导读：
           ■前言
           ■片区规划定位
              一、中心区北拓：深圳城市建设新亮点
              二、深圳最低容积率片区：仅1.20 
          ■深圳唯一CTD住区
             一、片区交通最大便利性：毗邻深圳北站
             二、华南地区罕见的中央车站区（CTD）：深圳北站
                   1、华南唯一的国铁、高铁、地铁换乘枢纽
                   2、深圳客流最集聚的地方，更可30分钟通达珠三角
             三、深圳唯一CTD住区，星河•盛世价值最具潜力
         ■交通设施
            一、深圳第三大客流轨道干线：物业价值提升保证
                  1、深圳第三大客流轨道干线：32.18万人次
                  2、星河•盛世最佳轨道物业：2公里内4个地铁站 
            二、四等级道路划分：时空距离转变的节点
                  1、四等级道路：快速通市内外
                  2、星河•盛世：交通之要地
         ■全线教育资源：20分钟即可一步到位
            一、19所学校覆盖全线教育：3～18岁
            二、千米范围内12所学校：20分钟一步到位
         ■绿化水体资源：总面积超58万㎡
           一、15块公园绿地：面积超50万㎡
           二、超6万㎡3大水域：休闲、娱乐最佳处 
           三、星河•盛世：山水最佳之地
        ■深圳中心区门户都心综合体物业：星河•盛世
正文：

■前言

数据显示，深圳新房住宅需求已实质向北转移！今年1月份，深圳宝安区新房住宅成交584套，占全市商品房的42.23%，是福田、罗湖两区成交总量的3.21倍；而2月份，宝安区更以福田、罗湖两区成交总量9.55倍的697套，继续排在全市前列。

即使是今年，罗湖区10大更新改造项目将要进行，但由于拆迁难度的不断加大，尤其是政策性因素现在更倾向于被拆迁方，更新改造完成时间被无限放大。加之建筑建设期等，至少在3~10年内，罗湖，甚至福田区都难以形成有效的大量供应。

因此，新房住宅需求，甚至是经济中心向北转移，已成为深圳再发展的总趋势！而其中首先得益的，无疑会是紧靠深圳中心区“北大门”片区。星河•盛世正处于这个片区靠近福田中心区的端头位置。因此，房地内参认为，有必要对星河•盛世所处的片区规划作简析，以供大家参考。

■片区规划定位

一、中心区北拓：深圳城市建设新亮点

深圳中心区的“北大门”片区，指由布龙路、梅龙大道和梅观高速公路三路所围合而成的闭合区域，总用地面积439.72万㎡；而又因其紧靠作为城市副中心的龙华新城核心区，其功能定位为龙华新城的重要组成部分，将重点打造成为交通便捷、配套完善、环境宜人的和谐城区。其城市发展总目标则为：提升城市形象，打造高标准的新城市中心城区，成为深圳城市建设的新亮点。

星河•盛世位于这个片区最靠近中心区的北端位置，将包括12-01、12-02、12-03、12-04、12-05、12-06、12-07、12-08、12-09地块，总建面46万㎡。而其作为“北大门”范围内的唯一大型综合体，无疑又将成为片区的一个新亮点！

二、深圳最低容积率片区：仅1.20

规划显示，“北大门”片区规划总用地面积439.72万㎡，建设规模总量528万㎡，居住人口规模约12万人。

如此，“北大门”片区的容积率将仅有1.20！这将低于特区内的农科中心、香蜜湖和红树湾片区，甚至低于旁边容积率仅有1.28的龙华新城核心区，堪称深圳中心区域最低容积率片区之一。这无疑又将为星河•盛世业主带来无尽利好！

■深圳唯一CTD住区

一、片区交通最大便利性：毗邻深圳北站

交通方面，“北大门”片区对外交通用地1.04万㎡、道路广场用地110.25万㎡、交通设施用地11.09万㎡，即总交通道路用地达到122.38万㎡，占总用地面积的27.83%。“北大门”片区，无疑将成为深圳对内、对外交通的又一桥头堡。

