导读：
■153套小高层一天售罄，御峰园何以引爆市场？
■片区个性简析
一、平湖凤凰山：0.362容积率，高生态高稀缺
二、平湖中心：熟地城市居住区，产业中心
■深圳最大物流区，老板必去的平湖
一、国内唯一国家级物流试验基地，就在平湖中心
二、华南“物流航母”：就在御峰园西侧1公里
三、中国最大农贸中心，催生老板地
四、白领去CBD；老板去平湖
■绝无仅此的资源：三重靠山，北邻GOLF
一、背靠80万平米凤凰山，公园就在家门口
二、无缝接6万㎡私家公园，典型双公园物业
三、近邻12万㎡松仔岭公园，实际是三公园物业
四、北邻凤凰山GOLF：御峰园，仅此有
■配套简析
一、教育配套
1、幼儿园就在自家里，学前教育无忧
2、小学就在小区内，实际是教育物业
3、一站式九年教育：3九年一贯制学校+初中+高中
二、综合设施
1、2个200床综合医院：适当距离，完善配套
2、2个综合文化+体育中心：休闲健身好去处
■道路交通
一、高速路四通八达：10分钟通达罗湖，1小时必进中心区
二、双地铁双站口：未来的地铁物业
■老板必选：深圳性价比最高BOHO物业
一、熟地平湖新城，最大高商住区
二、深圳性价比最高BOHO物业：和黄御峰园
正文：

■153套小高层一天售罄，御峰园何以引爆市场？

前段时间，房地内参www.BANQ.cn专业部成员探访位于深圳中心区东北处直线20公里、背靠80万平米凤凰山森林公园的和黄·御峰园。期间获悉，该项目一期、三期已售罄并入伙。今年以来推售的65套商铺已售罄，4月7日才正式推售的153套二期小高层，当天即被抢购一空，火爆得让人惊叹。

笔者与工作人员沟通后更得知，目前和黄·御峰园在售的二期48套、主力户型面积为182平米、赠送比例达1:1的联排别墅产品，诚意登记客户已经是房源的1倍以上，且每天均有出货。后期还将推出56套叠加别墅、76套联排别墅、四期高层产品。

究竟是什么原因，使得和黄·御峰园如何热卖呢？对此，房地内参认为有必要从规划上了解下该项目所在的区位、片区规划发展等，进一步了解御峰园的潜在价值，以便大家有更深刻的了解。以下将糅合平湖凤凰山片区和平湖中心区两个片区进行整体分析。

■片区个性简析

一、平湖凤凰山：0.362容积率，高生态高稀缺

平湖凤凰山地区：规划为平湖凤凰山以西，外环快速路以南，凤凰大道东北区域，总用地面积为258.04万平米。该片区建设规模总量为93.37万平方米，其中住宅建筑面积60.79万平方米。片区整体容积率仅0.362，比特区内的大南山片区0.447还低了0.085，可谓是高生态稀缺地区。

该片区发展目标：保护以凤凰山山体为主的生态资源，完善市政基础设施和生活配套设施。规划定位为：中部物流组团重要生态、市政控制区，平湖中心区东部外延区，以生活、生态、市政设施为主要功能的综合区。

二、平湖中心：熟地城市居住区，产业中心

平湖中心地区：现状为凤凰大道以西，平龙东路、平龙西路以南，广深铁路、规划平湖建设路、平安大道以东，富安大道以北所围合的区域，总用地面积为278.42万平米，建设规模总量约为410万平方米。计算下片区整体容积率为1.473，比蛇口片区的1.664还低。

片区发展目标：建设充满活力、具有现代气息、功能完善和设施齐全的街道级服务中心和产业服务中心。
主导功能是：承担平湖街道范围的行政办公、商业、文化和生活居住服务职能。
发展策略是：通过城市更新，重点完善地区功能结构，优化路网体系，完善社区基础型公共设施。并注重保留与提升现状商业街区品质与活力，挖掘与保护城市文化特色，提高城市环境品质。

根据规划，凤凰中心片区规划居住人口规模为10万人，规划就业人口规模约3.0万人。如此，该片区人口密度为3.6人/平方公里，也就是说每1万平米上人口规模有360人左右，人均占地面积27.8平米。对喜欢城市热闹氛围又钟情生态环境的人们来说，这是较为适宜的指数。

