〖时 间〗：2003年2月24日15：30～17：00
〖事 件〗：步行考查“朗晴馨洲”楼盘情况及新洲村简况
〖地 点〗：新洲村
〖考查实录〗：

    ■地块概貌

    “朗晴馨洲”地块西面紧靠嘉洲豪苑（新洲一街），北面隔绿化带与滨河路相邻（这里是主要的噪音源）、南面与新洲花园及永盛钢化玻璃厂（隔新洲十街，永盛钢化玻璃厂基本没有噪音影响，心理影响大些,也或许是因为当时有施工噪音，因此玻璃厂噪音被掩盖了）为伴、东面是新洲酒家及湖北大厦（赫赫有名的Carboy就在此办公），位于新新洲村村口，新洲村建了一座入口牌舫，牌舫上书有两幅对联。

    地块距离深圳中心区步程（走人行天桥）约需要时间5~8分钟。

    该地块原为一个小山头，山头长满荔枝树，后来人口增长和回流，慢慢发展住宅、厂房。97年后，企业出现迁出潮，现在村内工厂已经所剩无几。如今，村主入口道路两侧的斜护坡依然故在，诉说着时代的变迁。

    本楼盘占地面积很小，是典型的小盘。下面3层裙楼为商业用途，由于新洲人型天桥就在楼盘的旁边，天桥的桥面与裙楼的二楼基本平行，如果以后能够将天桥直接连入裙楼，加上滨河路上的公共汽车新沙中学站（新沙中学去年已经改为“福田实验学校”了，但公共汽车站站名还没改。28、104、113、F3、K105经过），这里就非常方便了。现在已经有商家抢先进驻，一汽大众在嘉洲豪苑下开设了专卖店。

    ■建筑细探

    1、现场管理
    首先，作为小型袖珍楼盘，中建二局一公司的工地管理是令人信服的。进料管理牌、混凝土搅拌配料表、楼层管理牌都一清二楚，工地材料的堆放井井有条。具体图片附后。
    令人意外的是，本求前段时间爆光美庐锦园裂纹的帖子被打印帖在了施工现场的宣传栏里，从纸张的新旧程度来看，应该有1、2个月了。好！希望能够吸取别人的教训，做好质量！
    在样板房里，摆放了装饰材料（可视对讲、窗户、门等）实物展示，比较直观。看楼的时候，正逢工人正在给有些房间的客厅放水做养护和渗漏实验。

    2、施工进度
    26～32层在贴走廊磁砖，朝北户型全部是隔音双层玻璃，并加装呼吸窗户，这种窗户在金地金海湾花园和中海深圳湾畔花园先后应有，反响还不错。建筑内电线还未开始布，燃气系统已经开始安装，燃气抄表管布置在墙壁外，下水管、空调集水系统、等管线也全部布置在墙外。缺点是破坏了整体的外观，但远观并不明显。优点避免预埋墙内破坏墙体结构不利安全。但从质量和实用的角度出发，在目前的技术水平下，布置在墙外是值得提倡的。星海名城管道全部预先布置在墙体内，结果苦不堪言！
    26楼电表箱中最下面一排从右数第二个电表底度为124度，请该单位的业主注意，别被收取了冤枉费。

    3、建筑施工
    “朗晴馨洲”的主体为框剪筒结构，建面36000平米， 外墙体绝大部分为混凝土整体浇铸，外墙侧红砖极少，不是普通的框架结构加红砖。这样一来，可以大幅度提高外墙的防渗漏开列的性能。作为小楼盘来说，做到这一点委实不易。
    混凝土浇铸部位外观平整。以32楼E1单位为标本，测量客厅四角高度，找平批灰后室内净高2米56~2米57，精度是不错的。虽然符合规定，但是有点矮的，深圳95%以上的项目，其中包括著名的公司、有名的项目，层高也都如此小气，实在令人遗憾。而浇铸空隙也没有见到。
    在群楼，外墙有红砖填充框架里部，红砖之间配了拉筋，防止以后的墙壁开列渗漏，比较规范。
    但是走廊采用的是并不知名的广东高格玻化抛光砖，平整度确实有点欠缺，好在不影响使用。电表箱选择了与磁砖同色的，只安装好了3层楼。

