……

如今，龙华新城作为深圳中轴核心、CBD向北发展首战、深最强流片区、深开发强度最高、供应最集中片区、投资规划密度最大片区、核心战略级枢纽片区……无不正是深圳下一个30年，最具价值、最值得期待的区域。

而当深圳豪宅东西轴向渐已饱和，下一个发力的豪宅区域，势必将转移至路程更短、效率更高的南北轴线。因此，如今占据龙华新城核心、南北轴心点的合正·中央原著，抢占了绝佳地利！

再加上产品在人房关系、私产公产上的巧妙处理，以及产品高品质的规划与缔造，可以想象，当中心区顶级人流北上安家时，这种低调、谦逊、亲近、宜家的产品，势必最先引起他们的关注。如今，当深圳豪宅向后一个30年迈进时，合正·中央原著以深圳地理中心（龙华新城）价值重器的身份，或将成为深豪宅的新起点，引领新一轮豪宅发展，启幕深圳豪宅的4.0版时代……（03）*3.5

合正·中央原著效果图

深中轴核心再现顶级豪宅

新古典主义风格，Art deco艺术精华

用色谦逊、尺度人性：最具公众意识外观

最科学的台地规划：6米高差，住商独立区隔

商业内街，骑楼设计

实力最强的豪宅系统用料

园林中央竖立的四颗加拿大海藻

项目园林内环境十分讲究，石材雕塑，随处可见

营销中心内巨型灯饰

沙盘图：“让高的更高、矮的更矮”：容积率2.6

营销中心内景

别墅与园林关系

项目高层户户南北通、消除对视

园林景观

频临地铁6#红山站（500米）、上塘站（1000米）

俯瞰龙华新城核心景观

最人性化的回家路径：集合四种，人车周全

高层效果图

别墅效果图

别墅俯瞰图

商业街效果图

平台花园入口水景效果图