■深圳最大物流区，老板必去的平湖

一、国内唯一国家级物流试验基地，就在平湖中心

事实上，平湖作为深圳中部物流中心组团的核心片区，是深圳海、陆、空交通网络集汇点、东西部港区（盐田港、蛇口港）以及深港和内地的交通枢纽，同时也是深圳与东莞两市、龙岗与宝安两区的双重交接点，是一个集货物运输、仓储、加工、配送为一体的珠三角、华南地区商业旺镇、工业强镇和物流重镇。

尤其值得重点一提的是平湖物流园，根据《深圳市现代物流业“十二五”发展规划》显示，平湖物流园作为国内唯一的国家级物流试验基地，至2015年，将重点打造成为联接东、西部港区，着重发展公铁联运、海铁联运，全面面向珠江三角洲及内地，集中发展中远距离货物的铁路综合物流园区。

至今这里已经拥有重点物流项目33个，完成总投资约95亿元，项目涵括战略储备、菜篮子和民生工程、“公铁多式联运”、城市配送和高端物流等。其中，更以华南国际工业原料城（即“华南城”）、海吉星农产品物流园（即“海吉星”）的影响尤为突出。

二、华南“物流航母”：就在御峰园西侧1公里

华南城就在和黄·御峰园西侧约1公里处。据悉，华南城总占地面积超过100万平方米，总规划建筑面积超过220万平方米，总投资超过60亿元人民币。建成后将成为全国规模最大、品种最齐全、现代化程度最高的工业原料及成品展示交易中心、综合商贸物流中心和高端生产服务业基地。

目前，总建面超过220万㎡的前两期项目已全部投入运营，港货直销中心、法国名品直销中心、国际品牌展示交易中心等已进驻。更为重要的是，一、二期的超过3万个铺位，加之目前正在建设的三期工程，整个华南城可提供的铺位数量至少将达到3.2万个，而这3.2万个铺位对应一个老板，则是3.2万个中小老板。

三、中国最大农贸中心，催生老板地

自2011年9月正式开业试运营的海吉星，位于平湖街道白坭坑社区，是深圳最大一级农产品综合批发市场。该项目总占地30万㎡，建面82万㎡，总投资18.4亿元，日均交易量就已达到4500吨，高峰期更高达6000吨。

尤其是随着冻品交易区的进驻，将逐步迁入的水果交易区，海吉星整体运营后，估算年交易量将可达到600万吨，交易额达300亿元，这将比原布吉市场的规模扩大一倍以上，预计将带动超过20万人就业。

加上目前加紧建设的、储存量可达两万吨的冷库储存工程预计将于2013年初的投入使用，届时海吉星可直接提供的铺位数量将达5000多个，以每铺一个老板来说，未来这里可能催生5000个老板。

四、白领必去CBD，老板必去平湖

以华南城和海吉星的运营带动，如此统计下来，未来平湖理论上或将产生数万个小老板。而作为华南城、深圳国际农产品物流园的个体经营生意人，他们居所、工作必须接近，才更有效利于生意运营。正是如此，平湖也将成为深圳产生小老板最多的地方。加上如罗湖、南山、福田等其他区域的同行老板们，要做农贸生意，就得往平湖去。如此，我们可以说，如果白领是聚集在CBD，那么老板就是涌向平湖。

正是如此，与华南城仅相距1公里、距海吉星不足5公里的和黄·御峰园，将成为平湖老板的居住场所，也将是平湖最大的BOHO物业。BOHO有两层含义，一是指“BUSINESS+OFFICE+HOME”，即“生意+商务+居住”的生活方式，也即意味着生意、商务、居住将三位一体；二是“BOSS+HOME”，即老板的居住场所。

如今，随着平湖凤凰山片区的居住配套、商业设施、生活氛围的越来越成熟，坐拥平湖最佳生态资源、景观资源、生活资源、教育资源的和黄·御峰园，在“BOHO”物业基础上，已然透露出更多成熟味道，性价比更高。

■绝无仅此的资源：三重靠山，北邻GOLF

和黄·御峰园正好位于平湖凤凰大道和高原路交汇处，为07-03地块，占地面积204324平米，规划有社区居委会、12班制幼儿园、社康中心、社康文化中心、警务室等。该地块所在为主属于平湖凤凰山片区，且紧邻着平湖中心地区，为此我们将把平湖凤凰山片区和凤凰中心片区结合起来进行简析，重点落在以御峰园为圆心的1.5公里半径范围内。

一、背靠80万平米凤凰山，公园就在家门口

平湖凤凰山片区拥有以凤凰山山体为主的生态资源，公共绿地面积就有97.23万平米，占片区总占地的44.04%；加上4.05万平米的生产防护绿地，1.01万平米的水域，36.27万平米的林地，整个片区绿化面积达138.56万平米，占片区用地面积的53.7%、一半以上。