    3、护栏安全措施
    每家的阳台护栏高度1米05，刚刚超出人体重心，比较有安全感。在顶楼，一般的女儿墙也改成了通透的钢铁护栏，对改善视野和通风帮助很大。顶楼护栏为了安全起见，还加装了细眼铁丝网，以防小件物体掉落。

    4、凸窗
    凸窗净宽56公分，窗框及框外大约有7公分，比较阔爽。窗户采用绿色框白玻。在凸窗外的下部，做的防雨水倒流的小堤做得非常好，横平竖直，性能和美观都得到了保证。

    ■建筑用料

    抹墙为新塘水泥、巨洋空心砖、GOLDLION金狮牌暗座、粤丰开关及插座、墨绿色窗框白色玻璃、超一实业的通风系统、鹏基龙电的木色入户门、佛山塑料集团泰盛牌PVC管、朝北户型全部是隔音双层玻及呼吸窗、4部国产富士达电梯（其中一部为20层以上直达电梯）。

    ■价格

    最近，“朗晴馨洲”引起大家关注，主要在于其赠送首期及低价行动，5800～5900元/平方米在该片区确实显得很突出，想想当初嘉州地带2期的售价，再看这个价格，确实非常具有诱惑力。开始大家还觉得这是假消息，后来证实确实是真的。该盘引起本人的再次注意，也是因为一位朋友欲购房所至。推出价格行动恐怕与发展商急于速战速决，开始石厦或福强路红树林项目有关。

    ■优缺点

    一、缺点
    靠路（如果购25层以上单位影响就比较小），有噪音影响；无小区；发展商太精明，虽然在建筑上不错，但在走廊瓷砖、电器开关等的选购上则以实惠为主；片区人员较杂，环境较差。

    二、优点
    施工令人放心，建筑质量不错；作为小户型来讲景观不错，户型方正，并以双层真空玻璃和呼吸窗来对付噪音影响（由于没有安装到位，无法试验效果）；片区有改造规划，前景看好；片区出租率高；周边几片区的配套相当齐全。
    这里要重点提一点，该楼盘工设置了4部国产富士达电梯，其中一部为20层以上的直达电梯，在小户型当中，配备非常宽裕了，对于垂直交通的组织考虑周全，方便了业主。

    ■新洲概况

    一、受中心区及皇岗口岸辐射

    深圳中心区是深圳经济特区的地理中心，中心区分成南北两大区，南区面积233.27公顷， 主要功能是城市中心商务区，是未来全市商务活动的中心。 
    皇岗口岸24小时通关后，2004年香港地铁落马洲站将在此与深圳地铁皇岗站对街，新洲就位于中心区及口岸的中间地带。因此，以下八个原居民村：新洲村与水围村、皇岗村、益田村、沙咀村、沙尾村、上沙村、下沙村，以及福田保税区和金地、沙尾两个工业区一起成为中心南区及口岸区的一级辐射地带。
    因此，新洲片区成为是深圳少有的不炒自热的片区，与2002年以前的宝安新城及西乡非常类似。
    新洲村因民房较多，住宅密度较高，人员较杂，且建筑施工不规范，导致街区布置混乱，大街小巷分布其中，片区布局不成体系。但是，由于地段因素以及受中心区和皇岗口岸的辐射带动，本区房屋租金持续上涨，租赁市场十分活跃，投资回报率高达9%。以至于香港美联物业也将具有代表意义的第12家分行开到了新洲村，表明对片区的发展前景是看好的。 

