◇半求

                                       2003-06-5

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    〖时    间〗：2003年5月8日15：00～15：30
                  2003年6月2日15：00～17：15
                  2003年6月4日16：00～16：30
    〖事    件〗：实地考查泰华地产冠城世家楼盘情况及片区简况
    〖地    点〗：宝安区前进一路与兴华路交汇处
    〖考查实录〗：

    由于此前对宝安楼市的了解都是零零散散，虽然关注很长时间了，却一直没有能
够得出一个总体上比较清晰的概况图。从5月初开始，本人开始集中性地对宝安宝城西
乡楼市进行了集中性的考查，第一站就从泰华地产的冠城世家开始。

    ■泰华简况

    挑选泰华地产冠城世家作为考查宝安宝城西乡地产的第一站，一是因为泰华实力
位居关外发展商第一；二是冠城世家平均售价高达5800元/平米，是关外住宅中除别墅
外的第二高价，仅仅次于观澜高尔夫赛维纳，并以如此高价屡次登上深圳楼盘销售龙
虎榜；三是泰华被外界称为“深圳标王”，对深圳房地产一级市场的形成起了非常关
键的作用；四是因为泰华是宝安房企中最早进关的企业；五是因为泰华纳税高居宝安
房企第一。

    泰华1991年成立，开始是投资工业，没有投资房地产，1993年开设涉足地产，如
今已经具备国家房地产开发一级资质，近几年来纳税都保持在约5000万，2001年以前
每年上缴利税额占宝安区房地产的10%以上，2001年以后稍有下降，但仍居首位。这个
纳税额与万科相差不大，这恐怕出乎市场的意料。年审居全市第四、宝安第一。
  
    ■十年历史，最早进关

    泰华还是最早进关的关外房企，位于福田区益田路东福民路南、建面13万平米的
共和世家早在1999年7月就已动工，2001年3月全面竣工。

    不知道是否有人记得宝安的文乐花园，这个非常一般的小区就是泰华涉足房地产
的第一步，位于宝安45区的文乐花园，是1993年10月泰华与宝安文乐公司合作开发
的，总建面不到5万平米，于1994年10月竣工。 泰华真正走上快速发展的轨道，是以
1994、1995年泰华大厦（泰华大厦是宝安区最早的高层商住建筑）、泰华花园的建设
为标志。换言之，泰华只用了不到10年的时间，就已经成为了关外的老大。在宝安，
鸿荣源、富通的发展时间也与泰华类似，真正发展的时间只有10年。

    ■一级市场的悍将、土地储备丰厚

    泰华地产历史上先后以投标、竞买形式取得了150万平米建面的土地使用权，泰华
的土地90%以上都是从公开的土地市场中竞标或竞买得来的，2001年以前宝安所有拍卖
招标出让的土地，全部为泰华获得，不过分地说，泰华在土地市场上是最干净的公
司，这一点在深圳绝无仅有。

    泰华在土地市场上的抢眼表现，以至于外界盛传泰华是深圳土地市场的巨托，本
人也因此与“熔岩”在论坛还大战了一场，随着时间的消逝，这个疑问当然已经不复
存在，

    一、1994年7月，整个房地产市场处于低谷时期，泰华以1979.56万元高出当时地
价两倍的价格购买了宝安有史以来第一块招标拍卖地，建成如今的泰华花园，为此后
宝安区土地市场的价格定位提供了参考标准。

    二、1996年11月，泰华公司在宝安竞得两块总面积为5.495万平方米的土地，出资
2778.67万元。

    三、1998年5月20 日， 《深圳经济特区土地使用权招标、拍卖规定》颁发后的首
次土地拍卖。泰华与益田地产联合以2.01亿元的高价，竞得了位于深圳福田区的“共
和世家”项目地块，占地3.7628万平方米。

