导读：
    ■刚需解放盘，深业东城国际
    ■片区概述
     一、坪山坪环地区：新区城市中心宜居住区
     二、沙湖地区：高新科技、生态农业为主
    ■片区个性特点：“一低一高”、新区最适居
    ■大企业集群、战略性资源云集
     一、大企业集群：超千家、比亚迪、中集……
     二、战略性资源汇聚，深业·东城国际得实质性利好
    ■配套分析
     一、3~18岁全套教育一应俱全
      1、幼儿教育就在小区内，500m范围环绕5所幼儿园
      2、小学、九年一贯制学校就在家门口
      3、名符其实的学位物业：新区最好高中仅百m之隔
     二、文体医疗设施
      1、大运会分会场在东侧1.2公里：坪山体育中心
      2、500床综合医院就在东侧500m，适宜距离
   ■道路交通
     一、14#、12#双地铁交汇换乘，罕见的双地铁交汇站口物业
     二、门户型物业：10分钟直通龙中、30分钟直达中心区
   ■城市、景观设计
     一、人文、自然景观聚集，东城国际就挂在生态廊道上
      1、人文、自然景观三原则，东城国际就在生态廊道上
      2、东临水库南靠马峦山脉，时刻与自然同乐
     二、省级文物大万世居，闲余即可探索历史体验人生
   ■坪山拥有战略资源最多的新盘：深业·东城国际
正文：

■刚需解放盘，深业东城国际

前段时间正式启动“刚需解放大行动，110套准现房10日清盘”活动的深业·东城国际，房地内参www.BANQ.cn获悉，该项活动开始5天以来即热销九成，上周顺势加推，以高性价比的75-89㎡高使用率三房，吸引了众多刚需客户。

总占地72840㎡、建面279182㎡的深业·东城国际，本身规划有幼儿园、4万㎡建面的集中商业，目前天虹商场已进驻，街区商铺，周边还有名校、体育馆、公园、坪山区域核心一线商业等，是深圳坪山新区的首个刚需型综合体物业。

目前，深业·东城国际正在持续热销中，对此我们有必要对项目所在的片区---坪山坪环片区进行分析，以深入了解项目的潜在价值和各种规划利好。

■片区概述

一、坪山坪环地区：新区城市中心宜居住区

坪山坪环地区是指：锦龙大道以东、横坪路、金碧路以南、东纵路、马峦北路以西、南坪大道以北所围合区域，总用地面积556.73万㎡，建设规模总量约为407.5万平方m，规划居住人口规模为9万人。

本片区的城市发展目标是：展示新城形象的城市中心片区；建设高品质新城居住社区；构建城市与自然共生的生态综合片区。

本片区的功能定位是：坪山新城的启动区；依托良好的资源条件打造成为文化、体育、居住于一体的生态型综合片区。

二、沙湖地区：高新科技、生态农业为主

沙湖地区是指：碧沙北路、横坪公路、锦龙大道与南坪大道所围合的区域，总用地面积为382.63万㎡，建设规模总量约为280万平方m。规划居住人口规模5万人。

本片区的城市发展目标是：凭借良好的自然山水格局，营造天然优美的现代产业园配套环境，提高碧岭功能区的配套水平。

本片区的功能定位是：以高新技术产业、生态农业为主，兼顾部分居住配套的环境优美的片区。

深业·东城国际正是位于坪山坪环片区的01-15围合而成的地块，坪山中山大道与锦龙大道交汇处。该项目西侧紧邻着主干道锦龙大道，是通往市区、龙岗中心城与坪山之间的必经之路。而锦龙大道又是坪山坪环地区和沙湖地区的规划分隔线，为此以下简析，我们将以坪山坪环地区为主，部分涉及沙湖地区。

■片区个性特点：“一低一高”、新区最适居

坪山坪环地区总用地面积为556.73万㎡，总建面约407.5万㎡，规划居住人口为9万人。按此规划，该片区总体容积率为0.73，人均占地面积为61.9㎡。整体容积率低至0.73，远低于特区内的农科中心、香蜜湖、红树湾等片区。

