导读：
■深豪重器，中央原著
■深圳下一个核心发展最佳点
一、唯有向北，才是真正的出路
二、东西轴线→南北轴线：超越福田，龙华新区
■片区概况
一、深中轴核心，CBD正北首站
二、容积率仅1.29，最适宜城区密度
三、深圳中心北区居住重地：345.86万㎡、33.53%
■改变深圳豪宅走向的最关键区域
一、珠三角北大门、南中国城市门户
1、南中国最大综合枢纽站，造就最流金新区
2、最强流片区：双地铁环绕、四通八达
二、开发强度最高、项目供应最集中片区
三、深圳豪宅南北轴走向的最关键区域
■聚集战略级资源
一、3~18岁大学前教育全配套：学区物业
1、家门口就有学前教育，3所幼儿机构环绕
2、4所小学密集，20分钟步程2所
3、初中、九年制环绕周边，10分钟可达
4、3所高中环绕，就在千米适宜范围
二、其他综合设施
1、3所综合医院，便捷满足民生需求
2、电影院、图书馆环绕，丰富闲余生活
3、增设2体育中心，就在项目东侧600米
■豪宅下个时代变革的重地
一、深圳未来中央居住区，聚集新代价值豪宅
二、深圳豪宅轴向变革的关键片区
正文：

■深豪重器，中央原著

位于深圳龙华新区人民路与民塘路交汇处的合正·中央原著，自入市以来一直备受关注。房地内参进行考察后（《合正·中央原著’评墅：三十年一遇的代际重器》http://www.banq.cn/html/13118.htm），对其所在的地段价值、产品品质深有感触。

2011年12月30日，龙华新区正式挂牌成立。新区覆盖了龙华、大浪、民治、观澜4个街道，属于深圳行政版图的核心位置，处于连接东西、承接南北的中心节点。合正·中央原著正是占据了龙华新区的核心位置，地利绝佳。

正是如此，有必要深入分析该项目所在片区的规划，以便于大家整体上认识合正·中央原著的未来发展方向。以下，我们将从整个深圳的豪宅走向趋势出发，点面结合作出简析。

■深圳下一个核心发展最佳点

一、唯有向北，才是真正的出路

回顾深圳30多年来的城市发展，深圳的城市核心发展，由原来的东西轴向南北轴线转移。从最开始发展的罗湖，一路向西到福田，再到南山。当深圳原特区内三大区域发展逐渐成熟，由此也形成了深圳东西轴线上的豪宅发展。然而，随着城区可开发用地的不断缩减，以致无地可用、资源消耗殆尽，整个深圳迫切需要寻求新的发展。

深圳是个东西狭长、南北中轴线短的城市。在罗湖、福田、南山三大区域无地可发展之时，向南是海，难以发展；向东是盐田，受保护；向西是宝安，相对路程较远。如此，深圳下一个30年的发展，唯有向北，即龙华区域，才是出路。

二、东西轴线→南北轴线：超越福田，龙华新区

再者，由于深圳原经济特区的设立，深圳向北的轴线被人为地切断。在深圳撤关之前，梅林关口是深圳向北的界限。随着深圳的撤关，梅林关成为虚设，深圳南北中轴线之间由此得以全新贯通。

如今，新挂牌成立的龙华新区已是政府着力规划、重点投注的最热点片区；区域规划标准，甚至已超越福田CBD；公建规模、交通配套上，龙华新区拥有深圳乃至南中国最大的综合性枢纽---深圳北站。以城市发展的眼光来看，无论从地段、政策、规划、战略级设施等来看，龙华新区都将是深圳下一个三十年的核心发展最佳起点。

■片区概况

一、深中轴核心，CBD正北首站

龙华新城核心区是指：龙坂大道以南，梅龙大道以西，南平快速以北，龙华和平路以南，以及羊台山和大脑壳山以东生态控制线所围合的地区。总用地面积1031.31万㎡，建设规模总量为1330万㎡。

该片区发展目标是：建设具有特色与竞争力的城市地区，形成充满活力，并具有良好城市形象的新城市副中心。片区功能定位为：1）、以深圳北站为中心形成市级综合客运交通枢纽；2）、以交通、商业服务与居住生活配套为主要功能的城市副中心。

