导读：
   ■两会关注度最高的话题：房地产迷局
   ■2012年两会最关注的六大楼市话题
   ■六大楼市话题简析
     一、调控会否继续？露头就打！
     二、房价回落还是反弹？
     三、货币政策会否宽松？房企压力仍大
     四、推行房产税，细则如何定论？
     五、保障房分配公平问题，值得警醒
     六、小产权房摸底中，该不该转正？
正文：

■两会关注度最高的话题：房地产迷局

每年的两会，一定是大家关心局势怎么走的时候。自去年至今的房地产市场，扑朔迷离，迷雾之重让人看不清、摸不透、想不明白。正是这样，大多数人们才对两会充满了期待，希翼一切悬念都能在两会揭开，指点前路。

土地是一切的根本，雾锁重重的房地产市场更是最为引人瞩目。最近获悉一项调查结果，两会期间人们对楼市调控和房价问题，关注程度之高远远超出收入分配改革等问题，并连续四年成为中国证券报两会网上调查关注度最高的话题。

2012年以来，不少城市涌现的楼市“小阳春”，让人们诸多猜想，回暖迹象与否成为最大争议。然而两会前夕，部分城市试图为住宅调控政策轻微松绑，均无疾而终。2月12日，仅推出三天的芜湖新政暂缓执行；2月24日左右，浙江象山变通限购令终止；2月28日晚间，上海叫停限购微调。

■2012年两会最关注的六大楼市话题

就此，面对2012年的中国房地产市场，人们再次陷入迷茫。3月5日，不到两个月将卸任的温家宝总理在政府工作报告中称：要继续搞好房地产市场调控，进一步巩固调控成果，促进房价合理回归。

2012年调控何去何从？房地产市场又将如何？两会期间，众多人大代表、房地产开发商、业内人士无不把目光聚焦于此。如此，对于2012年中国楼市值得关注的话题，我们在此将进行简要总结。

统计来看，两会期间最为瞩目的6大楼市话题，包括：1、调控是否会继续；2、房价；3、货币政策；4、房产税推广问题；5、保障房分配公平问题；6、小产权房该不该转正？

■六大楼市话题简析

一、调控会否继续？露头就打！

中国楼市史上最严厉的住宅调控政策下，房价“过快上涨”的势头似乎得到了初步遏制。资料显示，今年2月，全国100个城市住宅平均价格为8767元/平方米，环比下跌0.3%，这是百城住宅均价连续第6个月下跌。

其中27个城市价格环比上涨，72个城市环比下跌，1个城市持平。然而，这是否表明住宅调控政策已经达到了政府预期的目标，可以放松了呢？2012年楼市限购令是否应该继续执行下去，该不该推出、推出的条件又如何呢？

围绕着上述问题，有人认为，限购令基本已经完成了历史使命，大城市已经遏制了房价上涨过快现象。限购令要合法、合理、合情。也有部分继续支持限购的声音发出：房价还是没有降下来，民众还是买不起房，因此楼市调控政策应该加把劲，加把火。

两会期间，既有支持继续执行限购令，也有认为调控目的已达到的。众说纷纭，争议无定论。然而，以住建部所作的强调：露头就打，绝不允许地方政府在房地产调控上唱反调。关于楼市限购令等调控政策，今年取消的可能性微乎其微。

二、房价回落还是反弹？

由于限购令、限价令等系列调控政策，今年中国房价的走势必将受此影响。要意识到的是，眼前这些已经取得初步成交的房地产调控，很大程度上是通过限购、限贷、限价等行政手段来实现的，并非是市场自发调节的结果。

如果限购持续，而房地产信托基金到期兑付额将在3.6.7.8四个月逐渐达到年内小高点，全年各类房地产债务金额的总量已经近万亿，房企回笼资金的压力非常巨大。房地产行业面临的压力，促使现金为王，必将导致房企抢跑，房价继续下跌可能性增大。

