导读：
        ■“家庭分裂速度”
        ■人口红利直到 2020年才转化，还要旺8年！
        ■沿海•江湾国际：最好的高性价比资源型刚需盘！
正文：

■“家庭分裂速度”

最近，位于东莞紧邻东江的沿海•江湾国际在售70-90㎡的N+1刚需产品，有72、82、92㎡三个户型，从近期访客量来看，形势不错。对于此批中小户刚需产品的推售，房地内参不禁联想到家庭格局之变，对房地产的影响。而这是个值得探讨的方向。

近期，在研究项目过程中，我们提到了“家庭分裂速度”这个概念，其中“分裂”并不是指离婚，而是说你从一个家庭变成两个家庭的格局之变，从这个分裂速度来衡量住宅需求量。

而说到这之前，先说说近几年房地产出现的一个有趣现象。不少人都认为是炒房子的人把中国的房价炒高了，而从数据分析来看，2005年的时候拥有第二套住所的比例是8.8%，从2005年到2008年四年中我们只增长了03.9%，整个比例是9.5%，其中一部分用于出租，一部分用于偶然居住。

其中，真正闲置的只有19%，再乘以5%，只有不到两个点是炒房子。而偶然居住中，低收入家庭偶然居住比例最低，租赁居住比例最高，而高收入家庭正好相反。这种情况说明不是炒房子的人把中国房价炒高了。

■人口红利直到 2020年才转化，还要旺8年！

同时，从总体来看拥有第二套住房比例的总数并不是很高，绝不是因为富才拥有，在不同收入家庭中都拥有一定的比例。那么，什么因素影响了住房价格？其中一个重要原因，正是“家庭分裂速度”！

如今，城市化速度加快、城市人口迅猛增加，直接导致原有的家庭结构发生改变。这种改变来自于子女重组家庭、夫妻离婚对家庭的割裂、人员的增加对居住的改善需求等，这无不促使家庭分裂速度加快，而家庭分裂速度加快，使得现有住房面积不能满足需求。

按照美国一个著名地理学家的说法，城市化率超过30%是一个加速增长。世界上城市化率平均水平是49%多，而我国的城市化率到现在为止只有46%，且至少虚增10%。

家庭加速分裂、青壮年人口居高不下，使得住房需求急剧增长。小家庭的户数会大幅增加，而大家庭的户数会大幅减少，这样对住房需求就会急剧增长。而据预测，到2030年，中国人口总数可能会达到14.6亿，人口红利直到 2020年以后才会出现一个转化，对房地产的拉动可能还有十年到二十年的时间。

■沿海•江湾国际：最好的高性价比资源型刚需盘！

从我国城市化人口结构中可以看出来，现在城市有六七亿人口，二三亿个家庭，而我们只能生产不到500万套房子。这样一个供求关系，意味着只有2%的人才能买得到房。而住房生产量的成倍增长，恰恰说明是市场化让大家有了房子住，而不是说市场化让大家没有房子住。

但由于家庭分裂速度之快、小家庭的户数急剧上升，而人口红利直到 2020年后才会出现转化，那么在此之前，住房需求将会一直保持严峻态势。由此，如今市场上，占据地段、交通、资源、配套等各优势的项目，将会一直成为市场消化的主角，受到购房者的关注。

尤其是高性价比的刚需产品，更将受到家庭分裂导致格局之变下最受益的住宅产品，而这种趋势，未来还将持续8年之久。因此，对于位于东莞紧邻东江的沿海•江湾国际，在拥有丰富景观生态资源、连通广深莞三地便利交通的背景下，无不是巨大利好。

项目拥有1000米的江岸线，沿江景观带约3万㎡。小区内有东莞最大的活水内河，总面积约有2.8万㎡，光内河水岸线就有5公里，小区内绿化率为46.2%，整个园区内绿化约8万㎡，单是植物的种类就多达300多种，构建生态的湿地公园。并秉承了沿海地产一直以来的健康理念，打造成绿色健康大社区，小区内设计了无处不在的公共空间，供业主在这里休闲和放松身心。而如今，此批刚需产品均价6000元/㎡，最高总价也只需54万，是最合适的刚需产品，估计买到赚到了。（PM）