单是凤凰山森林公园占地面积就超过80万平米，即片区所在的05-01地块，就在项目北侧直线约800米。从项目前往正门不到千米。这里气温保持在21~22度之间，平均湿度79%，山丘高度多在60~130米之间。根据规划，这里建设成具有生态环境整治和矿业遗迹特色的凤凰山国家矿山公园。

政府规划投资1.4亿元，分三期建设平湖凤凰山，主要以平湖地方文化为基础，以矿山文化为主题，从而营造“观山”“唱山”“写山”“颂山”“游山”“梦山”的凤凰山人文环境，以及“延山引水”是生态思想，突现良性生态循环，把公园打造成为“都市中的矿山”、“矿区中的公园”。目前一期部分工程已建成向公众开放，成为市民的主要休闲场所。

二、无缝接6万㎡私家公园，典型双公园物业

正是得益于紧靠这种天然山体公园，和黄·御峰园还规划在后山打造一个私家山体公园，即紧靠着项目背后的05-06地块，占地近6万平米。该公园与项目无缝接驳着，由此御峰园可谓是名副其实的公园物业。

此外，就在和黄·御峰园西北侧约1.4公里处的平湖中心区01-01、01-03、01-05、02-02四幅地块，皆为林地，总占地约26万平米。如此大面积的生态、绿化面积用地皆环绕在四周，御峰园将可直接享受到大片的生态、绿化。

三、近邻12万㎡松仔岭公园，实际是三公园物业

位于平湖中心区10-05地块的大片公共绿地，总占地119107平米，目前已建成松仔岭公园，是周边居民日常娱乐休闲、散步的好去处。该公园就在御峰园西侧400米，穿过凤凰大道进入高原路直走即可到达。

这样一来，御峰园周边竟环绕了多达三个公园，且占地面积至少在6万平米及以上，难怪片区容积率如此之低，这与大片绿地面积之多必不可分。这是御峰园业主们的福气，既可提供生态舒适环境，又提供了休闲、自然的好去处。

四、北邻凤凰山GOLF：御峰园，仅此有

不止如此，紧邻着凤凰山矿山森林公园的，正是凤凰山高尔夫球场。该GOLF球场为标准18洞球场，球道全长6806码，标准杆72杆，秉承原有凤凰山山脉之特色来进行 18洞布局组合，球道走向利用荒废石矿场地势，形成山地球道风格，十分具备趣味性和挑战性。

凤凰山球场是由五个废弃的矿石场改建而成。巨大的矿坑被填埋后，依然残存有巍峨的峭壁，裸露着红褐色巨石，显得野性十足。山上覆盖的大片荔枝园和小叶桉，都是建场前便已存在，基本上未做改变，球场上还居住了不少鸟类动物，偶尔还会在球道上看见成群的在为你打戏，栖息在这生态园林之中。

御峰园正是背靠着这大片凤凰山高尔夫球场，直线距离不过600米，驱车前往约摸10分钟即可，业主们空闲时候随时可前往，一展球技，享受挥杆的乐趣。如此算来，御峰园事实上既是公园物业又是GOLF物业。

■配套简析

一、教育配套

1、幼儿园就在自家里，学前教育无忧

凤凰山片区规划共4所幼儿园，新增1所，分别位于06-01，06-04，06-10，07-03四幅地块；平湖中心区规划共8所幼儿园，分别位于04-08、07-21、07-15、02-04、03-03、08-08、09-06、10-09地块。累计两个片区共12所幼儿园，御峰园周边几百米范围更密集了5家。

其中，御峰园小区本身，即07-03地块就规划了1所公立幼儿园，学前教育就在家门口，自然便惠了业主子女们的教育。现状保留在06-10地块的1所幼儿园，即平湖新村内幼儿园，就在项目西侧250米，步程几分钟即可达。

位于平湖中心区10-09地块，规划新建1所6班制幼儿园，就在御峰园西侧，仅隔了一条凤凰大道，步程几分钟即达，十分便捷。此外，就在御峰园1公里范围内，目前已有蒲公英幼儿园、立华九号院馆幼儿园等。

2、小学就在家门口，实际是教育物业

平湖凤凰山片区规划1所小学，位于07-06地块，占地15861.3平米、为24班制，目前已建成。该小学正好就在和黄·御峰园东侧，两者紧密相连着，实际上已经是御峰园小区本身的教育配套。

