深圳住房建设规划2012年度实施计划

第一章  总则

    一、工作依据

　　根据住房和城乡建设部《关于做好住房建设规划与住房建设年度计划制定工作的指导意见》（建规〔2008〕46号），以及《深圳市住房建设规划（2011-2015）》，编制深圳市住房建设规划2012年度实施计划（以下简称“本计划”）。

　　二、指导思想

　　以科学发展观为指导，落实国家、广东省加强房地产市场宏观调控和保障性安居工程建设的精神，立足深圳实际，发挥住房在经济社会发展中的基础性配套作用，以深化土地管理制度改革为契机，突破土地资源瓶颈。有序发展住房市场，保持住房政策的稳定性，突出宏观调控的针对性、前瞻性和有效性，引导合理住房需求释放，稳步提升居民居住品质，促进质量深圳建设。

　　三、实施效力

　　本计划的适用范围为深圳市行政辖区，适用年限为2012年；本计划是深圳市2012年度住房建设和住房政策制订的重要依据；本年度内在深圳市域范围内涉及住房的有关工作，应符合本计划；与住房相关的各项计划，应与本计划相协调。本计划包括文本、附表和图册。

第二章  上年度计划实施评价

　　四、严格落实国家房地产宏观调控政策

　　2011年，本市严格落实国家房地产宏观调控政策，加强住房有效供应，加大力度推进保障性安居工程建设，制订并公布房价控制目标，继续严格实施住房限购政策，落实差别化信贷和税收政策，对存量住房交易实施按核定价格征税，开展为期半年的房地产市场秩序综合整治，开展个人住房信息系统建设。通过一系列房地产市场调控措施，本市投资投机购房需求得以抑制，自住需求持续、有效释放。根据国家统计局数据，全市房价涨幅得到有效控制，实现了年度房价控制目标。

　　五、积极促进普通住房用地供应

　　2011年，本市计划新供应保障性住房用地40公顷，综合利用城市更新配建、拆迁安置、企业自有用地建设以及筹集等方式，安排新增筹集和建设保障性住房6.2万套；计划新供应商品住房用地30公顷，综合利用城市更新和征地返还用地等存量用地，安排建设商品住房6.63万套。

　　2011年，全市实际新供应保障性住房用地79.5公顷，完成计划的198.75%，其中划拨保障性住房用地39公顷，招拍挂安居型商品房用地40.5公顷。全市实际招拍挂新供应商品住房用地19.5公顷，完成计划的65%。

　　六、进一步促进普通住房有效供应

　　2011年，根据国家、广东省的部署，本市计划安排保障性安居工程开工建设任务7.3万套。2011年，本市全面完成新开工保障性住房7.6万套；2011年，全市保障性安居工程完成建设投资约88.7亿元。

　　2011年，本市完成住宅开发投资393.35亿元，同比增长29.01%；新批准商品住房预售面积380.45万平方米，同比减少3.30%；新建商品住房新开工面积、施工面积分别为417.49、2089.87万平方米，同比分别增长17.55%、3.20%；新建商品住房竣工面积为247.29万平方米，同比下降1.52%。

　　七、存在问题与不足

　　（一）住房市场面临较大的调控压力

　　2011年，全市新建商品住房销售面积为265.39万平方米，同比下降13.48%；二手住房成交面积511.09万平方米，同比下降44.64%。受综合因素影响，年度商品住房用地计划未能有效完成，进而可能导致未来在住房供应方面，难以满足全市居民对商品住房和二手住房的自住需求，住房市场仍面临较大调控压力。

　　（二）保障性住房的实际供应规模难以满足需求

　　2011年，本市保障性住房建设用地主要以“十一五”期间已批未建用地为主，在土地资源约束条件下，以新增用地建设保障性住房的供应方式难以为继。全年竣工目标仅1万套，存在供需缺口，同时全市规模庞大的存量住房资源未能得到合法合理利用。

