◇ 半求

                                    2003-06-26 

                               banq@vip.163.com 
                                


    〖时    间〗：2003年6月17日16：25～18：55
                  2003年6月18日15：00～20：30
                  及此前先后3次到现场
    〖事    件〗：实地步行考查万科地产东海岸项目及片区简况
    〖地    点〗：盐田区外环路西北、梧桐山脉菠萝山下及大梅沙海滨公园
    〖考查实录〗：


    ■地块渊源

    2001年是深圳地产的一个关键年份。此年3月，深圳颁布《深圳市土地交易市场管
理规定》，经营性用地土地使用权出让完全市场化。同年7月6日，深圳颁布《关于加
强土地市场化管理，进一步搞活和规范房地产市场的规定》，进一步明确了深圳市以
协议方式出让土地使用权的范围。这两项法规的出台，给当年的土地市场以足够的支
持。

    近3年前的2001年7月20日下午，盐田区成立以来最大面积的一副土地出让，占地
26.8万平米的J402-0066地块由万科以超出底价（2.36亿）1.7亿的4.059亿夺得，裸地
价1515元／平米、楼面地价1925元/平米，高于第二名标百仕达（3.69亿元）10%，并
创造了盐田土地出让史上单副地块最高价。J402—0066是大梅沙唯一能够形成社区的
地块，除此之外大梅沙的居住用地面积仅有10多万平方米，并且地块较为分散，难以
形成社区规模效应。

    在J402－0066地块招标之前，同致地产估算招标成交价格在2.2～2.6亿之间，中
原地产估算招标成交价在3.5亿元，新永基地产预测成交价在2.7～3.0亿之间。可以说
万科4.059亿这个成交价格超出了所有人的预测，不要说眼镜，就是连眼珠子都掉出来
了。
  
    也就是此次招标会，广州珠江系属下的合生创展首次试探深圳一级市场温度。由
此联想到即将与7月4日举行的坂田地块出让，合生创展似乎又有兴趣，而这块地就在
四季花城的不远处。事情就是这么巧合这么有趣。

    另外，本年度振业集团成功竞得横岗六约 G07209－12、G07214－13、G07202－16
地块（是深圳市迄今为止出让面积最大的宗地），泰华地产获 T207－0034、T207－
0035地块，百仕达地产获 T207－0026地块（创造了深圳市单幅地块最高成交价的纪
录），无论在成交价格、还是出让面积上都为历史之最。这也反应了发展商对于政府
决策的支持。

    ■一级市场历史

    大梅沙一级市场其实一直较为火热。

    1999年3月企业转让的J402—0016（崎头岭别墅用地）楼面地价为3100元／平方
米。1999年9月，J402—0049（雅兰酒店用地）与J402—0050（大梅沙海景酒店用地）
作为商业用地推出，市场便以近2000元／平方米的楼面地价承接。而2000年6月政府出
让的J402—0069（濠信地产别墅用地），楼面地价已达到3426元／平方米，景观生态
的价值被市场所看重。

    相比之下，万科的地价并不算高。

    ■地块条件

    J402－0066招标后第二天，恰逢周日，与一位同事来到现场，这是继拍卖后第二
次来到现场。这块地优点大，自然条件极其优越，山体茂密的原始植被和成片古荔
枝，以及自然起伏的地势都让人心旷神怡，目测项目地势在海拔高差在最大到应可达
约50米，有利于营造开场的视野。兼具山海景色和野趣。

    但也有缺点，比如面海一侧的高速公路和收费站。优点让人心驰神往蠢蠢欲动，
缺点也让很多人懊恼，犹如王石一般。但不可否认，这块地是瑕不掩玉，瑕的存在似
乎就是为了地块的真实，而不是梦境。
   
    大梅沙的规划分为自南至北划分为三个层次：旅游—商住—居住，离海最近的地
带将其规划为旅游区，总体规划的第二层次则是过渡层次，主要由一些商服物业组
成，第三层才规划为居住区，是整个片区的制高点。这样规划，其层次感是相当强
的，也保证了景观资源共享。

    东海岸地块三面环山，绝大部分面积位于山腰，所以即使在施工其间也能体会到
小区内的幽静，甚至还可以听到山谷回音，感觉不错。政府在东海岸外围投资800万修
建了长达约5公里的防洪渠（兼有防火带功能，附图），由于近期雨量较大，可以看到
防洪带将从山脉流下的雨水全部汇集，送入雨水集水管中。位于万科东海岸东侧的住
宅用地J402－0093是2002年5月15日由深圳市云顶投资有限公司以碧轩做掩护，8299万
元获得，2059元／平方米楼面地价，高出万科当年的出价8%。

    东南面隔盐坝高速向海，盐坝高速大海一侧，是规划中的国际学校、梅沙小学、
梅沙医院、公交站，再往东南，就是预留的国际会议中心的地皮，还有近4万平方米的
愿望湖、18600平方米的愿望岛（百士达2002年5月15日以5016.8万元获得）、雅兰酒
店、大梅沙海景酒店、心海假日，从东海岸一直延伸到海边，地皮都已经整备完毕，
比较干净。

    ■交通问题

    据步测，从东海岸项目沿外环路步行到大梅沙海滩需时约15分钟，如果骑自行车
穿桥洞而过估计需时5～8分钟。由于高速路大梅沙段设置了收费站，所以路面局部放
宽，双向16车道。由于是收费道路，加之东部工业稀少，车流量很少。6月17日16：25
～16：35之间，只有两辆车经过。加之高速公路与项目之间有收费站大楼和近90～100
米的绿化带隔离，所以噪音影响几乎可忽略不计。

    东海岸，与大梅沙之间的交通是顺畅并且方便的，外环路与高速公路交叉，穿桥
洞而过。但是虽然高速公路近在眼前，业主使用并不方便。从盐田港上高速向大梅沙
前进，必须要经过收费站下然后才能从外环路东侧进入东海岸。而从东向西行时，则
无须经过收费站直接可从外环路直接进入小区。

    因此，万科如果能与高速公路公司协商，并取得政府支持在盐坝高速与外环路的
东西两个交叉口设置连接弯道，那么，东海岸的交通将得到彻底解决。否则，业主如
果要避开收费站，则只能从高速公路西入口处走两车道的盐葵路，到大梅沙经内环
路、外环路进入东海岸，方便程度打了折扣。地皮花了高价获得，政府有理由为小区
做一些调整。
 

          「待续：“万科·东海岸考查流水帐（下）”---“楼盘概况、工地详查、
                                                   片区配套、建筑用料”等」

    图：大梅沙全景