由于龙华新城所在的深圳中轴核心位置，正是CBD向北发展的第一站，拥有绝佳先发优势。加之龙华新区的挂牌成立，使得这里更是政府着力规划、重金投入的最热点片区，使得越来越多人们看准这里，成为深圳目前发展最强劲的片区，吸引了更多项目进驻。

二、容积率仅1.29，最适宜城区密度

该片区总占地1031.31万㎡、建设规模总量为1330万㎡，规划人口数为24万人。片区人口密度为2.33万人/平方公里，即每1万㎡上可居住人口为233人，人均占地面积为1031.31/24=43㎡，是适宜的城市人口居住密度水平。

统计下，该片区整体容积率为1.29，低于深圳原关内的农科中心；若考虑约10平方公里的塘朗山森林公园及周边的羊台山、大脑壳山绿化景观，片区整体容积率将远远低于1.29。这点得益于片区周边大面积的绿化面积，也是居住在此片区人们的福气。

三、深圳中心北区居住重地：345.86万㎡、33.53%

本片区土地利用性质主要以居住用地（R）、商业服务业设施用地（C）、道路广场用地（S）、绿地（G）为主。其中，居住用地面积345.86万㎡、占比33.53%；商业服务用地面积59.63万㎡、占比5.78%；道路广场用地302.74万㎡、占比27.4%；绿地111.14万㎡、占比10.78%。

结合片区发展目标和功能定位，该片区的居住用地主要集中在片区以北，道路交通用地（以深圳北站为主）集中在片区以南。

合正·中央原著位于该片区的12-06、12-07两幅地块，正好属于片区居住核心，靠近地铁、高铁及核心配套，15分钟直达CBD，时空距离最适宜，是片区极为稀缺的带别墅豪宅产品，完全可视为深圳中心区顶层阶级的第一居所。

■改变深圳豪宅走向的最关键区域

一、珠三角北大门、南中国城市门户

1、南中国最大综合枢纽站，造就最流金新区

龙华新区作为深圳最重要的城市副中心，随着深圳北站这个聚集城市最庞大轨道枢纽的开通，2条城市轨道、2条高铁、3条地铁（4#、5#、6#）这些城市发展最快轨道的运营，这里是深圳与香港、内地各大省会城市连接的枢纽性第一站。

由此，深圳北站也成为区域乃至城市间交流融合的集中地，并带动了整个区域的产业进一步分工和转移，客流、信息流、商业流的密集，从而成为深圳乃至珠三角的核心片区之一、中国的城市门户之一。

2、最强流片区：双地铁环绕、四通八达

再者，由于福龙大道、梅陇大道、布龙公路、新区大道、南坪快速的全线贯通，龙华新区与深圳各区、深惠之间的联系日益密切；皇岗路拓宽工程、新彩隧道动工在即，这些四通八达的陆路交通、轨道交通，使得区域成为整个深圳未来最强流的片区之一。

合正·中央原著毗邻规划中的地铁6#红山站（直线相距500米）和上塘站（直线相距1000米），通过地铁4#与港铁线接驳，可直通香港；从项目出发沿福龙大道、南坪快速、新区大道，15分钟直达福田CBD，而龙坂大道、留仙大道、梅龙大道等城市主干道的开通，让片区与深圳各区域无缝接驳。

二、开发强度最高、项目供应最集中片区

事实上，正是龙华新区集合了深圳未来最强的战略级资源，这里的土地市场、房地产市场开始真正开启深圳南北中轴线上的豪宅发展史。根据片区土地性质，龙华新城核心区居住用地面积高达345.86万㎡，占片区总用地的33.53%。

如今，龙华新区已有15个及以上住宅项目在建或即将建设，包括合正·中央原著（12-06、12-07地块）、潜龙·曼海宁、万科·华府2期、金地·上塘道2期、水榭春天2期（、中航综合体项目、卓越项目、长城里程项目、水榭山收官等。目前，龙华新区住宅市场整体供应量超过百万㎡，成为近两年来深圳开发强度最高、项目供应最集中的片区。