　　（三）住房计划的统筹作用尚未发挥

　　本市实施以住房建设规划及年度实施计划指导住房工作以来，已构建了依据规划计划来加强住房供应的机制，但住房规划计划的指导作用未能发挥，住房政策有待进一步完善，对居民住房问题的解决方式和程度难以满足城市转型发展的相关要求。

   
第三章  住房形势与发展目标

　　八、住房发展形势

　　（一）国家关于2012年住房工作的要求

　　根据国家有关要求，2012年住房工作的重点在于，坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，支持居民合理住房需求，促进房地产市场健康发展。同时，抓好保障性住房投融资、建设、运营、管理工作。

　　（二）住房在我市经济社会发展中的作用

　　2012年，我市步入经济发展方式转变的关键时期，产业结构调整将进一步加快，创新主导型发展动力持续增强，社会公共服务均等化水平进一步提高，城市发展质量进一步提升，住房将在吸引人才、优化产业布局、提升城市综合实力方面，被赋予更重要的服务于经济社会发展的基础配套和保障职能。

　　（三）土地资源利用形势

　　2012年，我市住房用地需求仍面临结构性压力，新增用地建设供应方式对保障性住房和普通商品住房供应的支持力度持续减弱。在城市土地利用由增量向减量、存量转型的过程中，应立足于城市发展单元、城市更新、土地整备等相关工作，以突破土地资源瓶颈。

　　（四）住房市场与住房保障形势

　　随着国家房地产宏观调控政策的有效落实，投资投机性住房需求进一步抑制，2012年本市商品住房需求将以自住需求为主。全市保障性安居工程建设稳步推进，与此相适应，保障性住房的建设、分配与管理将进一步加大力度，规范创新。
   
　　九、住房发展年度目标

　　（一）理顺多层次梯度供应体系，实现住有所居

　　依据不同层次居民收入水平，理顺和完善多层次梯度住房供应体系，满足不同层次收入水平居民的居住需求，分类引导合理自住需求的有序释放。加强普通商品住房有效供应；加强二手住房市场监管；加快保障性住房建设和分配进度；积极发展普通居民可支付的住房租赁市场；规范城中村私房和历史遗留违法建筑租赁市场。

　　（二）完善全过程监管体系，实现住房有序健康发展

　　以住房为导向，理顺和整合从规划、选址、建设、销售、转让到拆迁的相关系统和资源，构建住房全过程监管体系。与相关城市规划、法定图则、城市发展单元和城市更新，以及用地选址等系统对接，实现对住房用地项目出让和划拨的实时跟踪；与规划和建设部门报建审批、竣工验收系统对接，实现住房用地项目建设的实时跟踪；与住房预售销售信息系统、二手住房交易系统和保障性住房分配系统对接，实现商品住房销售转让和保障性住房租售分配各阶段的实时监测；与住房本体维修系统和征地拆迁系统对接，实现住房全生命周期的全过程监管。

　　（三）构建价值评估体系，实现住房发展与产业发展、人口结构及经济社会发展的有效衔接

　　以城市转型、产业升级和经济社会可持续发展为价值评估指导目标，加强住房与经济社会发展关系的总体评估；结合城市组团规划、法定图则和城市发展单元规划，以及区域产业结构、土地利用现状和城市更新规划，划定住房价值评估片区，常态化调查和密切衔接全市、各区、组团和片区经济社会现状、规划与发展趋势，构建住房价值评估体系，综合指导片区各类住房发展和建设。

第四章  计划内容

　　十、新建商品住房

　　（一）总量安排

　　进一步加强普通商品住房供应，安排建设商品住房6万套、建筑面积约540万平方米，其中，新供应住房用地安排建设1.5万套、建筑面积120万平方米，城市更新用地安排建设3.23万套、建筑面积约300万平方米，利用征地返还等存量用地安排建设1.27万套、建筑面积约120万平方米。