而“北大门”片区的交通又主要分为城内交通和城外交通。城内交通主要以公交、地铁等公共交通设施为主。而城外交通，则除了高速道路之外，又尤以直接辐射范围遍及“北大门”片区的深圳北站为重。星河•盛世正位于深圳北站东北侧，两者相距不足2公里，驱车仅需5分钟。

二、华南地区罕见的中央车站区（CTD）：深圳北站

1、华南唯一的国铁、高铁、地铁换乘枢纽

深圳北站，作为深圳地区的铁路中心客运站，也是目前深圳铁路“两主三辅”客运格局的核心组成部分，同时，更是中国目前建设占地最大、建筑面积最多、接驳功能最为齐全的一个具有口岸功能的特大型综合交通枢纽。

其衔接京广深港客运专线、厦深铁路，同时也与地铁4号线、5号线、6号线、长途汽车站、公交场站、出租车场站以及社会车辆停车场接驳，是华南地区唯一的国铁、高铁、地铁、汽车、公交结合的综合枢纽。目前，4#地铁、5#地铁、高铁、社会车辆停车场已投入运营，4月1日，通过深圳北站更可直达武汉。

2、深圳客流最集聚的地方，更可30分钟通达珠三角

启用后的深圳北站，预计每年发送旅客达3300万人次，到2020年旅客发送量突破4500万人次，是目前深圳火车站年旅客发送量的近5倍。数据显示，仅春运的40天，深圳北站就累计发送旅客达到约40万人次，成为深圳对外交通的重要组成部分。

同时，在高速列车时速达到350公里的情况下，从深圳北站出发，再通过城市轨道，可10分钟到达深圳CBD，15分钟到达香港，25分钟到达广州，3小时到达武汉，前往北京仅需8个小时。北京、武汉、广州、深圳、香港将由此连成一线。

三、深圳唯一CTD住区，星河•盛世价值最具潜力

更为重要的是，深圳北站的全面启用，将成为整个珠三角重要的高端商务人流、物流、信息流的集散地，而以深圳北站为中心的区域，也将形成比肩中央商务区CBD，如纽约曼哈顿大中央车站、伦敦国王十字车站般成为城市、国家乃至全球核心的中央车站区（CTD）。

如此，与深圳北站直线距离不足2公里，车程约5分钟的星河•盛世，在CTD的辐射带动下，未来价值将得到不断飞跃，成为片区最具潜力的住宅物业，价值翘楚显而易见！特别是中国开始扩大内需，CTD必定成为深圳内需时代再次腾飞的主支点。

■交通设施

一、深圳第三大客流轨道干线：物业价值提升保证

1、深圳第三大客流轨道干线：32.18万人次

规划显示，已经开通的地铁5号线（环中线）从该片区穿越而过，并在该区域内设置有一个轨道站点——民治站。地铁5号线是贯穿深圳城市第一、二圈层，连接城市西、中、东三条发展轴，并与10条轨道交通线换乘，是构成深圳市近中期线网的骨干线路，同时也是联系沿线各组团和三大交通枢纽的快速走廊。

其自开通以来，在缓解道路系统交通压力、提高轨道交通网络效率、拓展城市发展空间，尤其是对第26届世界大学生运动会的完满举行具有重要的意义。仅大运期间，地铁5号线的运送客流人次就达到32.18万，仅次于罗宝线和龙岗线，成为深圳第三大客流轨道干线。这在大大提高市民出行频率、减少通勤时间的同时，更能快速地提升周边物业的价值。

2、星河•盛世最佳轨道物业：2公里内4个地铁站

如此，在2公里范围内，星河•盛世周边的地铁站就高达4个：距离同时作为地铁接驳站的深圳北站不足2公里；距离5号线的民治站也仅1600米；距离地铁4号线（龙华线）的白石龙站不足500米；而距离民乐站，两者相距也仅约1公里。

