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投资分析
超级稀缺:奥山CCMALL商铺的“依附性溢价”

作者:homer 类型:投资分析

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2012-03-30 12:46:41点击4529


导读:
       ■目前中国正处于城市化完成阶段的初始阶段!
       ■区域房价与资源的稀缺程度成正相关关系
       ■一铺养三代:奥山·世纪城CCMALL将售
正文:

■目前中国正处于城市化完成阶段的初始阶段!

房价的涨跌除了受地价、政府税收等人为主动性因素影响之外,其根本性因素是什么?为什么全国的共34个省市自治区和特别行政区,每一个城市的房价都不尽相同,而且即使是同一个城市,每一个区域的房价也有所差异,这种差异更是呈倍数级存在?

这或许首先会与城市化有关!在市场经济下,商品的价格大多数都是由供需关系决定,当供需失衡时,价格则会呈现阶段性的调整。目前市场上,房屋属于供方,而人类的居住需求则属于需方,当人类的居住需求大于市场上的房屋供求数量,房屋价格则相应提升,即只要城市化还在继续,房屋的价格就还有提升的空间。

数据显示,2011年中国的城市化率已经达到了51.67%。如此,若以1980年城市化率的近18%为起点,过去31年城市化率的提升速度在1980-1989年间为0.68%,1990-1999年间为0.45%,2000-2009年间为1.43%,但是在2010-2011两年间,城市化率却跃升至4.67%,超过1990-1999的十年之和!近年城市房价刚性上升的背后,就是城市化率的提速。

同时,若把城市化分为三个阶段:以城市化率20%-35%为起步阶段;35%-50%为加速阶段;50%-65%为完成阶段,那么2011年就是城市化完成阶段的起点。而城市化要走完这完成阶段,理论上至少还需要近10年时间!因此在城市房价不是由本地人决定,而是由外来人口决定的当下,城市房价的提升还存在极大可能!这就是每一个城市房价不尽相同的原因!

■区域房价与资源的稀缺程度成正相关关系

其次,当人口大量持续地流入到某一个城市,该城市的人均资源无疑就会被不断压缩,进而使资源演化成为从相对稀缺走向绝对稀缺。而稀缺性作为财富的一般属性,也必然会通过货币的流动性来创造城市化空间的“依附性溢价”。

因此,一旦城市化的资源从相对稀缺升级为绝对稀缺,空间的依附性溢价就必然会提升,而人类社会分配稀缺资源的制度选择只有三种:暴力,权力和货币。三者相比,以货币为基础的住宅商品化自然就较为合理。

但由于城市区域的资源分布是非均衡的,而人口与货币的流动也是非均衡的,即人口与货币的流动方向是不固定的,是会跟随着城市区域资源的稀缺程度而转变。资源的非均衡分布必然会导致不合理的区域非均衡房价,于是,看似不合理的区域房价差异就有了相对的合理性。

因此房价不再仅是与收入水平和租金水平相关,而且更与资源的稀缺程度成正相关关系! 而在众多的稀缺资源之中,水资源又尤为宝贵!古有“人泽水而居”,今有“以水为财”,人终究要承认一个基本事实,就是人没钱能活,没水绝难存活!而且包括中国在内的四大文明古国,不是皆起源了流域吗?如此,紧靠中国第一大河——长江的奥山·世纪城不也受益匪浅?

■一铺养三代:奥山·世纪城CCMALL将售

奥山·世纪城所在的武汉青山区,作为长江江面最阔的地方,宽度达到3880米,因此奥山·世纪城周边拥有的水体资源可想而知。而奥山·世纪城整个地块占据的武汉市二环线内临江节点,长江从此流出武汉城区等,更使奥山·世纪城成为长江告别武汉城区的最后在售综合体大盘!

同时,随着深圳至武汉高铁的开通,尤其是4月1日之后,深圳至武汉高铁的直通,未来将会有更多的人口、资源加快向包括武汉在内的超级都市圈流动,武汉的城市化将进入加速通道!而中国即将进入内需时期,也将使沿海工业逐渐向内陆迁徙,武汉的经济发展将进入进一步的腾飞时期!

而经济腾飞,直接受益的无疑是武汉商业,“一铺养三代”的历史将在武汉继续上演!目前,作为115万㎡家庭型购物广场重要组成部分,更共享中央文化区、滨江商务区的影响力与吸客力;无缝对接地铁4号线与5号线,带来无限人流、信息流、资金流;主力户型面积介于20-70㎡之间,竞争力强,总价大部分在100-200万的奥山·世纪城CCMALL二期产品C·C时区即将开售,值得期待!(CJZ)


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