    二、无所不包

    新洲村与其它村一样，是一个相对独立的有机体。村里几乎什么都能，吃喝拉撒睡无所不包。肥仔美容、新美洲美容、热浪咖啡、大草原羊肉、文富汽车美容、光泽网吧、小叮当幼儿园、新洲宾馆、五金店、装饰材料……
    可惜的是，本人由于需要记录资料，而自带的笔有干了，到处找文具店竟然没有找到，新洲九街、入口路都没有，后在一锁头店（本人还是第一次在深圳看到锁具如此齐全的小店，你能想到的民用锁类品种在这里几乎全有，图片附后）购得。
    新洲村与其它村一样，存在握手楼、人员较杂、环境较差的特点。但新洲村在相比之下，具有一些与众不同的特点。

    1、旧城改造开始较早
    新洲村（1993年后改新洲股份）1999年委托南昌冶金设计院对6条小区道路进行重新规划，投资800万元，修建了总长度1500米，供电、供水、排水、电信、照明、排污等管道设施齐备的村内道路。2001年全部竣工，大大改善了村内的交通和环境面貌。也因此，村内的道路在与其它村落相比时，是相当不错的。
    新洲村还成立了专职卫生管理部，聘请40多位清洁人员，坚持每日三次分片清扫，并成立了监督队和机动队，对发现的垃圾和卫生死角进行及时的清理，村里的卫生状况在全市的村落中位居前列（当然不能跟新区比）。
    在其它村依然抗拒旧城改造的时候，新洲村的改造早已经开始。新洲村先后与星河、绿景、大综艺等地产公司合作，逐步进行片区改造。由于改造的需要，该村2001年委托中国城市规划设计研究院编制了改造总体方案（规划示意图附后，实施过程中有修正，但大方针并没有变）。绿景新园、嘉州大厦、嘉州豪园、益浩大厦、新南苑、锦洲花园、新洲花园等商住楼都坐落在新洲村里，都是旧改的产物。

    2、古迹古树保护较好
    （1）、古迹
    在旧区改造的同时，该村对建与解放初期至上个世纪60年代的老房没有一拆了之，在新洲九街南，占地约1万平方米的旧房集中区一直没有拆除，对古迹感兴趣的不妨进去看看，虽然没有刻意保护，但村民对古迹的敬畏和尊重还是可以体会到的。
    （2）、古树
    目前深圳特区范围内古树共有409株，其中，以100～149年龄段最多，300年以上的古树则较为稀少。所有的古树中，以生长于南山区南园村的600年古榕和生长于福田区新洲中村新洲少年娱乐中心的600年古榕树龄最大。
    新洲村古榕与南园村古榕相比，树龄同为600年，只是前者的树高、冠幅、胸围及地围等指标，均比后者少出约１米，才屈居“亚军”。
    古榕树下立有一块深圳市政府“古树名木”的铭牌，上面刻有古榕的“简历”，立牌时间为1998年。
    3、握手楼形成组团
    与其它城中村握手楼犹如野草处处生长不同，新洲村的握手楼几乎全部集中在几个区域，并没有全面开花。这对片区的整体改善是有好处的。在“郎晴馨洲”以南，大约有一长条状握手楼集中区，占地面积目测约2万平方米。而在此握手楼集中区的东西两侧，则全部为有规划的小区，驻港部队的住宅楼也已经在这里兴建了，基础工作正在紧张进行中。
    4、区内路名混乱
    新洲村内的街道，出现了新洲一路至新洲十路等10条与贯穿南北的新洲路一样的名称，住进去后，一时半会儿恐怕难以记住。

    ■驻港部队和盐田安居小区进驻

    一、驻港部队安居工程
    位于福田新洲村，驻港部队房改革办公室投资7000万元建设1栋30层建面37750平方米的大厦。与“朗晴馨洲”近在咫尺。

    二、盐田区新洲安居小区
    盐田区新洲安居小区位于滨河路与新洲路交汇处，盐田区住宅局投资 5280 万元建设，占地 20924 平方米。

    三、国泰家具博览中心
    2003年1月1日，营业面积15000平米的国泰家具博览中心在新洲村开业，业主们购买家具和装饰材料不用离开片区就可以完全解决。国泰家具博览中心开业当天营业额就超过了80万元。

    四、福田区人民体育场
    福田区人民体育场正在兴建中的，是该区区级最大的体育活动中心，从小区走路过去大约10~12分钟。