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行业观察
为深圳负增长欢呼:曦城死忠分子问曦山谷

作者:HOMER 类型:行业观察

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2012-04-06 18:05:21点击5569


导读:
       ■如此死忠:从头买到尾?
       ■深圳很孤独
       ■中国大陆最具经济效率、发展效率的城市
       ■原来如此:一起为深圳的负增长而欢呼!
正文:

■如此死忠:从头买到尾?

有位客户很有意思,他买曦城,是从第一期一直买到第三期。即使是到了限购之际,曦城推出其第六期---曦山谷时,他还依然想用子女名义买。在曦城西侧,6期曦山谷林荫环抱,幽静私密,所在地块更靠近北侧铁岗水库,邻山顶曦城会,享优质山景及曦城会高尔夫练习场景观,与一、二组团相望矗立。

可以说,景观方面,较前几期产品,山景、绿地景观更优,因与其他组团保持间隔,私密性、宁静度更强。其外,这是曦城唯一的220-280㎡的叠墅产品,超低容积率1.2,仅118套。作为纯墅区,曦城首次出售叠墅产品,别具看点。难怪这位客户还想继续入货曦城。

但是他担忧的是,深圳进入2012年后,出现了滋生发展史上首次的经济负增长,作为经济火车尾行业,房地产市场受经济的影响巨大,因此此时此刻是否还适合继续增持曦城这类物业?或者说,增持曦城这类物业相对来说是否更有利?下文就是围绕这个问题展开。

■深圳很孤独

确实,在各地继续扩大固定资产投资、以保经济继续快速发张的时候,深圳似乎格外孤独。比如天津和重庆狂,创造的速度记录。2008~2011年间,天津位居中国复合增长率冠军之位,每年的这个数据是:16.5%、16.5%、17.4%、16.4%,极其惊人。但再进一步看就会发现,其对固定资产投资的依赖性太大太严重,“固投”增长率分别是42.5%、47.4%、30.1%、31.2%。也即“固投”增长速度远超GDP增长速度,其固投率更超过67%。

重庆的情况也差不离,发展动力简单化为大规模的固投,不但将破坏经济生态,更将产生恶性循环,政府必须保持更高更大的固投,才能维持这场游戏,否则就面临失速的风险。而如果持续下去,当地经济体系中的非政府成分就会倍逼到墙角、悬崖边上,非常危险!天津、重庆的奇迹并非完全经得起考验,其发展动力难以持续。

天津、重庆的做法,在全国并不鲜见,GDP主义使官员都有迅速做大经济总量、提高经济增速的压力,所有漫长的产业培育、软环境优化根本没有人愿意花耐心去做,导致整个国家都严重依靠固投维持经济发展,国民消费、民营企业倍大大压缩。2011年GDP为47万亿,固投达31万元,固投与GDP的比率(固定资产投资率)在60%以上,全国80%的省市都依靠投资拉动,全世界独一无二。

其实,这些话语在写出来的时候,天津、重庆的GDP增长相信依然好于深圳。今年前两个月,深圳多项经济数据负增长,这确实是特区史上的罕见现象,应该引起重视,但即使如此,速度减慢的深圳与效率低下的天津、成都比较起来,风险要小得多,甚至也可以说,深圳是中国大陆最具经济效率、发展效率的城市。

■中国大陆最具经济效率、发展效率的城市

2011年,广东固投率32%,全国最低。次低是浙江,为44.7%。出去这两个省固投率在50%以下,其他都在50%以上。而在各个城市中,深圳固投率仅为19%,是大陆唯一低于20%的大城市。而且在固定资产投资中,社会投资占比76.1%、政府投资少于25%,全国最优!

在三类产业的结构上,深圳服务业占比在十大城市中,仅次于北京;民营经济则无论是总量还是占比,都是大陆最优。“深圳效率”的大旗,其实也打得远比改革开放初期更高更红了。在深圳,新兴产业(生物、互联网、新能源)产值增长38%,增速高于GDP增速2倍以上;高新技术、金融、物流、文化等四大支柱产业占GDP比重超过60%。

GDP单位土地产出约5.52亿/平方公里,在大陆遥遥领先,距离国际先进水平仅一步之遥。万元GDP土地消耗量降低了11.9%、万元GDP能耗、水耗各自下降4.25%、5%,为0.47吨标准煤/万元、18.7立方米/万元,为大陆最低。

在深圳GDP中,来自房地产的增加值占比小于5%,是内地最低!而2000年以来京20%、沪12%、穗11%,二三线城市更高。如楼市波动深圳所受影响最小。所以在房地产研究界,经常说,如果房价发生全国普跌,其实反而对深圳有利,道理就在于此。作为年轻的房地产老城,一、二轮楼市油水已喝够了,房产下行相对有利于深圳。深圳凭借产业优势,将获第三波油水:租务。

■原来如此:一起为深圳的负增长而欢呼!

华为、中兴、腾讯、平安、招商银行等强大的具有国际实力的企业能在深圳崛起,经济效率高,对投资依赖小,而创新实力、适应性都更强。而北京、上海、广州等城市依赖于央企、重工业、房地产业,其实也即依赖于投资。因此,深圳目前出现的负增长,其实只是暂时的,在国进民退中,民企收到挤压,深圳确实有一定的困难。

但是国家要进步,必然不可能长期依赖于央企、国进民退,一旦经济正常化,那么深圳的效率优势就将得到体现。还有就是,在生产与生活成本高企的背景下,深圳的增速下降,其实也是在排挤一些低附加值产业、进行产业升级的必然,并不足以忧虑,反而应该为之欣慰,这种自发的良性的调整弥足珍贵。

请大家,一起为深圳的负增长而欢呼!深圳的相对安全性,已经绝对安全性,都是大陆之最。在这种情况下再看经过8年沉淀的曦城,就会更为清楚。其1、2期单位已入住,深圳唯一山顶会所崭露头角,代表着深圳最顶级的商业社交平台、水平网络社交模式的建立与兴起;同时,曦城商业中心已全面开业,高尔夫练习场也已建设完毕,小镇醇酿的专属私家配套与人居生活实现完美融合与互补。

而深圳最顶级的小区国际学校——香港曦城协同学校也于今年9月正式开学,彰显着国际教育背景、成熟师质力量的教育配套,给小镇增添了活力与内涵!最大面宽的叠墅、全国唯一户户地库直通入户的叠加别墅、曦城最好地库设计(全地下车库、人车分流、最大化园林、地库全部自然通风采光)、深圳唯一叠墅全套房设计、深圳两家富豪号召力最强房企打造……曦城•曦山谷的产品质素也是毋庸置疑的。


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评论者:过客
深圳在前十名城市中GDP涨幅最慢,今年一季的数据。也慢于发达的香港和台北。证明深圳的确是出大问题了。排名跌了三位。涨幅最大的是重庆和天津、南京、武汉、成都。这跟大家的感觉也类似。
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评论者:过客
深圳房价涨你欢呼,深圳房价跌你还欢呼!深圳GDP正增长你欢呼,深圳GDP负增长你还欢呼!你真的好牛逼啊!
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评论者:keeper
豪宅区有人住啊
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评论者:启明星
晕啊,难道经济不好更应买豪宅,只怕普罗大众更拽紧钱包吧,看年报,2011年中兴通讯扣除投资收益已经是经营性亏损,比亚迪进入调整期,裁员1.7万人
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