◇ 半求 2003-06-13 banq@vip.163.com 《接：“泰华·冠城世家考查流水帐（上）”》 〖时 间〗：2003年5月8日15：00～15：30 2003年6月2日15：00～17：15 2003年6月4日16：00～16：30 〖事 件〗：实地考查泰华地产冠城世家楼盘情况及片区简况 〖地 点〗：宝安区前进一路与兴华路交汇处 〖考查实录〗： ■地皮渊源 冠城世家原地皮是深圳市特区外第一个拍卖地块，该地块由于是宝安建成区环境 最好、配套最完善的地皮，舆论称该地皮为“宝安地王”。2000年3月24日，39号泰华 以3.24亿元竞得该76892平米的地块，楼面地价1322元/平米，创出宝安一级市场当时 的天价，当时很多业内人士都大跌眼镜，并认为泰华要栽了。 如今冠城世家却卖出了5800元/平方米的高价，看着泰华又一次以简单甚至有点冒 险的方式赚取大把大把的金钱，委实让人大跌眼镜，宝安的市场也确实是个迷。 ■楼盘概况 冠城世家是目前宝城一带规模最大的小区，7栋半围合式建筑，小高层1座（11 层）、中高层5座（16～19层）、高层1座（25层），位于前进一路、兴华路、创业路 交汇处。前进路以北，建设有灵芝、新安两座公园，保证了休闲场所，楼层较高的单 位可以将公园一览无余。小区西南面就是学校。宝城文化中心（区图书馆、科技馆、 文化艺术馆）、新华书店、新安影剧院、青少年活动中心、妇儿活动中心、老干部活 动中心也相距不远。 地块基本方正，主入口设置在小区东面。会所设计在前进路与兴华路交汇路口， 幼儿园放在了较为安静的东南面。在商业和住宅的搭配上，设计师处理得不错。 靠北面前进一路上，设置了大型商业和小型广场、喷泉景观，是人流的集散地。 东面与主入口相连处则处理成为小区及周边居民提供服务的小型商铺，避免了过多的 人流。在南面转角，规划了一个小商品步行街市场，弥补了片区商业的不足。就目前 的情况来说，该项目所附带的商业是宝城片区规划最为合理的商城。 ■商业简况 冠城世家商业面积49907平米，1104户。实事求是地说，冠城世家商城规划具有优 势，环境、交通都还不错，吸引了商家入住，目前，商城已经整体租赁给了大富豪百 货，如今正在招商。 前进路是宝安目前的行政、文化的核心区域，以前商业基本属于小、散、低的态 势，所以，冠城世家对于该片区的商业将有强大的带动力，具有片区最大的商业面 积，并极其可能形成片区的商业中心。但遗憾的是，大富豪百货作为一家毫不知名的 商家，号召力太小了。 而就目前的情况而言，泰华无疑是宝安发展商中，招商水平最高的一家。加上五 月十九日泰华明珠成功将8000余平米商铺整体出租引进人人乐，还有泰华商业城、泰 华花园裙楼、泰华大厦裙楼，泰华的商业面积在宝安发展商当中，位居前列，由于缺 少渠道，泰华的租赁收入不知道每年能够进帐多少？ ■工地考查 一、园林正在完善 虽然冠城世家一期已经于4月30日入伙，但是现场绿化还在完善。小区园林的核心 位于一期与二期之间，亭台楼榭正在制作，但轴线则以南北方向贯穿小区，在入口 处，设置了鱼形的旱地喷泉。据目测，小区园林面积大约在2万5千平方米左右，中心 空旷地带大约13000~15000之间，这个绿化面积在宝城西乡一带，确实数一数二。 与招商海月2期的立体车库大同小异的是，冠城世家的地下停车库采用了大面积的 自然采光和通风，不同的是，冠城世家车库采光窗采用了玻璃顶、金字塔、木框架绿 化等形式。 二、压力下的创新 从项目的创新上来看，可以分析得出泰华拿到地后只有做豪宅才能在经济上获得 平衡并赢利。比如小区是宝安第一家直饮水入户、第一家采用集中供热系统、宝安最 大室内恒温泳池（8米x12.5米） ，这些新技术、新服务的采用，在宝城来说，确实处 于领先地位。放在关内，这些配置也属于先进行列。 而闭路电视监控系统、远红外线周界报警、电子巡更、远红外线室内报警、门磁 报警、紧急按钮报警（客厅、主卧室）、燃气泄漏报警 、 直饮水及燃气采用自动抄 表计费系统等也说明发展商在营造小区环境上还是下了功夫，希望能够对得起房子的 价格。 三、楼盘详查 1、层高 楼盘设计标准层高注明是3米（包括楼板），实测净高为2米8。一般地说，目前无 论是关内还是关外，小高层、高层以及部分多层，建筑净层高只有2米6，因此，冠城 世家的层高上能够让人满意，室内不压抑，显得较为开杨。 正因为具有高度的优势，我才能够在现场看到业主装修的时候，可以在地下直接 铺水管而不用打凿楼板，极为方便和安全。 2、户型 除开一些早期的设计之外，现在的户型设计已经相当成熟了，冠城世家地户型在 动静分区、交通路线的安排、主仆的空间分配上，做得相当不错，其中以147.88的三 房两厅两卫（带工人房）设计最为合理，入户花园表现比较随意，没有使用常规的横 平竖直。