    四、1998年9月，泰华公司通过竞标获得市中心区占地3万多平方米的B116-0038地
块（购物公园）。

    五、1999年3月，泰华收购深圳金荣泰房地产开发有限公司的全部股权，由此获取
了龙华镇一建面为13万平方米的商住用地。如今泰华在西乡、龙华另有土地储备70万
平米。是深圳房企中土地储备较为丰厚的一家。

    六、2000年3月，泰华以3.24亿元人民币，竞得了号称“深圳宝安地王”的原宝安
体育场地段，这个时候，泰华逐渐为深圳房地产主流社会所认识。

    七、2001年12月6日，泰华以14.55亿拍得深圳红树湾两块用地，总建筑面积达70
万平方米，“深圳标王”之称开始叫响。项目名据说初步定为“红树湾滨海花城（未
经核对）”。

    八、2003年5月初，泰华取得宝安新中心区靠近体育馆的一块建面42万方米地皮，
项目名初步定为“海逸世家”（未经核对），

    ■人才怀柔政策：值得房地产老板学习

    根据记录，泰华对员工实行了极为宽松的福利政策，表现在：

    1、泰华对员工买房实行的优惠政策，恐怕是全深圳最优厚的，假若市场的房价为
4000元，那么卖给员工价格定为2500元，再打八折，既2000元，另外员工只需先付
30%，剩余部份由公司提供七年按揭，就是说，泰华一名员工工作满七年，都有能力购
买一套房子，如果在这期间有员工跳槽，政策也很宽松，不收回住房。

    2、原泰华监理公司总经理张林洲，原是建筑设计院的工程师，在惠州分院当负责
人。罗瑞希两次赴惠力邀加盟，如今他已经升任泰华地产副总经理。

    3、留学博士谢斌，一分钱不用出，泰华成立高科技发展有限公司，谢斌任负责
人。

    ■泰华软肋

    泰华的发展历史无疑是成功的，但是，存在的一些问题也必须引起高度重视，否
则将对泰华未来的发展带来严重影响。这些问题，一些是房地产企业的共性问题，一
些是泰华的个性问题。

    一、创新能力

    泰华从泰华花园的底层上层不同隔间梁柱技术，到冠城世家的户型创新，实事求
是地说，保持了一定的创新势头，但是与特区内的大型房地产企业相比，泰华存在不
小差距，尤其是缺乏深层次创新能力。在竞争日趋激烈的房地产市场，尤其是区外企
业纷纷进入宝安，泰华如果不尽快提高创新意识和创新能力，将受到它们的强力挑
战。

    二、组织架构

    房地产企业，土地储备当然重要，但是，企业本身的组织架构、管理能力更重
要。万科、中海、招商、华侨城能够取得今天这样的成绩，与他们的内部管理模式、
创新能力是有很大关系的。无论发展重心是在宝安还是扩展到整个深圳，泰华管理层
都必须将眼光放得更远更高一些，取长补短、鼓励学习。在组织架构方面，对于经理
阶层的培养和使用显得非常关键。目前泰华的经理阶层远未形成，内部业务流程相当
不成熟，专家治司没有得到重视。

    泰华早期的成功，有商业嗅觉的功劳，但也有机遇的成分，商业、住宅、工业，
什么赚钱上什么的投机模式蕴涵了很大的风险。在业务发展上，泰华一直没有定式，
没有明确的发展目标，企业形象比较模糊，一些管理理念、管理手段还相当朴素，随
着市场份额被逐渐摊薄，泰华如何寻找到自己更为准确的定位非常重要，只有定位找
准了，泰华的管理理念、管理模式才可能更到位。

    三、扩张能力

    购物公园地皮拿到已经多年，但迟迟没有动工，红树湾地皮一直进展缓慢，冠城
世家、天骄世家、泰华明珠虽然在定位上比较明确，没有发生内耗，但在销售安排、
广告策略上，依然存在或多或少的问题。这些问题的出现，说明泰华公司的组织架构
限制了扩张能力，内部员工力量显得过于薄弱有待加强，对于外力的利用比较薄弱，
产品复制能力较差。

                        「待续：泰华地产“冠城世家”考查流水帐（下）」