〖时 间〗：2002年10月31日11：30～13：50及11月2日09：30～11：30〖地 点〗：后海片区工业八路北、海月路东、东滨路南、后海滨路以西区域〖事 件〗：考查“招商海月花园2期 ·晴海洲”楼盘情况〖考查实录〗：

    ■楼盘概况

    招商海月花园2期位于后海片区工业八路北、海月路东、东滨路南、后海滨路以西。距离后海大道步程约5分钟。楼盘北面是蓝月湾畔、南面是正在建设中的天骄华庭、东面就是将填海的滩涂、西面则是一期。

    占地86723平方米，建筑面积169377平方米，28栋户数1211户（一、二期总共2400户）。容积率1.95，是后海片区以及南山中心区在售楼盘中容积率最低的楼盘。

    小区布局为中间高层、南北二头多层，15~18层栋的扎层高建筑有点小区标志的味道，非常显眼。小区地势基本是北低南高，稍微有点点的坡度。小区编号跳过4、13、14、24等数字。1~8栋多层已经入伙，装修已是热火朝天。从现场看，建筑外墙为淡米黄，这种颜色还是比较耐看的，十分舒服，一点也没有压迫感。

    小高层的主体施工即将结束，高层速度稍慢一些，外墙砖还剩有1/3的工作，现场工人说可能还需要一个月的时间才能完成高层建筑的主体施工。

    招商海月2期在信息网公布的全市楼盘销售龙虎榜中，第一、二季度无论销售金额还是成交面积，都排在全市第11、12名，到第三季度，就上升到面积第3、金额第6。而在南山区，则排在销售面积第一。在全市的优势地位得到了巩固和提高。

    ■多重景观

    考查当天（10月31日），天气晴朗，可见度远，在15、16、17、18栋14楼以上的楼层，都就可以清晰无遮挡地看到后海湾、香港元朗、南山，南山与后海、深圳与香港在这里交汇，确实使人心旷神怡。
    
    ■现场施工

    感觉现场各工种施工顺序安排有点乱，表现在园林施工与土建施工交叉导致现场泥路难行，有些绿化遭到破坏。其实解决这个问题很简单，只需要将运动会所以东的中央庭院用围板围起来、施工人员走外面，购房者走里面就可以解决，绿化也就不会被破坏。

    海月二期工程由中建二局承担。与江苏一建的细腻、中规中矩相比，中建二局技术力量更强，更大气一些，我国的一些新技术、新方法也由中建二局首先应用再推广，重大工程项目也需要中建二局出马，比如赛格广场、地王大厦、电站土建工程（大亚湾核电站、岭澳核电站、月亮湾电厂、沙角电厂）等，妈湾电厂二期的水泵房半潜驳浮箱片施工技术，就属于世界首创。

    中建二局的施工确实非常好，由于采用了墙柱大型钢模板施工技术（附图），墙体平整光洁，少见麻面、空鼓，相当与清水施工，减少了墙壁厚度，增加了建筑使用面积。

    ■建筑设计

    海月二期的设计比较特殊，存在椭圆、方面、大曲面等多种结构形式，方与圆结合，产生了特殊的视觉效果，“天方地圆”、“刚柔相济”。这在深圳只有2家，这2家都属于招商：海月二期以及阳光带海滨城。记得碧海云天在其路牌广告上这样写到：“雕塑感建筑”。在本求看来，“雕塑感建筑”应该属于招商海月和阳关带海滨城。

    但这种圆、方、曲结合的设计也给施工带来了相当的难度，或许这就更能体现中建二局的价值吧。因为现场的建筑施工确实可以令人信服。

    但设计也有败笔。拿11栋来说，楼梯的设计就莫名其妙，楼梯小平台的横梁竟然向外伸出大约5公分，将扶手包了起来，虽然发生危险的可能性不大（见附图），但是依然建议招商在以后要做好措施防止意外：将此处予以软体包裹并加以警示。

    ■园林设计

    园林设计重点不明确。东西二边设计相对考虑周全，小溪、亭子、风雨连廊、硬地广场……但中心庭院左看右看，总觉得缺少点什么。后猛然发现，中心庭院少了水。一查售楼资料果然没有设计水景。

    其实，水景主要是画龙点睛的作用，不用大，哪怕是有一小喷泉感觉就会大不一样。否则，中心庭院就有点绿化隔离带的味道，将东西二侧份隔开来。看来雅科本的园林设计并不是强项啊。

    但总体而言，东西二侧的园林设计还是令人感到舒服的，尤其是二条溪流，将小区有机联系在了一起。

    ■商业街

    商业街大约有300米长，依海月路东而建，波浪式屋顶，设计非常好，中间就是体育会所，体育会所前设有岗亭，看样子是不准备对外开放？每间商铺都是立地大玻璃，很通透。招商没有先做园林再卖楼、也没有先将商业街搞起来，使人对现场的印象打了折扣。