三、深圳豪宅南北轴走向的最关键区域

事实上，深圳原特区发展30多年来，豪宅的发展也随城市核心的迁移发生改变。从最初豪宅集聚地罗湖，随后发展到福田，再到南山后海，形成了深圳豪宅发展的东西轴线。

而今，当深圳核心由罗湖、福田、南山，一路向西发展的饱和，东西轴豪宅走向也在改写着。由于深圳东西狭长的地理形势，较之东西轴线的发展，南北轴向与深圳中心区的路程更短、效率更高。尤其是随着原特区内可开发用地的逐年减竭，南北轴向将成为深圳都市豪宅版图发展的关键词。

翻过与深圳中心区阻隔的塘朗山脉，加之梅林关口的撤消，CBD向北首站就是龙华新区。如今，龙华新区已有大批高端豪宅进驻，并吸引了众多深圳城市鼎峰人士的落户。从趋势发展来看，这里将势不可挡地成为深圳未来的中央居住区。而占据着龙华新区核心地利的合正·中央原著，或将成为深圳南北轴线上最关键的项目。

■聚集战略级资源

本片区的配套设施包括公共配套设施和市政公用设施。配套设施的数量与规模依据上层次规划、本地区建设规模总量、本片区内的人口规模和相邻地区需求综合确定。聚焦在合正·中央原著周边，这里集中了22所幼儿园、4所小学、7所九年一贯制学校（初中）、3所高中等，可谓是密集学区物业。并配套了大型商业综合体、电影院、图书馆、体育中心、医院等大规模城市配套。

一、3~18岁大学前教育全配套：学区物业

1、家门口就有学前教育，3所幼儿机构环绕

共规划22所幼儿园，分别位于01-12、02-09、04-06、07-06、07-15、09-09、13-08、14-03、16-03、17-05、18-02、18-06、18-11、20-03、22-03、24-01、27-02、30-02、30-05、34-06、37-01、38-02地块。

位于13-08地块的1所幼儿园，就在合正·中央原著的北侧约250米，沿着规划中的大洋东街往北直走，约摸5、6分钟即可到达。位于16-03地块的1所幼儿园，与项目仅隔了一条人民北路，相当于设在社区门口，业主子女们在家门口即可接受学前教育。

位于17-05地块的幸福枫景幼儿园，就在项目东侧约600米处，步程约12分钟可达。项目600米范围内环绕了3所幼儿园，幼儿教育资源之密集，是中央原著业主子女幼儿教育的福气。

2、4所小学密集，20分钟步程2所

共有4所小学，分别位于10-02、17-12、18-01、40-05地块。位于10-02地块、现状保留的上芬小学，为宝安区一级小学，26班制。该学校就在合正·中央原著北侧直线约660米，从项目出发，沿着规划中的民塘路往北走，约20分钟即可到。

位于17-12地块的1所小学，占地29700㎡、容积率1.2，规划为36班制小学。该学校就在项目东侧约450米处，沿着民塘路往东，直走约10分钟可达。20分钟步程范围内分布了2所小学，方便了业主子女们的上学。

3、初中、九年制环绕周边，10分钟可达

共有6所九年一贯制学校，分别位于06-01、11-05、23-02、30-01、31-03、36-03地块。其中，位于11-05地块的1所九年制学校，规划占地40370㎡、容积率1.2。该学校就在合正·中央原著的西侧约400米处，沿着人民路向西直走即可到达。

此外，位于17-02地块的1所中学，即民治中学，就在项目东侧约400米处，步程约10分钟即可达。该学校用地面积27000㎡、建面12332㎡，为24班制的初中，

4、3所高中环绕，就在千米适宜范围

共3所普通高中，分别位于08-03、31-02、34-04地块。其中，位于08-03地块的1所高中，占地31550㎡、容积率1.2，规划为30班制高中。该高中就在合正·中央原著西北侧约1000米处。

从该项目出发，沿着人民路向西走240米，右拐进入腾盛路，往前走约560米，向左前行200米左右即可到达学校，步程约25分钟。这个距离，对高中生上学来说，较为适宜。

