◇ 半求banq

                        2003-07-17 

                   banq@vip.163.com 
                    
    〖时    间〗：2003年7月13日09：00～11：45 
                  2003年7月16日09：00～12：05                 
                  及此前多次到现场
    〖事    件〗：实地步行考查招商地产阳光带海滨城2期彩虹之岸项目及片区简况
    〖地    点〗：高新南区（后定义为“南硅谷”）
    〖考查实录〗：
　 
    ■交通状况

    阳光带海滨城是本片区最大的小区，在目前的情况下，大小区的居住舒适性、保值增殖
性是要大大好于小盘的。

    交通恐怕是所有购房者都在关注的问题，因此，在炎热的烈日下，依然坚持步行
测试。二期北靠高新南十路、南面是高新南十一路、东西分别是科苑南路与高新南环
路。

    【公共交通工具】

    1、目前公共交通开通的有一路中巴、一路大巴经过，以及招商开通的高新区→南
山→蛇口环线巴士，基本出行问题已经得到解决，但依然不是很方便，打的士不是很
方便。但鉴于这里的重要性，政府将会重点支持，因此未来交通应该不是问题。特别
是最新的调整，经过高新南的2#地铁确定走地下，无疑解除了业主的心头大患。

    2、滨海大道已经设立了“阳光带海滨城站”，快线BUS在这里会停靠。从小区步
行到这里估计需要5～7分钟。目前路边树木虽然多，但是都较小，如果张大以后树荫
下步行或许更惬意一些。建议招商加紧对片区交通的协调。

    【一二期之间】阳光带海滨城地块分布在高新南核心生活区的两侧，步行距离大
约3~5分钟。一二期之间是片区商业中心和配套服务中心、住宅区，东海地产的项目已
经动工。

    【至深南大道】由阳光带海滨城步行到深南大道任务则比较艰巨，特别是在室外
温度高达39度的情况之下，就当为了减肥吧，测试结果是17分钟，后背早已给汗水湿
透。

    【至滨海大道】据现场步行测试，由阳光带海滨城到滨海大道走科苑南路直下需
时5～7分钟，但如果走高新南十一路，由于是弯路，需要拐弯进科技南路后南下，需
要时间增加到10分钟。

    ■楼价问题

    最近论坛上比较关心二期的楼价，可从地价着手。二期建面13万平方米，楼面地
价1923元/平方米。地价每平方米比一期便宜447元/平方米，而1期售价为7000，考虑
景观稍差的因素，那么2期售价各位可以估算一下。

    ■现场施工

    【施工】由中建二局、越众公司承担，情况令人满意，施工墙体光洁、毛面较
少，而根据承重设计的变截面立柱，则可在保障安全、尽量扩大使用面积之间找到适
合的平衡点。

    【中庭】弧形游泳池已经接近尾声，与会所是邻居。水面比一期有所缩减，增加
了绿化面积。会所比一期要小一些，由于会所设计在了建筑合围中，相对而言占地就
没有一期浪费，感觉上显得中庭要大一些。

    中心花园正在紧张施工，看来招商地产吸取了海月2期园林没有先做的苦头，准备
开盘时就开始展示园林。中心花园底层铺垫用料不但非常实在，而且施工也很讲究，
先是一层隔热、然后是水泥、再是碎石层、最后是土层。在最底部，还铺了整张的纤
维网。

    【外立面】设计延续了“天圆地方”的哲学思路，外形不错、户型设计、采光通
风都不错，但是由于外构件较多，有一些业主家中的视野受到了一些破坏，比如景观
被分隔开来。

    【户型】户型重复印刷，楼书印刷档次较低，重复印刷的理由仅仅是因为阳台形
式的不一样。

    147、146、144、145平方米的4房及181平方米的5房户型最好，通透、采光一流，
动静分区的合理无可挑剔，而4房及5房的入户花园阳台（招商称为“入户门厅岛系
统”）应该是市面上最好的阳台，方正适用，在1999年的招商海月1期，这种阳台就已
经出现，但入户花园阳台的风头却被其它发展商抢了去，招商对此应该反思。