    ■运动会所

    这是深圳目前已经建成的最大的小区运动会所了，有近3000平方米。里面有羽毛球场、篮球场、桌球室、室内游泳池、麻降室、健身室、咖啡室、会客室等，体育馆的外观不错，占地虽然不大，但气势却很雄伟，为了看到前后的全景，本求专门爬上二期12栋楼顶以及跟住户混进中间靠东的那座楼顶，拍摄了全景照片（见附图），感觉很好。招商现在要做的是抓紧开放，让业主提前享受配套设施。业主能够提前来到，对于业主和发展商都是好事。

    ■建筑细究

    1、以15~18栋为例，每层楼设计了60*200cm的线井，这么大的线井人可以进入其中自由活动，其实没有必要。现在，只有电话线、宽带、有限电视、远程抄表、安全系统等5种线需要使用到这个管井，即使到以后，应该也没有这么多线要布吧？纯属加大业主负担。

    2、凸窗宽达70公分（但户型图中标注只有60公分），非常阔爽，但与其它绝大多数楼盘一样，窗户的可开面积比例较小，大约只有25%。

    3、值得一提：层高3米、净高2.85米
    在其它楼盘的业主为层高只有2.5米~2.6米而发愁的时候，海月层高达到3米、毛胚房净高2米85。这个层高，与海印长城、浪琴屿一样，在整个深圳都数一数二。更值得表扬的是，海月一期就已经是这个层高，一直坚持到现在，但似乎知道的人极少。
    在老牌大型发展商之中，招商与长城属于比较老实的了。深圳市知道现在，2.5米~2.6米层高依然占据绝大多数，不能不说是一大遗憾。

    4、铜质水管
    海月二期给水母管全部采用铜质水管，分户水管采用ppr管件。这是一个较为独特的地方，用料很实，奇怪的是，发展商似乎不太愿意宣传这些东西，就好象不宣传小区体育馆、层高一样。招商一直以来属于一条退走路的发展商，营销策划口相对薄弱。

    铜水管性能优异，具有耐蚀、耐压、耐高温、抗老化、不可渗透性等环保、健康、长寿的特点，在世界发达国家得到了广泛应用。

    5、隐形避雷网
    顶楼女儿墙安装的是不是传统的避雷系统，而是将避雷器件隐蔽在女儿墙内，我称之为“隐形避雷网”（不知道是否专业），美观、简洁，又不妨碍在楼顶观景时放手，这个细节值得一提。

    6、新型灰白色防水材料
    厨房、卫生间、楼顶在做防水层的时候，采用的都是一种灰白色新型防水材料，由于颜色与混凝土颜色差别不大，很难分辨出来，致使本求鞋底粘上了一层防水涂料。现场工人说，这种涂料施工方便简单、而且气味不大，不过价钱贵了不少。
    楼顶正在做渗漏实验，放了大约5公分深的水，为了靠近楼顶边缘，只好冒水前进，可惜那双200元的真皮凉鞋啊（见图）！

    7、电梯
    试座了17栋的电梯，速度据本求估计大约介于1.5米/秒~2米/秒之间，速度较快，遗憾的是亚光的不锈钢箱体显得档次低了一些，招商似乎对亚光不锈钢电梯情有独钟，一期、新时代大厦都是采用这种材料的电梯。其实镜面不锈钢电梯给乘坐者的安全感要大得多，也高档得多。电梯光线也稍微暗了一些，当天恰好又坏了一盏照明灯，就更加了。

    不过电梯间倒有亮点。每一层的电梯间，都设计了大面积的透视窗，实现自然充分采光之外，景观也非常不错，走在其中压抑感要比其它楼盘小多了。窗外设计了一个不小的花池，以后都绿化起来的话，也是不错的。

    8、其它建筑用料
    实心红砖、铜质给水管、金龙羽电缆及电线、外墙磁砖、工厂预制阳台护栏、不锈钢防火门、otis电梯、金灰色窗框白玻璃、可设置防盗系统（还可撤防布防，听起来象打仗）、广州钢管厂消防水钢管、顾地pvc下水管件、不锈钢水箱壁。

    ■地主优势

    1、深圳设计最好的人行天桥
    由于招商是蛇口的地主，所以，招商在建设上的自主权相对而言要大一些。为了小区过马路的方便，招商已经在后海大道、工业大道蛇口花园城处以及龟山别墅处建立了三座人行天桥，是深圳发展商内，专为小区建天桥数量最多的发展商，而且天桥的设计都非常体贴独到。

    三个天桥都设计了小观景平台、残疾人通道、自行车道，是深圳设计考虑最为周全的人行天桥。但招商不改硬件大师、产品主义的风格，在天桥的绿化方面做得不太够，虽然也有花坛绿化，但与华侨城天桥的立体绿化相比，确实距离不小。

    2、道路改造
    细心的购房者可能观察到了，后海大道在蛇口段（东滨路以南路段），是经过了特别整改的，路中心的花坛都是以磨光石做护边，绿化相对也好一些。而到了东滨路以北路段，绿化、中心花坛都差一些，低了一个档次。这充分显示了招商的地主优势。