沙湖地区总用地面积为382.63万㎡，总建面约为280万平方m，规划居住人口5万人。以此计算，该片区整体容积率为0.73，人均占地面积为76.5㎡。

上述片区容积率之低、人均占地面积之高，已是坪山坪环地区、沙湖地区的共识。“一低一高”的规划状态下，作为坪山新区最主要居住区的坪环地区，正是得到了最大的居住保证，而深业·东城国际正是位于该片区。

根据坪山坪环地区的发展目标和功能定位，这里作为重要的居住功能区，是坪山新区融合城市发展和居住功能为一体的集中性区域，而紧邻的沙湖地区则以高科技发展、农业生态为主。如此，这将使得处于两大片区之间的深业·东城国际，实际上承载了更多的居住功能。

■大企业集群、战略性资源云集

一、大企业集群：超千家、比亚迪、中集……

对于坪山新区，近年来这里的大企业发展尤为值得瞩目。截至2012年底，坪山新区共投产企业1357家，规模以上企业347家，外商投资企业381家，高新技术企业66家，世界500强投资企业10家，境内外上市公司26家。

并形成了以比亚迪为龙头的新能源汽车产业，以中芯国际、日立环球、高先电子为代表的电子信息产业，以赛诺菲、微芯生物为代表的生物医药产业和震雄、中集为代表的装备制造业等四大主导产业。

就在深业·东城国际东面直线距离2700m的比亚迪，作为中国高新科技民营企业的龙头企业、新能源汽车的开创者。比亚迪甚至吸引了“股神”巴菲特入股认购比亚迪股份，并亲自前来深圳比亚迪总部参观，进一步凸显了比亚迪的品牌价值之强。

二、战略性资源汇聚，深业·东城国际得实质性利好

不止如此，坪山新区还聚集了众多高新科技企业大鳄，如就在深业·东城国际东北侧约4.5公里的中芯国际；以中集为代表的装备制造业，正好就集中在深业·东城国际南侧不到500m处。而沙湖地区高科技企业总占地面积达99.84万㎡、占片区土地比例的26.09%，几乎是坪山新区高新科技最为集中的片区。而其就在深业·东城国际西侧直线距离3000m处。

如此，这里将是坪山新区大企业集中度最强的地方。大型企业的集中，不但为当地经济、产业发展带来驱动性发展，同时也聚集了众多高科技人才、高管等。这些战略性资源的集聚，无疑是直接为深业·东城国际带来实质性的利好。

■配套分析

坪山坪环片区的配套设施依据上层次规划和本片区开发强度及人口规模综合确定，综合包括了教育、医疗、商业、社会福利、大运会分会场体育馆等系类配套设施。

一、3~18岁全套教育一应俱全

1、幼儿教育就在小区内，500m范围环绕5所幼儿园

坪山坪环片区共有15所幼儿园，规划新增14所，现状05-11地块保留1所。其中规划新增的14所幼儿园分别位于01-15、01-06、02-03、02-18、02-19、03-02、03-07、03-09、04-07、04-20、07-06、07-21、08-19、08-11地块。

其中，规划新建于01-15地块的幼儿园，6班制，正是深业·东城国际所在的地块。该幼儿园作为深业·东城国际的自身社区配套，解决了业主们子女的幼儿教育。自家社区即有幼儿园，既保证了安全又方便接送。

此外，就在深业·东城国际南侧一路之隔的03-02地块、东南侧300m的03-07地块、西侧一路之隔的沙湖地区1-11地块，每幅地块分别规划有1所幼儿园。如此，深业·东城国际500m范围内，已然环绕了4、5所幼儿教育机构，家长们完全可放心幼儿学位。

2、小学、九年一贯制学校就在家门口

规划新增3所小学，分别位于02-08、03-06、08-10三幅地块，分别规划为24班制、30班制、30班制。新增于03-06地块的一所小学，规划占地20096㎡、30班制，就在深业·东城国际南侧直线约200m处，通过振环路向南直走约10分钟即可达。这个距离，相当于小学就在家门口。

规划新增2所九年一贯制学校，分别位于01-16、04-18两幅地块，皆为54班制。其中，位于01-16地块上的1所九年一贯制学校，占地45749㎡，与深业·东城国际仅隔了一条振环路。