　　（二）布局指引

　　加强商品住房建设指引，发挥片区内住房对产业发展的基础配套作用，紧密衔接城市发展单元和城市更新，空间上主要布局在人口密集的各级城市中心、重点发展地区，并结合轨道三期工程7、9、11号线建设，在轨道交通上盖和沿线，优先选址中小套型普通商品住房用地，统筹布局片区内涉及住房的相关市政管网、交通、医疗、教育、文化体育等配套设施，逐步构建网格化的均衡居住布局模式。

　　（三）用地供应

　　本年度安排新供应商品住房用地40公顷，安排城市更新商品住房用地70公顷，安排征地返还等存量用地40公顷。本年度住房用地选址与出让过程中，中小套型普通商品住房及保障性住房用地总量应不低于70%。深化商品住房梯度供应，本年度新供应用地主要安排建设中小套型普通商品住房，并在新供应住房用地出让的规划设计条件中予以明确规定，有效衔接自住需求，发挥市场机制对住房结构调整的促进作用。

　　加大对土地闲置、囤地炒地、擅自改变土地用途、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为的查处力度；结合住房全过程监管体系，加强住房相关征信系统建设，完善房地产开发企业资质准入、退出和评级等管理，对存在土地闲置、擅自改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为的企业及投资方，各商业银行应停止其新开发项目贷款和贷款展期。

　　（四）需求引导

　　加快研究建立长效机制，逐步以市场化调节机制实施需求分类引导。研究对普通商品住房以及别墅、复式、大户型等商品住房实施差别化税收、信贷及公积金贷款政策，严厉打击普通商品住房的投资投机，合理降低首套普通商品住房购房和居住成本，加大对自住住房需求支持力度；对别墅、复式、大户型等商品住房，推进交易和保有环节的税收改革，引导住房市场向满足居民居住需求的方向发展。

　　（五）市场监管

　　加强新建商品住房市场交易秩序监管，继续按年度开展市场秩序专项整治工作，严厉查处商品房预售前内部认购、违规填报项目手册、违规虚假夸大广告宣传等行为，提高市场信息透明度；外汇主管及相关部门加强对境外资金购买、出售境内已建、在建房地产物业及外资设立、并购境内房地产企业等行为的监测，加大对境外资金进入和退出房地产市场的监管力度。
   
　　十一、存量商品住房

　　（一）交易市场

　　规范存量住房市场交易秩序，研究合理调整首套、中小套型普通商品住房交易的计税税基，支持居民首套自住住房需求；加强存量住房交易中介管理，规范中介机构和房地产经纪人的准入管理，完善经纪人诚信体系建设；加强住房信息建设，按照国家统一部署，加快我市个人住房登记信息、房屋交易信息、住房保障信息等系统的整合，实现与广东省和国家个人住房信息系统的对接。

　　（二）租赁市场

　　积极发展普通居民可支付的住房租赁市场。探索研究各类住房的租金分级管理，落实结构性减税相关精神，探索实施降低普通住房租赁税费相关政策，完善提取住房公积金用于缴纳住房房租和物业管理费等措施，促进中小套型普通住房的租赁供应，提高居民实际承租能力，进一步规范和发展较低居住成本的普通住房租赁市场，发挥住房租赁市场在解决居民住房问题和促进各类人才安居的重要作用。

　　十二、保障性住房

　　（一）总量结构

　　加大保障性安居工程建设力度，促进商品住房和保障性住房供应均衡可持续发展。本年度新增安排筹集建设保障性住房4万套，建筑面积262万平方米，其中，通过本年度安排新供应用地30公顷建设保障性住房2万套、约105万平方米；通过城市更新配套建设、拆迁安置、企业自有用地安排建设等存量用地建设及筹集保障性住房2万套、约157万平方米。

　　（二）布局指引

　　结合本年度前海深港现代服务业合作区、光明新区、坪山新区、龙华新区、大鹏新区等新型功能区开发建设，以区域保障性住房需求为导向，统筹布局新型功能区内产业园区及其周边范围的保障性住房建设，合理安排一定规模的居住用地建设公共租赁住房，充分发挥对人才沉淀和产业发展的积极作用。结合轨道交通三期工程建设，在轨道交通上盖和沿线合理安排建设保障性住房，持续推进对低收入家庭的居住保障。