    没有花园阳台的户型则基本都设计了小型花池，实现立体绿化，养一些植物问题
不大。除开1、2、3栋为二梯四户外，其余各栋全部是二梯三户，作为高层小区来说非
常不错。在南山是比较少见的。

    小区有1048户，顽固不化的招商终于向市场低头，户型面积大幅度缩小，建设了2
房2厅、三房两厅的单位，但总体上说，大面积户型依然过多、比例太大，过分乐观地
估计了科技园的购买者的承受能力。而且由于阳台面积较大而且不规则，外立面装饰
件较多，因此，对于户内面积有一定影响，但这样一来则换取了良好的室内室外的交
流空间，找一个换心情的阳台是要付出代价的。

    户内采用了下沉式厨房与卫生间，在布置管线、暗座的施工上，中建二局、越众
的水平是应该提出表扬的。一般的施工单位都是硬施工，浇铸以后在墙体打凿开线
槽，而这里不是，他们采取了创新施工方法。先将泡沫切成管线大小，然后在泡沫上
包裹塑料，预先放到管线的位置，施工养护结束后，只需把泡沫掏出即可，对墙体没
有任何破坏，而且管线、暗座非常光滑。

    在2栋2楼，正在装塑钢门窗，门窗质量不错，采用的是德国货。客厅推拿门设计
比较特别。人向外的左边，设计了窗，窗下面是固定玻璃，这种做法是方便沙发侧通
风，以前整体推拿门一放到侧面沙发处就没有风，放到中间又影响通行，这个设计避
免了这种问题。但右边设计成了整体固定玻璃，大约50公分宽，这种设计应该没有什
么好处，唯一的就是与左边形成对称美观。但是，右边不如设计成推拿门一部分，扩
大推拿门宽度，才好用！

    【车库】已经基本完工，车库顶的防护层也基本已经完工，只剩下划线等后续工
作。车库采用了大面积自然采光的设计，在5、6、7、8栋以南，设计了四条长形自然
采光窗，而小区一共有9个自然采光窗，车库在白天的光线应该是非常充足的。自然采
光窗的样子估计与一期的自然采光窗一样。车位总数760个，车位户数比为1.3：1，属
于中上水平。

    小区车流出入口布置在小区西侧科苑南路旁，而人流出入口分了四个，高新南环
路一侧有三个出入口，高新南十一路布置了一个出入口。但是北面并没有人流出入
口，可能会给3、5、6栋业主出入带来一些不方便。

    【景观】比一期稍差，但依然不错，比后海及南山中心区楼盘要好不少。比一期
差表现在没有GOLF景观，观深圳湾角度稍差。由于填海的边界是到沙河西路，因此海
景被牺牲了一部分，视线大约有40%没有海景，但登上16栋的17层，景观委实较为不
错，香港近在咫尺。另外，由于二期隔科苑南路就是高新区公园，以及即将建设的深
圳大学研究生院（原规划南山体育中心处，占地25万），占地超过15万平方米，所
以，小区失去了GOLF景观，但也有公园景观，便于游玩和养眼。

    【楼体】我选择了16栋、17栋、2栋重点考察对象和样板。厨房楼板厚13公分、客
厅房间楼板15公分、楼层设计高度3米，净高未找平前2米83，很开扬。底层全部架
空，高度大约6米，而9、12栋架空层则更高一些，估计达到了8米，10、11栋主入口处
如果不小心看，应该发现不了架空，因为实在太高了，目测估计达到了28米左右，高
于波托菲诺天鹅堡最高的架空高度，应该是深圳第一高。