这样，通过各地铁站，星河•盛世5分钟就可直抵福田CBD及写字楼区配套；7分钟车程抵香密湖；10分钟到达南山华侨城、观澜高尔夫及龙岗中心区……星河•盛世，无疑可称为最具价值的轨道物业。

二、四等级道路划分：时空距离转变的节点

1、四等级道路：快速通市内外

道路交通方面，“北大门”片区对外联系的主要道路可分为高速与城市快速路、主干路、次干路和支路4个等级：

1）、高速、城市快速路：梅观高速公路。梅观高速公路是深圳市公路网中一条重要的南北走向快速干道。其南接梅林海关经皇岗路延伸到亚洲最大的陆路口岸——皇岗口岸，北与莞深高速公路相通，向东可以前往惠州、汕头、向西则可直达深圳宝安国际机场。同时，南面还与筹建中的华南国际集装箱多式联运中心及华为、富士康等高科技企业毗邻。

2）、主干路：（1）布龙路，道路红线宽度100米，双向8车道；（2）民治大道，道路红线宽度40米，双向6车道；（3）梅龙大道，道路红线宽度73米，双向8车道；（4）民乐路，道路红线宽度60米，双向6车道；（5）民德路，道路红线宽度40米，双向6车道；（6）民康路，道路红线宽度40米，双向6车道；

3）、次干路：（1）民丰路，道路红线宽度40米，双向4车道；（2）民福路：道路红线宽度25米，双向2车道；（3）民宝路：道路红线宽度30米，双向2车道；（4）临龙路，道路红线宽度30米，双向4车道；

4）、支路：包括主街和辅街。主街以生活服务功能为主，辅街主要以居住小区内部的微循环交通为主，主要包括布梅路、布沙路、岭南路等19条红线宽度在12~30米的支路。通过这些支路可到达各主要主次干路和高速、城市快速路，进而进入城市CBD。

2、星河•盛世：交通之要地

星河•盛世，位于民治大道与梅坂大道交汇处，东邻梅观高速，西靠梅龙路，南近梅林关，北临民乐路，更得石龙路、梅龙路以及金龙路的三“龙”围绕，同时，距离民乐立交直线距离仅约200米，这在出行时间大大缩短的同时，交通位置更显扼要！

三、星河•盛世：CTD交通重地

如此，承近深圳北站、享CTD辐射之利，得深圳第三大客流轨道干线穿插而过之便，拥珠三角环线高速公路之好，星河•盛世可谓尽得周边交通快捷之便利，快速到达市内和全国各个地方，堪称“北大门”片区，甚至深圳内的交通重地。

■全线教育资源：20分钟即可一步到位

一、19所学校覆盖全线教育：3～18岁

教育资源方面，据统计，目前“北大门”片区共有学校（包括规划中的）19所，其中包括幼儿园12所、小学4所、九年一贯制学校2所、普通高中1所。覆盖教育年龄3~18岁，可迅速免去众多家长为孩子教育问题的烦忧。

1）、幼儿园12所：位于02-02、02-03、03-06、05-16、05-20、05-25、07-04、08-03、11-01和11-07地块的10所正在招生中，而其余2所则为规划建设，分别位于02-19和12-04地块；12-04地块的为星河•盛世本身配套！

2）、小学4所：目前位于02-17地块的正在招生，并将进行局部扩建；而其他3所分别位于01-03、08-07和10-04地块，为近期规划建设。

3）、九年一贯制学校2所：2所皆已开学招生，分别位于03-22、07-03地块，其中03-22将要进行小学扩建，而03-11则要进行学校扩建。

4）、普通高中1所：政府近期规划，位于05-12地块。

二、千米范围内12所学校：20分钟一步到位

星河•盛世，距离片区内正在规划中的08-07小学不足500米，加之项目本身将要建设的12-04地块幼儿园，在500米范围内，星河•盛世就可满足3~12岁的教育需求！同时，由于“北大门”片区紧靠龙华新城核心地区，星河•盛世更可坐享他们的教育资源配套。