    3、路灯
    工业八路、海月路的路灯全部是与众不同的，具有海豚造型，其它发展商就没有这种特权了。

    ■稳重过度产品主义者

    与蔚蓝海岸的激情四射相比，招商海月二期则显得稳重有余但激情不足。按道理来说，招商海月二期完全有条件做得让人更加心动。比如大的方面有深圳目前已经建成的最大的社区体育会所、有十分独特的建筑设计。往小里说，单说体育会所前那4棵大棕榈树，在深圳的楼盘中确实属于罕见，比纯水岸北门处的那几棵同品种棕榈树还要大、高，但招商似乎不想提醒购房者注意这些特别之处。

    如果换了别的发展商，估计树是金布上身、会所是灯火通明、建筑顶部是泛光照射。感觉就不同了，小区还是需要必要的包装，购房者也觉得脸上有光不是？但招商在现场包装上确实属于太过平实，提不起购房者的兴趣，浪费了这么多良好的小区条件。

    二期曾经着重以“晴海洲”为案名做过推广，但现在，“晴海洲”已经从路牌广告、媒体广告中消失，但又没有新的热点推出，这表明招商在营销上缺乏连贯性。

    ■热点问题

    就本求平时与购房者的接触以及邮件来信的反应中，购房者所关注的招商海月二期热点问题有以下几点：

    一、西部通道
    很多网友都关心西部通道的影响。西部通道有没有影响？那肯定有，车多了废气就多、噪音就会大。但现在政府已经将西部通道的规划修改，西部通道深圳侧接线工程（起点位于东角头一线口岸、终点位于月亮湾大道，线路总长5.5公里）东滨路段采用全封闭下沉式道路组合方案，将在现有的东滨路地下挖隧道而过，建成后将成为国内最长的6车道市区高速公路隧道。
    这样一来，噪音影响已经完全解决，对于废气，在封闭路段的入口－－东角头，以及封闭路段的出口－－东宾油站各设计一个比高层楼房还高的排气塔，将废气直接排向高空，利于汽车废气扩散。政府做的改进，已经将西部通道的影响降低到了最低限度。另外一方面来说，投资13亿的西部通道深圳侧接线工程（投资比深圳湾公路大桥还多6亿元）也应该会在解决废气方面做一些工作。
    本求以前曾经说过，不应该将西部通道妖魔化。西部通道对南山、蛇口的经济是非常有帮助的，南山以后将可能变成世界的南山，而不单单是深圳的南山了。单地价上升、消费人流多这二块，以后足可以让南山经济再上一个台阶。

    二、小区拥挤
    不止一个购房者给我反应，说招商海月相对较为拥挤。其实这是一个误解。
    1、招商海月建筑之间的南北距离并不窄，尤其是小高层、高层这一块，楼体净间距据本求步测应该有25~30米，中心庭院都有快50米了，已经非常宽阔了。那为什么还是有人觉得窄呢？问题出在东西相邻建筑的间距上。
    仔细查看后发现，多层之间、高层之间的东西向间距要窄一些，基本保持在10~18米之间，单就这个数据来说，也属于一般水平，但由于建筑高，就更显得间距离小了。回过头来，由于户型85%都是南北向，东西向没有太多的窗户，因此，东西向的间距影响并不大，影响主要体现在视觉上。

    三、硬装饰多软装饰少
    这个观点是本求在去年提出来的，后来受到很多购房者关注或认同。招商海月一期在硬装饰上，确实做得很多，软性装修太少。比如圆球形的装饰实在太多了一点。
就二期来看，这种情况已经得到了根本性的扭转，比如弯曲的人造小溪流、木质小亭、圆行建筑外表，都给人一种软硬结合的感受，幼儿园的围墙采用木质，也给人以美好的印象。

    四、绿色窗框
    可以说，招商海月二期的建筑外墙磁砖颜色及其处理非常到位，这种磁砖应用功夫在阳光带海滨城也可以见到。米黄色的外墙很耐看。
    但多层的窗框为绿色，而小高层、高层窗框为具有金属质感的灰色，相比之下，后者搭配确实要舒服得多。搞不明白招商为什么一个小区要用二种颜色的窗框？这种情况与中心区的中海华庭一样，小高层用金色、高层却用绿色。现在已经成了既成事实，有多层业主感到不满但也是无可奈何，希望招商汲取这一次的教训。

    五、椭圆户型
    关于这个问题，很多人都有误解，以为椭圆户型就连房间都是椭圆的，其实海月的椭圆户型内部也是很方正的，由于圆形没有直面的限制，观景角度之大确实超出想象，尤其是园中园的户型，一梯一户，太奢侈了。

    六、老外住户
    在蛇口，只要是招商开发的住宅，基本都有老外购房或租房，招商海月也一样。
    本求在现场考察的时候，就看到老外来售楼处咨询，在一期也看到一对母女结伴外出。有购房者关心老外与中国人同时居住在一起是否会互相不适应，但对于这一点，我没有任何亲身体验。