这种情况下，限购政策一旦放松，且没有其他更好的政策接棒，或将很有可能引发房地产市场价格的迅速反弹。如此，房地产调控反而变得很重要，调到什么时候尤为重要。不可否认的是，目前刚需入市的加快，促使了楼市成交量的回升，但并不一定意味着市场反转。

三、货币政策会否宽松？房企压力仍大

2012年1月30日，中国央行发布《2011年金融机构贷款投向统计报告》，去年房地产新增贷款出现大幅缩减，且保障房占比超过一半。去年房地产累计新增贷款共1.26万亿元，较前年下降38%，占新增贷款总额的比例为16.9%，较上年下降8.5个百分点。

同时2012年2月24日起，央行下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。据1月底人民币存款余额80.13万亿元估算，将释放资金约4000亿元。尽管资金有所释放，但从1月份房地产贷款资金流向来看，可以猜想更多地偏向保障房等方面。

如此，即使2012年银行贷款额度出现一定宽松，但由于房地产调控政策的阻力，房企贷款难度加大，融资成本加重。而且房企负债率的大幅度攀升，加剧个人购房贷款成本上升，房企要解决融资困局，难度将难有所突破。如此，对大部分房企来说，降价会将是唯一选择，且进行较大幅度以贴近购房者的心理价位，以快速回笼资金，减轻财务压力。

四、推行房产税，细则如何定论？

2011年房产税在上海和重庆推行，按照两地的试点方案，上海的房产税主要面向增量房征收，税率分为0.4%和0.6%两档；重庆则将征税范围扩大至存量高端商品房，税率分0.5%1%和1.2%三档，仅面向主城区。

关于房产税问题，一直以来颇受争议。2011年12月14日中央经济工作会议上，政府首次明确提出今年将推进房产税改革试点，这也意味着2012年房产税征收范围扩大已成定局。尽管如此，但真正推广的细则却一直未有定论。

2012年3月5日，中国财政部部长就政府工作报告中关于教育、房产税等问题，表示目前正在研究房产税的征收范围，并表示会扩大到北京。如此看来，房产税推广势在必行，至于具体时间和推行细则，有待观察。

五、保障房分配公平问题，值得警醒

随着房地产调控不断深入，保障房成为调节市场、改善民生的重要砝码。2011年中央确立开建1000万套保障房的目标，也是房地产调控中备受关注的一环。2012年，政府工作报告要求继续推进保障性安居工程建设，在确保质量的前提下基本建成500万套，新开工700万套以上。

然而，除了建设资金和建设数量外，让人们最为关注的是保障房分配问题。推进保障房建设有助于推动城市化进程，就民众而言，有了保障房就解决了安居问题，事关民生问题。因此，如何保障分配公平，就成为最值得警醒问题。

尤其是在分配保障方式，其所指定的恪守进入、退出机制，应避免保障房沦为“特权房”，避免部分人士利用手中权力，把保障房据为已有。这些能否保障保障房分配公平问题，将是最为值得争议和深入的焦点。

六、小产权房摸底中，该不该转正？

2月21日，国土部表示，将联合相关部门，选择小产权房问题相对突出的城市，开展小产权房试点清理，试点城市名单和试点方案目前正在研究中。3月5日，国土资源部再次透露，多部委正在进行的小产权房摸底调查工作将在一年左右得出结果。此后将针对小产权房的不同情况将出台清理政策。

多次消息透露，众多人士对中国超过7亿平米的小产权房进行了热议。由于产权不确权，不受法律保护，小产权房既不能上市，进行折现；无法办理抵押，也无法对抗国家的征地和拆迁，更无法办理继承，在遗产继承时会遭遇众多麻烦。

即使如此，小产权房在解决城市房价、民生人群压力问题上，所起作用不可抹杀。对此，全国政协委员、清华大学政治经济学研究中心主任蔡继明在提案中建议：解决小产权房问题的根本途径在于，对于建立在农村集体建设用地上的小产权房，要承认其合法性。（09）