统计显示，在以星河•盛世为圆心，1000米为半径的圆形区域内，包括至少2所小学、2所高中、1所九年一贯制学校和7所幼儿园在内的共12所学校。这即意味着，从星河•盛世出发，只需不足20分钟就可囊括3～18岁的成年前教育。这在当前学位紧缺，学位房频频价值凸显的情况下，星河•盛世当可堪称教育物业！

■绿化水体资源：总面积超58万㎡

绿化水体资源方面，据统计，“北大门”片区绿化资源水体总用地达到58.46万㎡，占总用地面积的13.29%，其中绿地面积52.02万㎡、水域面积6.44万㎡。这主要又可以分为15块公园绿地和3大水域。

一、15块公园绿地：面积超50万㎡

其中，15块公园绿地分别位于02-10、02-24、02-28、03-09、03-15、05-02、05-13、05-17、06-13、08-08、09-09、10-01、11-03和11-06地块，当中最大的为17857㎡，位于03-15地块，而最小的也有1574㎡，位于02-24地块。

二、超6万㎡3大水域：休闲、娱乐最佳处

而3大水域则指牛咀水、塘水围和游松河。当中牛咀水两侧按8～15米划定蓝线，围水塘两侧按5米划定蓝线；游松河两侧则按15～20米划定蓝线。

根据规划，在维持现状河岸树林、灌木的基础上，在游松河河道保护线内还将种植乔木、灌木等，使之形成沿河绿带，并起到稳固河岸的作用；同时，更会在有条件的河段，设置供游人休息的活动场所，如凉亭、钓鱼台、坐凳、小桥等，从而形成一个旅游、休憩、娱乐的悠闲氛围。

三、星河•盛世：山水最佳之地

星河•盛世，除了可以享受片区内的15块公园绿地、3大水域景观资源之外，更可直接享受周边民乐水库以及民治水库的利好，尤其是民治水库，两者相距仅约400米，登高即可一览无边水景。

而且星河•盛世南面，更是与塘朗山脉遥遥相望！塘朗山主峰海拔430.8米，高于海拔336米的大南山，而其更是以自然山水为骨架，以山水林泉和动植物形成的自然景观和自然生态环境为特色，让游人在登高揽胜的闲情逸趣中，了解自然，享受自然，成为深圳人休闲、远足的好去处！而这，无疑又将为星河•盛世业主增添无限乐趣！

■深圳中心区门户综合体物业：星河•盛世

星河•盛世，因位于民治大道与梅坂大道交汇处，得享珠三角环线高速公路之便；同时，更由于距离深圳北站不足2公里，车行仅需5分钟，再通过深圳北站，星河•盛世可快速往来与北京、武汉、广州、深圳市内，甚至香港等地；而因深圳北站而形成的中央车站区（CTD），更是星河•盛世物业价值快速提升的保证。

同时，星河•盛世周边1000米、20分钟步行范围内，2所小学、2所高中、1所九年一贯制学校、7所幼儿园的总共12所教育资源配套，教育年龄覆盖3～18岁，全线教育一步到位。这在深圳当前教育学位急缺，尤其是幼儿学位奇缺的情况下，密集的教育资源对星河•盛世业主而言，无疑是第一利好。

更为重要的是，星河•盛世位于由周边山脉围合而成的U型区域顶端位置。星河•盛世作为中心区“大北门”范围内，第一个也是目前唯一一个城市综合体项目，将成为深圳中心区门户都心综合体物业！（CJZ）*2

星河·盛世效果图

“北大门”片区法定图则

龙华新城和“北大门”片区合拼图