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投资分析
香港次级→深圳都心:世纪中心,五年十万?

作者:Homer 类型:投资分析

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2012-03-08 12:17:34点击4558


导读:
    ■香港商办成交活跃:15万/㎡单价很平常
    ■卓越世纪中心3层将售:深圳CBD内唯一可售的甲级商办
    ■深港房价与GDP关系论:世纪中心应上10万/㎡以上?
    ■CBD开卖“箱底货”,世纪中心攀升高价值领地
正文:

■香港商办成交活跃:15万/㎡单价很平常

最近,香港全层商办成交活跃。房地内参获悉,在继铜锣湾近月连续成交3宗全层商办后,九龙区也始发力:由恒地持有的弥敦道579至579A号商办,以5.5亿港元成交,呎价约1.7万元,从而超越2011年中旺角中心约1.4万元的纪录,创下区商办呎价新高。

另外,由资深投资者黎永滔持有的湾仔皇后大道东100及102号商办,据传闻获得买家以约3亿港元洽购,现在已经进入最后的谈判阶段,若成交落实,将成为近两个月以来本港第5宗商办整栋成交的个案,涉及总成交额高达35亿港元。

综合以上消息,弥敦道579至579A号商厦以5.5亿港元成交,呎价约1.7万元,则相当于4.4763亿人民币成交、14.89万/㎡。而从弥敦道579至579A号商办的位置来看,与九龙区保持着一定的距离。其单价之高已经不由得让人为之咋舌。

■卓越世纪中心3层将售:深圳CBD内唯一可售的甲级商办

另外数据显示,在过去的2月份,香港商办成交额为27.9亿港元(22.7亿人民币),较1月份的11.17亿元显着上升1.5倍,金额是2011年11月份的34.85亿元以来最高;共成交118宗,较1月份的90宗上升31.1%。2月份已经较1月份商办的市场回暖,这是全港的大形势。这对于一河之隔的深圳来说会有什么启示呢?

由此不由联想到,深圳福田CBD当前体量最大的办公建筑群——卓越·世纪中心,1#楼41、42、51三层已于2月24日释放出市场,面积约为130-650㎡。该商办是目前深圳CBD区域唯一可售的甲级商办项目,而1#楼更是压轴产品。对于此次卓越·世纪中心出售商办项目,该如何看待呢?

与前文提到的香港九龙区弥敦道579至579A号商办相比,卓越·世纪中心的位置更显优越。世纪中心处在深圳CBD的核心位置,而深圳CBD是深圳的政治中心、经济中心、金融中心、展览中心、文化中心、商业中心、地铁换乘中心、酒店业中心等,其位置之优越不言而喻。

■深港房价与GDP关系论:世纪中心应上10万/㎡以上?

而且,卓越·世纪中心是深圳唯一在售的原点物业、“零公里”物业(零公里即以市民中心广场为起点,千米范围内的物业)。“零公里”物业聚集了一个区域最繁华、最核心、人潮集聚的要素。卓越世纪中心位处CBD南区核心地段,西北接城市景观轴和大型商业购物中心,西邻会展中心,地铁1、4号线交汇点、周边商务配套齐全。

此前,房地内参曾提出一个观点,即“深港房价与GDP关系论”:从历史上看,深圳房价与香港房价之间的比例关系,与深圳GDP与香港GDP之间的比例关系保持统一水平,这个关系在近30年的时间里都是如此。比如当深圳GDP=1/2香港GDP时,深圳房价=1/2香港房价。

2011年深圳GDP突破11000亿元,同期香港为15436亿元人民币(GDP比例为1:1.4),按照深港房价的比例,香港房价应该=1.4倍深圳房价。以文章开头弥敦道579至579A商办的14.89万/㎡来看,相对应的深圳商办售价应该在10.63万/㎡左右。

■CBD开卖“箱底货”,世纪中心攀升高价值领地

即便是以这个价格来对比,深圳档次最高的甲级商办卓越·世纪中心也有一定的差距。况且前者是处在与中心区保持一定距离的地带,而卓越·世纪中心则是不折不扣的处在深圳最优越的中心位置。其价格、价值的上升势头,一对比一目了然。

而且,在区位上的稀缺性与项目唯一性上,卓越·世纪中心无疑做到了现售中的商办最佳。其在硬件、设备上所展现的综合素质,大师级建筑、领先环保理念LEED金级四点囊括起不可复制的特有价值,CBD7条地铁汇聚的核心等优势,中心区内无可比拟。

再加上项目为目前中心区建筑的第一高,1号楼已获得美国LEED认证的预认证,成为华南首个LEED金级认证、融入了低碳环保概念的商务物业,更是深圳“零公里”物业中的“箱底货”,或许前文预计的售价,不会是世纪中心的天花板价格!(06)


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评论者:老吴
深圳的物价已经赶上香港了,深圳机场餐饮的价格是香港机场的2倍。这几年香港购物对内地人尤其是对深圳人的吸引力不是减小了而是扩大了,同样是LV、D&G,香港的是人满为患,而深圳的是门可罗雀。深圳这种靠增加人口(每年近百万)来增加GDP是得不偿失的。
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评论者:过客
香港相对深圳和内地的优势在迅速缩小,十年之内,深圳超过香港,不是想象。香港的经济体系太过畸形,严重依赖金融和地产,而金融又取决于中央政策,抗风险能力很弱。而深圳的产业结构比香港健康很多。
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评论者:老吴
今年去了十多次香港,发现深圳与香港的差距主要不在量上而是在质上。
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评论者:lurenet
2011年深圳GDP突破11000亿元,同期香港为15436亿元人民币(GDP比例为1:1.4),按照深港房价的比例,香港房价应该=1.4倍深圳房价。请问:再过五年,深圳的GDP超过香港了呢?地球会倒转吗。
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