入口与沙发靠墙结合部与132.45平方米的户型一样，墙体采用了弯曲弧面施 工造型，过度没有直角的那种突然，多了一些从容。 在主人房，弧形落地窗则将室内空间与室外空间较好地结合在一起，唯一遗憾的 是弧形落地窗没有采用整体玻璃，而是拼接的，整体感有缺憾。二期全为复式的那 栋，在户型设计上摆脱了以前的一些旧做法，比如以前的复式都介意在阳台树立一根 立柱，但冠城世家反其道而行之，立柱反而衬托出一种气势，挑高达到近6米的阳台确 实让人感到精神振奋。复式也没有遵循一贯的设计方式，而是采取了复式与跃式结合 的设计，厨房被放到最下面。 142的那种户型由于主人房与厨房之间紧邻而显得有些零乱。但总体而言，冠城世 家地户型可以让市场满意。 3、施工 需要说明的是，此前本人对于广东的施工队都保持警惕。冠城世家施工队是丰顺 二建，但从现场的管理和材料的对方来看，却没有广东施工队的影子，堆放和管理还 算比较正规。这与我4月份在宝安区看到的也同样由广东施工队城建的FHYT的情况完全 不同。后来经过与现场工人了解，工人说，丰顺二建早已经被泰华收购成为下属公 司，而公司的建筑工人、技术人员多为四川人。 在一些细节处理上，还是令人满意的，比如膨胀缝的处理，钢条上涂色，保持与 墙体颜色一致。比如框架与墙体之间的拉筋配置毫不马虎。比如框架与墙体之间的钢 丝网。 但是，由于几天下雨，2期施工场地已经大面积积水，人在其中行动极为不便。2 期估计9月份完工。 4、电梯间 冠城世家电梯间与楼梯间保持连通，实现了电梯间的自然采光和通风，空间也显 得宽敞明亮。楼梯小平台基本都设计成梯形，这样一来可以缩减公摊面积，但由于消 防水管要占用一些空间，小平台稍显拥挤，好在采光不错，弥补了一些。 5、园林 1、2期之间地势有落差别，设计师利用这个落差，以水景将其贯穿连接起来，以 水为主线。在园林中央，规划有游泳池和一些亭台楼榭，由于正在施工，所以无法直 接感受，但是从雏形基本可以感受到建成后的效果，在宝安应该算不错。但是，动水 景多了一些，这一点与世纪村类似，使环境喧嚣了些。 另外，一期组团处的绿化设计意图表现得比较好，花坛护边采用小石砌成，车道 花坛采用多曲面护边，避免了雨水直接冲刷到地面。 但入口处的绿化似乎更象半成品，过于空了些，这可能与旱地喷泉还未完工有 关，但建议发展商在入口处栽种大乔木以形成视觉核心，改善入口处的视觉效果，另 外，乔木、灌木、藤物的结合改善余地较大。目前乔木多而灌木少，实际并不错，但 是视觉效果还是没有达到设计意图。 6、架空层 除商业部分，冠城世家全部都架空了，高度估计在4米到5米之间，架空屋顶都被 漆成蓝天白云，效果不错，这样一来，居民就有了一个全天候的活动场所。但是，架 空层全部是硬地，硬地只有娱乐用途，这是一个很大的遗憾，建议在里面开辟一些绿 化面交，种植一些阴生植物，效果会好很多，否则太硬梆梆了些。 7、排烟管 排烟管采用了两种，变压止回阀式集中排烟管采用最多，即保证了排烟效率，又 可防止倒灌。但有部分为变压式烟道，由主、次烟道构成，在次烟道与主烟道交汇处 加装一个向主烟道倾斜的导流板，改变烟道截面形式，形成类似与喷嘴一样的结构， 使气流保持向上的运动，使得烟道中产生一定的负压抽力，引导次烟道中烟气向主烟 道中流动。顶部的不锈钢材质做成的旋转导流罩给人留下深刻印象，值得表扬。另外 小部分户型采用变截面集中排烟管，这些排烟管采用了外挂的方式，有效地节约了室 内面积。 8、自动降低装修期间的管理费 在每个单元的大堂处，泰华物业管理公司张贴了一份特别引人注目的通知。内容 是关于在装修其间（3个月）减半收取管理费的，这个通知，让我足足感动了一番，在 不少小区想方设法提高收费标准的时候，泰华物业管理公司能够考虑到装修的特殊 性，主动减少业主负担，这种做法，是否应该提出表扬呢？媒体能不能加以报道宣传 一下呢？ 9、抹灰 冠城世家抹灰找平水平令人感到奇怪，墙壁抹灰水平非常之高，横平竖直、平整 光洁，给下一步工序创造了良好的先天条件。但是，地面的找平虽然不错，但相对比 较马虎，与墙壁的抹灰水平比较起来，似乎是两个施工队做出来的。 说到这里，有必要提醒一下关内的开发商。宝安发展商由于自己有施工队，内部 协调方便，而且在施工控制上更为严格，因此，宝安发展商的建筑质量投诉远远少与 特区内的发展商，包括那些大型发展商。 四、建筑用料 空心砖、加气轻型砖、万通PVC下水管、南塑PVC线槽、冠之雄暗座、香蜜湖消 防、曼科开关、广州日立电梯、墨绿色窗框、绿色玻璃。 图：主动降低业主管理费负担，还有那家这么做过？表扬一下！

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