banq·半求 2003-07-04 banq@vip.163.com 〖时 间〗：2003年6月17日16：25～18：55 2003年6月18日15：00～20：30 及此前曾多次到项目现场。 〖事 件〗：实地步行考查万科地产东海岸项目及片区简况 〖地 点〗：盐田区外环路西北、梧桐山脉菠萝山下及大梅沙海滨公园 〖考查实录〗： 接：（上） ■片区概况 6月17日13：10，从深圳大学出发，全程平均车速大约60公里/每小时，从南环系 统经盘山公路前往盐田大梅沙，路上停车拍照五次，16：25达到大梅沙东海岸。路上 所见，盘山公路开通后，隧道的交通情况不错。但盐田港东的明珠立交桥正在施工， 影响了交通的顺畅，本人经过时，正逢发生了一起交通事故。 盐田仅有72.36平方公里，但却有19.60公里的海岸线，是个典型的山地海滨城 区。是特区内自然环境最优越、最富自然色彩和发展潜力的地区。 东海岸位于盐田区大梅沙片区西北，介于盐坝高速公路与周围的坡地间，为让到 大梅沙旅游度假的人都能看到效野公园，政府规定东海岸建筑绝对高度不能超过山体 海拔的一半，即100米。由于地块绝对高度约为65米，也就是说建筑绝对高度不能超过 35米。 小区与盐坝高速路相隔为50～90米，距海滩约1.5公里。距大梅沙海滩1.5公里。 建筑用地面积约26万平方米，总建筑面积约21万M2，容积率0.8。是大梅沙旅游度假区 的后方居住区，万科将其定为以运动、休闲为主题的集合式住宅区，包括多层、小高 层、独立别墅、联排别墅、公寓等建筑， 大梅沙2001接待310万人次。与国际海滨旅游区相比，大梅沙接待游人的数量仅次 于美国的夏威夷，接近印尼的巴厘岛，超过泰国的芭堤雅。 大梅沙已建成1.8公里长、60到90米宽、18万平方米的沙滩，以及8.2万平方米的 人工湖水面，人工湖有约4公里的沿岸线，湖中是人工愿望岛。愿望岛通过7座拱桥和 周围陆地相连。 东海岸西边的山坡上是基本已经建成的中兴通讯研发大楼，大楼与位于高新南区 的大楼风格一样，棕色的基调蓝色的玻璃墙，设计风格也似出自同一设计师之手，这 种风格似乎成了中兴的标志。 在成坑村规划的材料谷、在上坪规划的生物谷也基本已经落实。梧桐山局部是政 府计划修建的郊野公园，在东海岸与高速公路之间，万科投资修建了面向社会的足球 场和街道公园。看楼的时候，街边公园已经修建得差不多，但足球场还未见雏形。 ■片区前景 片区目前最大的问题是交通，这在上篇已经详细分析了，这里就不再重复。在 《算一卦：万科东海岸成睡城？》一文中，曾经分析到万科的运气一直不错，四季花 城开工，华为则进驻坂田，富士康等企业发展一日千里。东海岸开卖，盘山公路开 通，第二通道也将建设，SARS也来帮忙，王石也顺登顶珠峰。似乎天时地利人和就是 为了给东海岸铺路。 6月26日，盐田区与市钟表行业协会签订了深圳市钟表产业园落户盐田北山工业区 的合作意向书。盐田区政府在北山工业区划出约10万平方米的厂房及配套，按成本价 提供给市钟表行业协会建设深圳市钟表产业园，2003年上半年交付使用，预计当年可 实现产值20亿元，占深圳市钟表行业总产值的20％左右。到2006年，深圳市钟表产业 园的总产值将达到50亿元左右，进一步巩固钟表业作为我市传统支柱产业的地位。这 个消息如果实现，盐田的产业基础将大大加强。 其实还有不为人所知的情况。2001年中，深圳市规模最大的中学、占地13万平方 米的深圳市第二高级中学决定落户盐田港后山，也就是位于中海地块的旁边。本计划 是2002年开学，后由于教育局忙于初级中学与高级中学的分离办学，工作就放下了， 但是学校地块已经落实。该学校到东海岸车程约15分钟。 另外，深圳大学师范学院第二附中作为盐田区的一所实验学校，也已经定案。这 些学校，为解决该区的教育帮助比较大，东海岸住户基本可以得到保障。但是，由于 梅沙学校一直没有动工，在2年内，东海岸住户小学、初中教育将受到很大影响。 除开教育以外，东海岸存在以下一些问题，主要关系到基本的柴米油盐：缺乏大 型菜市场、缺乏具有一定规模的超级市场，这些将给住户生活带来一定影响。应该 说，片区此前较为红火的项目基本都是分时度假型物业，比如雅兰酒店、水云间、心 海假日等，定位都是酒店。而住家性物业一直没有起色，这恐怕是一个重要的原因。 但随着该片区周边产业基础的逐渐增强，这些现象应该会得到改观。新华置业、领 海、东海岸等住家型小区都正在加紧建设。 ■工地详查 一、一期现场 一期会所及以上的楼房基本已经完工，正在进行内外装饰。商业街道面高速一侧 有一喇叭口楼梯，楼梯东侧是扶手电梯，看来万科想尽快地让看房者进入小区范围， 而不是留在歪环路上。但站在街边公园，基本无法看到商业街的情景。会所以北就是 游泳池和人工湖，人工湖的面积很大，由于形状实在弯曲，无法估算其面积。但就感 觉而言，应该是深圳第一大人工湖。因为湖面大，所以围湖边的楼房显得格外开杨， 间距非常宽。但是，西侧的小高层则略显拥挤，好在小区有高差，使视野错开。一期 以东，就是扎钢场。 由于那几天深圳接连下暴雨，工地非常泥泞，行走困难，工人加紧将低处的积水 抽出。大车一过，泥水飞溅，路人无不避让。本人自然也是非常狼狈。从路边堆放的 沙袋来看，前几天下的雨基本上都堵住了，水土流失减少到了最低限度。 二、二期现场 一期还没有开卖，二期却已经准备动了。目前在做的是山体处理，推土机正在忙 碌。从新土上走过，鞋子基本被埋没在了泥土之中。 在二期以东，就是三期工地。三期工地目前还是一片茂密的荔枝林，还有几个种 菜老农。这一大片荔枝林权属万科，品种好象是不错的桂味。荔枝也快熟了，建议万 科组织业主来吃荔枝。为了防范有人抢摘水果，万科立了不少牌子，可惜的是，这些 招牌与外面那些招牌比较起来，实在是没有品位，连手写都不认真。而工地的三条大 狼狗也很吓人。 三、工人住区 东海岸工人零时居住区位于项目隔外环相望，金域蓝湾以前的路牌在这里成了工 人住区的围墙。住区大门口的一面墙上，是外墙施工的一些样板，估计是比较用的。 住区进行了简单的绿化，卫生条件还是不错的。这个住区，在深圳的建筑工地条件算 很好了。 四、路牌招展 虽然距离开盘还有20天，但外环路上的路牌旗帜已经基本就位，蓝色低调、加上 楼盘，简简单单，也没什么味道。做得相当普通，比不上金域蓝湾、四季花城。 五、施工状况 本人以前曾经说过，自金域蓝湾以后，万科在工程质量方面已经迈上了一个新台 阶。但是，东海岸的施工比金域蓝湾要差一些。表现在毛面稍多，平整度有欠缺，而 金域蓝湾的施工则属于一流。不过贴磁砖的工人给人留下良好印象，一丝不苟。还有 就是防水工程做得不错，在小高层楼顶，就已经在做防渗漏实验，从楼底的情况来 看，是能够让人放心的。 TOWNHOUSE外墙为防石贴面与原木装饰结合，防石贴面所占比例要大，只在上部装 饰了木材，木材的油漆防水做得非常认真。另外，钢材在这里得到了大量应用。无论 是商业街的水路、还是威尼斯现场展示厅，还是TOWNHOUSE的后廊侨（与停车场连 接），以及人工湖边漫步道，都采用了钢材为承力结构。；绿化围边也采用了厚钢 材。钢材属于厚度6/10公分的方钢和п行钢、平板钢。 TOWNHOUSE楼层高度由于室内结构较为复杂，但层高基本都保持平均3米左右，小 高层有2米9净空，这在万科历史上是第一次，以前万科在这一方面是比较抠门的。 楼房的采光面大，小高层电梯厅采光通风一流，电梯厅除开有一面落地玻璃外， 楼房中央还设置有中空天井，为了安全，天井护拦设计成了实心女儿墙。而TOWNHOUSE 采光就更不在话下，由于采光面实在太大，推拉门的导轨就达到6条，换言之，需要分 成六扇门才能使人方便使用，可见采光面的宽度。只是稍微遗憾的是，由于两套 TOWNHOUSE连在一起，有一间厕所属于暗间，只能通过物理方法来解决通风和采光。 六、浪费严重 实事求是地说，东海岸工地建筑单位浪费比较严重。被破坏无法再使用的沙岩堆 成了几乎一坐小山，破碎的防石帖面也随处可见，大理石的浪费也让人心痛。或许是 因为在东海岸工地天然石头太常见了吧，天然石也基本到处乱丢，没有合理管理利 用。 在商业街，真是让人大开眼界。在铺设路面的时候，施工队采用了重复重叠的工 艺，也就是说，在一块大理石上，再颠一块大理石，这种施工方法，本人是第一次见 到。只是，万科想用二层大理石的路面来显示什么呢？浪费能够带来品位么？！ ■建筑用料 目前所能够查看到的：金色铝合金窗、凌宇电线、新威讯电线、KINGLION暗座、 德利民PVC、花坛护边为天然石、墙体为仿石及涂料、实心红砖、加气隔音砖、 图：这是今年3月14日前往现场看楼时留下的照片，当时，最显眼的还只是塔吊， 建筑刚出地面3层。而背对我的，是已抛弃深圳、投奔上海的一位好友，此时看这张照 片，心中别有一番滋味。只想问，上海有多上、深圳又有多深呢？

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