    建筑一般墙厚20公分，与设计指标是一致的，而承重主墙为25公分。外墙设计为
整体浇铸，只有一些细部需要红砖填充，这种做法可以有效地降低渗漏和开列的发
生，成本也较高。

    【细节】

    1、阳台。上下层阳台设计为错层，但又不是完全错层，只是全弧形与半弧行的区
别，本人没有看懂设计师的用意。在2栋的2楼，已经装好了阳台护拦，高96公分，刚
好是人体重心位置，站在阳台上的安全感已经是最好水平。阳台护拦的样式与本求在
《华人在美国的住房（1）》中所发布的美国那栋别墅的照片一样。

    2、学校

    南山外国语学校位于二期东南角，是深圳公办的两所外国语学校之一，因此吸引
力较大。在看楼期间，遇到两个梅林一村住户，想购买2房单位，兼具投资和居住用
途。一个是为了小孩读南山外国语学校和进但召义钢琴中心、参加童子军，另外一个
是想投资出租。

    而她们目前最关心的是价格和高新公园的规划建设情况。看来，招商有必要加大
对学校的支持力度，实现共赢局面。另外，结合最近本人收到65封邮件来看，政府、
媒体、IT人员关注较多，占的比例较大，招商应该对此采取针对性措施。

    ■工程用料

    小区内电缆采用穿镀锌钢管铺设、德国柯梅令集团KOMMERLING塑钢门窗、无色透
明玻璃、绿色园牌密目式防护网、深圳丽新标建材有限公司聚合物水泥沙浆改性剂
（高浓度）、杜拉纤维、华歧无缝电缆保护钢管、 香蜜湖消防器材、光华PVC污水
管、畅达PVC电线管、鸿雁PVC电线管、沿海集团PVC管、新协和暗座、实心红砖、加气
轻型砖、金龙羽电缆。

    ■地块渊源

    一、万科华为Vs招商中兴

    万科和招商最近老掐架。开始是东西海岸对话，公婆道理自己倒没怎么去看，也
不知道谁赢谁输。紧接着，7月4日又为坂雪岗地块掐了起来。

    万科、招商、华为、中兴分别是房企和IT企业，它们本来没什么关系。之所以把
他们拉到一起，是因为在阳光带·海滨城现场的时候，忽然想到这个有趣的问题。万
科与招商，深圳房地产企业三强之二，他们的发展与IT企业似乎有着某种紧密联系。

    2000年12月5日，招商在争夺阳光带海滨城地块的时候，以3.4亿战胜出价2.7亿的
万科，看中的就是这里以中兴通讯为首的IT企业，2002年中兴销售收入已达168亿元。
3.4亿当时被广泛称为“天价”。拍卖结束后，万科新项目开发部负责人吴国庆先生接
受记者采访时连称遗憾、可惜。两年半以后，今年的7月4日，万科看中华为的落户，
以500万优势胜于招商华侨城联盟的9亿2千万夺得坂雪岗地块。

    这两家企业的进入成熟阶段以后的发展，都分别与IT企业有着密切的联系。四季
花城，与华为、富士康、新天下等企业密不可分，招商，则与TCL、中兴通讯联系在了
一起。

    回顾历史，在土地市场上，万科最强劲的对手是招商；在片区的看法上两家经常
所见略同；在开发量上，两家彼此之间。可让我们奇怪的是，万科一直是把中海当成
最主要的竞争对手，包括此次坂雪岗的拍卖。而实际上，每一次中海只对万科造成了
心理上的压力，而没有实际上的威胁。又或许是万科这样的说法只是放一个烟雾弹？

    二、高新区土地储备最多

    2000年，招商以比低价高出近8000万元的3.4亿获得占地42394平米的阳光带海滨
城地块，楼面地价2370元/平方米，现在来看，招商的这个价格是非常值得的，尤其是
在坂雪岗地块价格到2216的情况下。这就是阳光带海滨城一期的地块。