3、名符其实的学位物业：新区最好高中仅百m之隔

坪山坪环片区唯一一所寄宿制高中，现状保留在01-02地块，与01-03、01-04两幅地块合建为60班制高中，规划总占地83725㎡，即坪山高级中学。该高中就在深业·东城国际正北面，两者一河之隔，相距约摸100m。

坪山高级中学是坪山新区公办全寄宿制高中，省一级学校，现有60个教学班、3000名学生、300余名教职员工。09、10年连续两年荣获深圳市高考超越奖，并被评为深圳市高考先进单位，同时荣获坪山新区2010年“高考特别贡献奖”以及坪山新区教育系统“先进单位”等多项荣誉。可以说，坪山高级中学是区域最好的高中，在全市范围内，也名列前茅。

此外，深业·东城国际西南面直线1.5公里处为汤坑小学，西面直线3公里处为育才学校，还有市第九高级中学。无论从片区规划还是目前项目周边已有的教育配套来看，深业·东城国际事实上已是名符其实的学位物业。

二、文体医疗设施

1、大运会分会场在东侧1.2公里：坪山体育中心

该片区现已落成的1个地区级体育活动中心，即2011年深圳大运会的坪山分会场——坪山体育中心，正是位于07-15地块，总占地174005㎡，规模为4000座的体育馆和一个面积约1.7万㎡的万人体育场。

除了承担大运会篮球比赛和足球田径训练等任务外，坪山体育中心还将打造成集体育宾馆、商业、特色餐饮、酒吧、体育俱乐部、会议、休闲观光等于一体的综合性体育中心，成为辐射龙岗东部五个街道和两大工业区超过100万人口的群众体育基地、坪山全民健身的核心场所。

坪山体育中心就在深业·东城国际东侧直线1200m处，车程不到5分钟，通过中山大道，右拐进入坪兰路即可到达，十分便捷。周末假期或闲余时间和家人一起在体育中心做下健身运动，乐也融融！

2、500床综合医院就在东侧500m，适宜距离

新增于01-20地块的1所医院，规划为500床综合医院。该医院就在深业·东城国际东侧直线约500m处，沿着坪河西路向东直走即可到达。这个距离既避开了医院的辐射影响，又可第一时间享受到它的便捷，十分适宜。

此外，坪山坪环片区还规划新增了7个社区健康服务中心，其中一个社康中心就在深业·东城国际小区内，极为便利。

■道路交通

一、14#、12#双地铁交汇换乘，罕见的双地铁交汇站口物业

本片区中期规划有地铁12号线、远期规划有地铁14号线经过。地铁14#线规划从深业•东城国际东面的地下贯穿而过，基本沿中山大道铺设。同时，14#地铁与12#地铁在中山大道与东纵路交汇的十字路口处接驳，并设有交汇换乘站，暂名为坪山小学站。

根据规划，14#地铁和12#地铁的交汇换乘站，正是位于深业·东城国际东北面直线距离1200m处，沿着中山大道向东直走约摸15分钟即可到达。根据统计，这样的双地铁交汇换乘新型物业，全深圳只有约20个。如此，深业·东城国际将是深圳少见的双地铁换乘站站口物业之一。

二、门户型物业：10分钟直通龙中、30分钟直达中心区

坪山坪环片区对外联系的主要道路为锦龙大道、横坪路、东纵路、中山大道、马峦北路、坪兰路和南坪大道。深业·东城国际正是位于中山大道和锦龙大道交汇处，近邻着片区主干道，是通往深圳中心区的必经之路，可谓是门户型物业。

从深业·东城国际走中山中山大道向西南到横坪公路，可直通龙岗中心城，车行只要10分钟。而从华侨城出发，走南坪快速、水官高速，转横坪公路，车行45分钟即可抵深业•东城国际。而该项目与福田的时空关系是30分钟，通过快速路网形成的点对点时空关系，其实比市内两点的时空还要近。