　　（三）开工建设

　　2012年，根据国家、省保障性安居工程工作部署，我市新开工保障性住房3.5万套、竣工1万套。

　　（四）资金安排

　　根据本年度保障性安居工程建设要求，各级发展改革、财政部门应做好投资计划安排和资金供给工作；住房公积金主管部门应积极借鉴相关城市经验，加强住房公积金贷款对保障性住房建设的资金支持作用。

　　（五）分配监管

　　2012年，本市以租售方式供应保障性住房2万套，进一步合理配置货币与实物比例，加大货币补贴实施力度，向符合条件的户籍低收入居民和人才100%发放货币补贴。要健全保障房长效轮候和公示制度，实施住房保障对象的分类和跟踪管理，加强保障性住房年度资格复核和退出管理，促进住房保障信息与相关征信系统有效衔接。实现保障房从用地供应、开工建设、竣工验收和轮候分配各环节全过程监管。积极开展全市住房保障需求调查，加强住房保障与经济社会发展关系的评估，细化人才界定标准与轮候排序，建立住房保障目标的科学调整机制。

　　（六）利用存量

　　积极推进原农村集体经济组织集资房、城中村村民自建房统一纳入保障性安居工程工作。结合住房建设规划计划、产业发展需求，在确保住房质量、消防安全的前提下，试点以整体租赁方式将原农村集体经济组织集资房、城中村村民自建房纳入保障性住房有效供应渠道，就近提供给符合条件的住房困难家庭和人才。加大力度清理盘活机关、事业单位自建住房，住房保障主管部门制订并实施全市统一的清退规定，清退回收的房源优先用于本单位符合人才和住房保障标准的员工居住。加强工业区配套闲置宿舍的动态统筹管理，按工业园区或街道边界范围，集约、合理调配闲置的工业区配套宿舍。规范企业、单位利用存量用地建设公共租赁住房的准入条件、规划设计、建设总量和布局，以及分配运营的管理。

　　十三、住房品质提升

　　提高住房产品的规划建设和技术应用水平，推进绿色、低碳住房建设，引导住房工业化预制装配和智能化建设。加强居住安全、功能、配套和服务等质量建设和监管，满足居民的居住质量提升需求。相关部门加强含装修商品住房的验收监管，规范保障性住房建设、装修和验收标准；定期排查山体边坡、城中村居住区、旧住宅区及保障性住房的安全和消防隐患；完善住房的功能设计，提高住房成套率和节能比率；推进原特区外环境综合整治、环境卫生管理和居住公共安全体系建设。

第五章  附则

　　十四、调整原则

　　涉及住房用地安排的调整，应依据本计划制定的区域住房发展目标进行调整。本计划住房用地项目出让（含划拨）和规划设计的调整，城市更新和征地拆迁住房建设项目安排及相关调整，以及本年度工业用地配套宿舍的规划指标及实施情况，应及时报送住房计划执行与跟踪部门。

　　十五、监督考核

　　各区（新区）政府、市政府各相关部门应结合本部门职责，积极组织好计划的实施工作。市有关部门根据计划实施情况，对相关部门工作进行监督检查和考核，确保计划严格有效落实。

　　十六、生效日期

　　本计划自批准之日起实施，由深圳市规划和国土资源委员会负责解释。

　　附表

表1：2012年度计划各类住房供应安排

单位：万套、万平方米

表2：2012年度供应商品住房用地预安排

　　注：以上为2012年度商品住房用地预安排，本年度新供应商品住房用地主要从本表中选取，具体地块及用地指标以用地出让公告和规划设计条件为准。

表3：2012年度供应保障性住房用地预安排

　　注：以上为2012年度保障性住房用地预安排，用于建设保障性住房2万套。本年度保障性住房用地主要从表中选取。