房地内参声明：著名建筑评论家贺承军在两会期间写了一份民间提案，由于具有深度思考，现在予以发表，供大家思考，但并不代表司支持或反对这种观点。

《建议政府实行土地私有化改革》

提案主题：贺承军——提案人：贺承军

核心提示：中国的土地问题是制度变迁的核心问题之一，市场经济的深化发展需要改革目前的土地国有制、推行土地私有化。

问题现状：

中国在改革开放30多年来，从土地制度已经发生巨大变化，在79年之前，哪一个中国人能想象土地的有偿出让？能想象出政府先出钱向村集体征地，并对村民个人予以安置、补偿方式获得土地，并向机构、个人和企业，甚至向外资企业有偿出让一定年限的土地使用权吗？在79年至今的30年间，土地的出让、开发、利用又产生了多么丰富多彩的形式？

如今，政府对土地的管制主要立足于耕地保护、控制建设用地规模，以及土地的用途管制，并且政府成为土地升值的最大受益者。但目前的城乡发展已经面临政府征地激化社会矛盾的巨大可能，土地私有化的路径设计已经提上日程。有一种担忧是：土地的私有化会改变社会主义国家的性质。这一顾虑其实源自对世界土地制度的多样化形式的盲然，以及对制度创新的障碍预设。

即使在资本主义国家，其国有土地也占有相当大的比重，大片山脉、湖泊、森林、海域基本上是国有的，农田、建设用地私有的比重大一些，然即使在资本主义国家的城市中，属于城邦公有或国家所有的土地仍占很大比重，资本主义的土地并不是必须和全部私有化，绝不排斥国有化，这是世界上土地所有方面合理的、现实的多样化形式。

除了日益尖锐的征地矛盾要求我国在土地产权明晰化方面的进一步改革，另一个问题在城市发展中也越来越突出，即与旧改相关的产权问题。我国钢筋混凝土建筑物设计寿命为50年，依我对建筑质量和土地问题的了解，估计建筑的使用寿命问题会比70年大限更早地促发旧屋改造的需求，而旧改又必绕不过产权问题。

从现实合理的利益博弃角度看，政府一方肯定希望借70年大限之际，大肆开展旧改，通过产权置换来换取城市功能区的完善，而小业主一方必定在70年大限制来之前、利用建筑设计寿命和实际存在的质量问题，作为与政府进行利益博弈的王牌。

解决建议：

是以建筑的一般寿命来决定房地产权的未来年限，还是产权永久私有化？我个人认为，产权永久私有化的可能性非常之大。我国的土地所有制，源于《宪法》规定的土地国有（集体所有根本上也是国有），然而改革开放、市场经济的发展，必定会遇到土地产权的进一步明晰化的底线突破，即修宪并规定土地以国有为主、集体所有和私人所有并存的土地所有制。

允许土地私有之后会出现以下难点：一是现有城市住宅区中小区集体共同所有土地空间与国有土地、以及私人住宅单位与小区集体所有空间的重新界定；二是私有产权领域的改造与建筑物寿命的关系处置；三是土地兼并与社会保障体系之矛盾；四是土地用途管制与私人土地逐利冲动的矛盾。

从促进土地产权明晰化方面，城市土地因为目前阶段的社会财富向城市集中，以及房地产业发展时间尚短，许多问题还处于被遮蔽状态，其复杂性、矛盾性还远未充分暴露。而农村土地产权明晰化，其实相对简单，即以现有承包土地合同就地确权，是矛盾最少、代价最低的，现在开展此项确权工程，可大大节省我国制度变迁成本。

然而，由于意识形态存在太多误区，早几年颁布《物权法》对农村土地和房产产权笔墨不多，实在是一大遗憾，希望在这一轮土承包期限结束之前，全国人大能授权决策层，着手解决这个大问题，为未来的城市化和制度创新做出更好的铺垫。这两个误区得以突破的可能性非常之大。估计允许土地私有之后，真正的技术难题才会出现：

一是现有城市住宅区中小区集体共同所有土地空间与国有土地、以及私人住宅单位与小区集体所有空间的重新界定；二是私有产权领域的改造与建筑物寿命的关系处置；三是土地兼并与社会保障体系之矛盾；四是土地用途管制与私人土地逐利冲动的矛盾。

从促进土地产权明晰化方面，城市土地因为目前阶段的社会财富向城市集中，以及房地产业发展时间尚短，许多问题还处于被遮蔽状态，其复杂性、矛盾性还远未充分暴露。而农村土地产权明晰化，其实相对简单，即以现有承包土地合同就地确权（当然还必须进行详细的制度实施方案设计），是矛盾最少、代价最低的，现在开展此项确权工程，可大大节省我国制度变迁成本。

然而，由于意识形态存在太多误区，前年颁布《物权法》对农村土地和房产产权笔墨不多，实在是一大遗憾，希望在这一轮土承包期限结束之前，全国人大能授权决策层，着手解决这个大问题，为未来的城市化和制度创新做出更好的铺垫。