■城市、景观设计

一、人文、自然景观聚集，东城国际就挂在生态廊道上

1、人文、自然景观三原则，东城国际就在生态廊道上

坪山坪环地区作为人文景观和自然景观较为丰富的区域，在开发建设活动中应遵循以下原则：1）生态优先原则，保护和利用自然山水生态核心和人文景观要素。2）保护大万世居客家文化为原则，延续地方传统文脉和弘扬客家文化精神。3）人工环境与生态环境相结合的原则，构筑生态脉络完整的多样化空间体系。

该片区的街道景观设计应遵循以下原则：1）、廊道景观设计控制。重点打造大山陂水库——体育中心——大万世居——坪山公园生态廊道，廊道范围内的规划用地建议采取中等、中低强度开发，建筑限高控制在36m。

2）、滨水休闲走廊界面。生态优先的原则，岸线护坡宜采用草地植被绿化等生态方式处理。3）、景观渗透廊道控制原则。根据居住小区规模、临河面宽等现状，超过180m，设置景观视廊宽度为18-25m。

2、东临水库南靠马峦山脉，时刻与自然同乐

深业•东城国际东南面约1400m处，正是78公顷的大山陂水库。这也是该片区的水源所在地，生态环境受到严格的保护。项目南面直线约1800m处，正是大片连绵的群山，即风景优美的马峦山郊野山体公园。业主们沿着锦龙大道即可直达马峦山，与家人共同享受郊外乐趣。

此外，在大山陂水库和马峦山郊野公园之间的大片绿地山体，铺设了森林公园风光绿道，该绿道归属广东绿道。从卫星地图上测量，约有8公里长。通过此绿道，人们即可观赏水库景观，也可攀登山峰，别有乐趣。因此，周边居民，无论茶余饭后、周末闲暇时间，都能享受与自然同乐的情趣。

二、省级文物大万世居，闲余即可探索历史体验人生

根据规划，对大万世居、沙墩陂历史建筑保护和利用遵循以下原则：1）、将历史特色开敞空间与片区景观核心区、景观廊道联系起来，融入片区整体的景观体系中。2）、控制廊道：以保护范围核心，近期对现有通透性廊道进行严格控制；改造廊道：中远期拆除廊道上遮挡建筑物，打通视线通廊，与自然水系、周边环境形成线与网的交织。3）、保护范围保护要求。

大万世居客家民俗文化博物馆是省级文物保护单位，建于清乾隆年间，占地面积2.5万余㎡，保存完好，具有较高的文化艺术价值。根据规划，大万世居历史公园将成为一个集古建筑观光、文化休闲、民俗体验、文化遗产保护为一体的古堡式、体验型、控制性历史文化公园。

大万世居客家围屋就在深业•东城国际东面约1000m左右，靠近坪兰路南段，从深业·东城国际出发，步程约摸10分钟即可到达。业主们闲暇时候可以在这里重温250多年前乾隆年间史事，休整疲惫的心灵，寻找前行的力量。这对于忙碌的都市人难说，将是非常难得的人生体验。

■坪山拥有战略资源最多的新盘：深业·东城国际

综上述，当我们再次环看深业·东城国际周边所拥聚的大企业、教育、体育场馆、历史文物、生态景观等系列人文、自然景观：坪山唯一的省级高中、大运会场场馆、数十家国家级大企业、数百年的历史文物、连绵的山脉景观……

这些前锋性的战略资源，全都集中在深业·东城国际周边，成为带动整个片区土地价值上升的最重要驱动力。随着这些战略性资源优势的不断发展，持续壮大、成熟，以深业·东城国际这样集聚商业、教育机构、住宅、地铁为一体的综合体大盘，也将越来越得到深圳市内外乃至莞惠人士的瞩目。

况且，在以比亚迪这个最具备战略意义资源的带领下，这里将因此而走进全球视野范围内。随着这些资源面向世界窗口的打开，股神巴菲特的价值认可，就在这里的深业·东城国际，无疑也将因此而大受驱动，假以时日这里的土地、产品尤其是汇聚最多资源的综合体物业，价值将一跃腾飞。我们拭目以待着。（09）*2

深业·东城国际所在片区法定图则

深圳市龙岗303-05号片区[坪山坪环地区]法定图则

深业·东城国际周边聚集了大批战略性资源