导读：
■中国房价还会大跌吗？
■衡量房地产泡沫和房价的工具，都合理吗？
■未来，应更加关注人口进一步集中的大城市！
■基于中国房地产的大趋势：关注德思勤城市广场的理由
正文：
■中国房价还会大跌吗？
从2003年开始的楼市调控，至今2012年已经9年了。从“国八条”到“国六条”，从“新国八条”到“限购”到“扩大房产税试点范围”，再到刚过去3月温家宝总理提出的“房价收入比”等，如此高密度的调控，历来少有也全球罕见，足见中央政府调控的力度和决心。
对于房价的研究，在历经10年黄金楼市后，几乎人人都是专家，谁都可以说上两句。那么，在这么一系列的调控下，中国楼市是否会出现房价大跌的情形呢？无论是投资、投机性买房者还是刚需或改善型买房者，都在时刻关注房价的变化，毕竟房产在个人财产中占得比重极大。
正是鉴于此，房地产的研究应慎而又慎之。从供需关系分析、房地产总市值/GDP、房地产投资的杠杆率、房价收入比等都曾是衡量房地产泡沫及房价是否高低的重要依据，但可以说，就目前而言，预测房价拐点并无公认评判标准。
■衡量房地产泡沫和房价的工具，都合理吗？
如房地产总市值/GDP是国际上公认的衡量房地产泡沫程度的一个指标，但并不完全使用每一个国家。有数据显示，2009年中国房地产总市值为90多万亿，当年的GDP为31万亿，前者约为后者的3倍，与美国2008年次贷危机时相似。但近两年房价涨幅趋缓、房地产总市值增长减缓，而同期GDP涨幅为17%，超过房地产总市值的增幅。
再比如说最近比较热的“房价收入比”，因总理两会期间的讲话，网上更是因此而传出各城市的“总理房价”，如上海的“4830.7元/㎡、长沙的3526.8元/㎡、武汉的3162.67元/㎡”等。相比起对应城市的平均房价，若以此来调控，说房价被腰斩都不嫌过分。但谁都知道，这是不可能出现的房价。
而以人均居住面积或空置率作为房地产是否供过于求或衡量刚性需求指标，也并不是很科学的。中国城镇的人均住宅面积约30㎡，较30年前增长了4倍多，人均住宅建筑面积超过了日本、韩国和香港；在2010年，曾有报道称一线城市的房屋空置率已达到40%，近半房子没人住。但能据此说，中国房价应大大下跌吗？
不能。由于过去30多年来贫富差距的不断扩大，富人拥有多套房屋的现象已经非常普及，有调查表明，中国富裕阶层人均拥有房产3.3套，房产价值占全部资产的72%。因此，人均居住面积达到30平米及空置率过高现象，并不能说明中国房地产已经供过于求了，因为富人将房屋作为投资品，而中低收入阶层对房屋的刚性需求和改善型需求依然强劲。
■未来，应更加关注人口进一步集中的大城市！
或许我们更应该关注的是大的趋势及走向，而并非一味的说房价涨与跌。从国民的传统看，看重房产的所有权（即习惯于买房），在未来几十年内是不会改变的；中国城市化率比较低，仅为50%左右，未来还有很大的提升空间，有人的地方就需要住房，这是支持房价上涨的又一因素。
那么，在此情形下，房地产会出现了特征呢？就中国而言，从1949年的10.64%到2011年的47%，城市化率在不断提升中；再加上随着户籍制度的放松，人口迁移的规模会进一步增加，流向会进一步遵循经济规律，一些具有综合优势的大城市会更能吸引人口流入。
而另一组数据表明，中国百万城市人口的占比和大城市化率很低，城市人口中仅有47%的人居住在百万人口的大城市，而全球平均水平为73%。另外研究表明，因大城市有利于信息及人员交流和规模经济，百万以上人口的大城市的劳动生产率高出小城镇20%-30%。
因此，在未来，中国不仅面临着农村人口继续流入城市、且面临小城镇人口向大城市流动的趋势。这是经济规律的必然。大城市的人口聚集，将成为其经济增长持续的有利因素，这些城市的房价将更加坚挺。如长江、珠江三角洲地区、京津冀地区、成渝西安金三角地区以及武汉、长沙、湘潭、株洲等中部城市聚集群等地区，将吸引越来越多的人口流入。
■基于中国房地产的大趋势：关注德思勤城市广场的理由
像前文提到的武汉、长沙、湘潭、株洲等中部城市聚集群等地区，尤其是长沙市，随着武广、沪昆、渝厦三条高铁在长沙交汇，长沙将成为南中国的交通枢纽中心，也将成为中部金融中心、商务中心和商业中心，成为南中国高铁经济带上第四个千万级人口城市。
再加上2012年4月1日深武高铁的直通，3-4小时到长沙、4-5时到武汉，通过高铁的直达，大大拉近了深圳、武汉、长沙三个城市之间的时空距离，三城市将也将弱化为区，共同组成一个面积达22333.5平方公里的“深武长市”，将在未来吸引更多的人口流入。
这样的城市及区域，将是未来房地产价值攀升的城市。因而，位于长沙长株潭三市一体化的融城中心、国际长沙第一个全功能城市中心、省府CBD核心地段、长沙城南韶山南路与湘府东路的交汇处的德思勤城市广场，就将是典型城市的典型项目。
目前，德思勤城市广场，其面积为40-180㎡宝格丽公寓即将发售，价格在1.08-1.58万/㎡，其中有一栋已经封顶……在高铁直通带来的城市机遇及中国房地产的大趋势下，德思勤城市广场应予更多的关注。（WH）