二、其他综合设施

1、3所综合医院，便捷满足民生需求

共规划有3所综合医院，分别位于13-01、01-13、33-04三幅地块。目前现状保留的13-01地块，即恒生龙安医院，就在合正·中央原著北侧约520米处、步程15分钟可达，车程更是不到2分钟。合适的距离，避开的医院的负面影响，又得以便捷满足民生需要。

2、电影院、图书馆环绕，丰富闲余生活

规划增设1所电影院，就在12-01地块。该影院占地38740㎡、容积率为2.5，与合正·中央原著仅隔一条绿景道。闲时，与家人、朋友一起去看场电影，陶冶情操，极为惬意，又可为工作之外增添生活情趣。

规划增设1所图书馆，就在08-07地块，占地14970㎡、容积率为2.5。该图书馆就在项目西北侧约890米，步程约20分钟。闲余时间独自在图书馆吸取知识，不但可获得内心的宁静，更充实自己及家人、子女的业余生活。

3、增设2体育中心，就在项目东侧600米

规划增设2个综合体育活动中心，分别位于08-01、17-03地块。其中，规划建于17-03地块的1所综合体育活动中心，占地51405㎡。该体育中心就在项目东侧约600米处，步程约12分钟可达。闲余时间前来这里健身活动，或与家人一起散步休闲，极为和谐融洽。

位于08-01地块的1个综合体育活动中心，就在合正·中央原著西北侧约1200米处。该体育中心与规划中的高中紧邻着，业主们在此即可重温到学校氛围，还可进行休闲娱乐、健身活动。

■豪宅下个时代变革的重地

一、深圳未来中央居住区，聚集新代价值豪宅

龙华新区配套垄断了shoppingmall、电影院、图书馆、体育中心等城市大规模配套，这些超过350亿的市政基建配套的聚集，将成为深圳未来城市化、都市化发展最强势的区域。最新消息显示，未来5年，龙华新区将投入2000医院，以“一个发展中轴、九个功能片区”建设为战略重点，以大项目带动大发展。

根据规划，到2015年，龙华新区地区生产总值占深圳比重达到15%左右，跃居全市前列。到2020年，本区生产总值占深圳比重达到18%左右，龙华新区成为深圳新的经济增长点和区域发展极。

尤其是当深圳走过30多年发展史，资源殆尽、人口膨胀，可开发用地逐年竭尽之际，位于深圳南北轴线发展首站的龙华新区，以深圳中轴核心、最强流区域、规划密集最大最新区域、战略资源最密集、开发强度最集中、供应量最庞大……将成为深圳下一个30年最具核心战略价值的新新区域。

而正处于龙华新区战略资源核心点的合正·中央原著，聚集了整个区域最齐全的教育、公共配套教育设施：14所幼儿园、数家小学、初中、高中环绕；周边环绕了包括国美电器、天虹商场、岁宝百货在内的超百万㎡商业配套。在龙华新区作为深圳下一个中央居住区崛起之际，处于核心之核心的合正·中央原著，无疑是整个新区起飞之时的最关键点。

二、深圳豪宅轴向变革的关键片区

特区发展30年，豪宅发展也随核心的迁移，同样发生了改变。从最开始的豪宅集聚地罗湖，随后发展到福田，如今又到南山后海。我们可观察到，深豪版图的发展轴线，一直是东西走向。这与深圳地理形态有关之外，与核心区的发展也分不开关系。

而今，当深圳核心由罗湖、福田、南山，一路向西发展完毕后，这一轴向或将改写。由于深圳地域狭长，东西走向的时空距离、交通用时，相比南北走向不具优势。相反，南北轴向距离深圳中心点的路程更短、效率更高。未来，随特区可开发用地逐年锐减，深豪版图南北轴向的发展趋势，势不可挡。

翻过与中心区阻隔的塘朗山脉后，CBD向北首站就是龙华新城，且如今这里已有一批高端豪宅坐落，似乎专为CBD顶级富豪量身订做一般。因此，未来位居该轴线上的项目将成为中心区顶级富豪的首选。而作为占据龙华新城核心地利的合正·中央原著，或将成为改变深豪轴向最关键的项目。（CWE）*2

 合正·中央原著所在的龙华新区核心位置

合正·中央原著：时代变革，豪宅向上