    此地块之后，当年最后一次土地使用权12月出让，招商地产以2.5亿获得4.3万平
方米的土地，这就是阳光带海滨城二期的地块。

    这一次出让万科只派出了观察员，在招商夺得以后，万科人员由衷地鼓掌。而阳
光带一期地皮出让万科则手下留情，与招商在9亿2停止坂雪岗的举牌一样，两家公司
互相竞争，又互相妥协，其中意味令人回味无穷。

    一月内“吃”进高新园区两块地，总用地达85000多平米，可销售面积27万多平
米，地价总额突破6个亿，投资总额突破14亿。招商地产也成了在高新区里土地储备最
多的房地产企业。

    2002年7月10日， 当28家单位中的东海、鸿威各取一块高新南区用地的时候，楼
面地价已升至2500元／平米以上，阳光带在竞争中占据了一定的优势。目前，东海、
鸿威地块都已经动工。

    ■片区概况

    片区劣势不容忽视，尤其是住家型消费而言。表现在目前公共交通不便、配套还
不完善，生活的方便和舒适度有很大影响，受南山中心区竞争较大。   

    “硅谷”高新技术园区是深圳经济最活跃的区域，五大国家级科技园之一，也是
全国单位面积产值最高的高新区。2002年国家级高新区中面积最小的深圳高新区产值
达到719亿，成为最流金的土地，比上年增长14％，占广东省各高新区当年工业总产值
总和的近50％，高新区面积只是深圳市2020平方公里的0.6%，而产值却占全市的20%，
高新技术产值占全市高新技术产品产值的45%。每平方公里产值达到62.5亿！用百元大
钞将62.5亿铺在1平方公里的土地上，会有多厚？而这个成绩是在全球经济增长趋缓、
IT业不景的情款下取得的，实在难得。

    片区地理位置、人文环境不错，住宅集中规划在高新南区，由于有深圳大学、虚
拟大学园、深港产学研基地、清华研究院以及众多IT企业，是深圳教育体系最完备的
区域，代表深圳最高水准的智力产业、智力企业、智力机构基本都集中在此。 还有两
院院士活动基地、企业博士后工作站和国家重点实验室、专家公寓，称这里为深圳最
具学院气氛的片区一点也不过分。深圳足球俱乐部一队训练基地将迁移到南山高新
区，这里的人文气息更浓厚了。

    尤其是高新南区，联想研发中心、中兴通讯已建成厂房及办公楼、创维数字研究
中心、深圳清华大学研究院、深圳威新软件园（原赛博韦尔软件产业园）、深圳国际
技术创新研究院、深圳创新广场、中国科技开发院新产业孵化中心楼、迈瑞研发大
楼、深圳国家电子技术应用工业性试验中心、德维森研发中心、桑夏研发中心大夏、
TCL工业研究院大夏、沃奥国际、思创集团大厦、中电照明大厦、深超半导体生产厂
房、万德莱研究生产中心、方大集团科技中心、飞亚达大厦、富诚科技大厦、飞通光
电研发大楼、曙光计算机大厦等公司的大楼组成了深圳最具现代气息、最具个性、最
具有规模的现代化建筑群，也是深圳智能化水平最高的建筑群集中地。每一栋建筑就
是一道风景，而每一栋建筑都预留了不小比例的绿化面积。

    在国土局规划文本中，以“园林式、安全、高效的集教育、科研、产品试制、孵
化于一体的电子、信息产业区管、公办、展览、金融贸易、居住综合区”来定位片
区，这里住宅规划占地为26万平方米，建面78万平米，7000户、3万人居住规模。目
前，东海、鸿威的地块都已经动工。         

    总而言之，这里是一个优点特别突出，缺点也明显的片区。现在只能等待随着高
新南区的发展快一些，只要片区发展起来，缺点就将缓解。


    图：除开片区雄厚的产业基础外，无旧区（尤其SARS后）、有地铁、学院氛围是
片区吸引人的几个要素。