平湖中心区规划有2所小学，分别位于09-01、02-02两幅地块。目前09-01地块现状保留的1所小学，即平湖小学，就在御峰园西侧直线1300米处。如此说来，有幼儿园、小学一站式配套设施的御峰园，实际上已经是教育物业了。

3、一站式九年教育：3九年一贯制学校+初中+高中

平湖中心区规划的3所九年一贯制学校，分别位于02-10、08-11、10-21这三幅地块，其中位于10-21地块的1所九年一贯制学校，占地20301平米，27班制。该学校即平湖兴文学校，与御峰园仅隔了一条凤凰大道，步程几分钟即达。

位于10-04地块的1所初中，占地66001平米，现状保留为36班制初中，未来还将增设24班制普通高中。该学校即平湖中学，就在御峰园西侧约500米处，沿着凤凰大道直走即达，极为方便。

目前平湖中学有36班制初中，1900多名学生，教职工140多人，学校平均占地面积和功能室比率超过省级标准，是广东省一级学校、广东省绿色学校。近三年来，在国家、省、市各类竞赛中获奖的学生更多达275名。这些无疑皆可使得和黄·御峰园业主孩子的九年教育无忧。。

二、综合设施

1、2个200床综合医院：适当距离，完善配套

凤凰山片区规划位于03-06地块新增1所200床综合医院，占地25534.3平米。该综合医院就在御峰园西北侧直线1400米处，沿着凤凰大道往西直走，向右转入龙平路即到，车程约摸2~3分钟。

目前平湖中心区现状也保留着一所200床综合医院，即平湖医院，位于03-07地块，占地15734平米，就在御峰园西侧直线1400米处，沿着凤凰大道向西走，向左转入龙平路即可见，全城约2.4公里，车程几分钟即达。两者的距离皆较为适宜，既避开了医院的负面影响又得享齐全配套。

此外，和黄·御峰园小区本身也规划有社康中心，方便了小区业主们的需求。

2、2个综合文化+体育中心：休闲健身好去处

2所综合体育活动中心：规划新增于平湖中心区09-08地块的，实际是综合体育活动中心和居住区级文化中心，占地高达27384平米。该综合文化中心就在御峰园西南面直线约600米处，沿着目前的高原路直走即可达，步程约7~8分钟。

新增于凤凰山片区06-05地块的1所综合体育中心，占地35230.5平米，即目前的平湖体育中心，沿着凤凰大道直走580米即可到达，步程约10分钟。两大体育中心环绕，御峰园可谓是得享片区综合配套。

■道路交通

一、高速路四通八达：10分钟通达罗湖，1小时必进中心区

平湖凤凰山片区对外联系的主要出入口为平大路（暂定名）、平龙东路和凤凰大道。平湖中心区对外联系的主要道路为有平湖大道、平安大道、凤凰大道、平龙东路、平龙西路和富安大道。

和黄·御峰园正好位于凤凰大道和高原路交汇处，可便捷通达两大片区，更直通深圳城市中心。平湖辖区内对外有机荷、水官两大高速，平深、平松、平淡、平樟等众多主干道；可便捷出行深圳中心区和东莞、惠州等地。

通过梅观高速→机荷高速→白泥坑收费站出口→丹平路→富康路，或者南坪快速→水官高速→平沙收费站→丹平路→富康路，或者爱国路→丹平路→平湖大道→富康路，再转入凤凰大道即可到达项目，不到1小时车程贯穿深圳市中心和御峰园之间，交通四通八达。

尤其是，向北经东湖、丹竹头、终点连接机荷高速白泥坑的丹平路的全面开通，更使得平湖到罗湖的时间缩短至10分钟。加上贯通东莞凤岗中心和平湖之间的快捷通道联兴路将在年内修整，未来建成后再次快捷贯通莞深，这将推动平湖区域的时空价值，提升御峰园价值。

二、双地铁双站口：未来的地铁物业

根据规划，平湖中心区远期规划有13号地铁线宝盐线、16号地铁平湖线经过。地铁16号线，将连接福田南、福田中心区、梅林片区、中部（平湖）物流组团、龙岗中心城等，实现福田区与龙岗中心片区的直接相连，并与地铁12号线相衔接；计划在平湖设立华南城站、平湖站和平湖东站；全长39.8公里，总投资约267亿元；预计2014年初开工建设。

和黄·御峰园距离同为规划中的16号线华南城站和平湖站均约1.5公里，步行不足20分钟；如此一来，未来御峰园实际上是地铁口物业，业主们通过地铁即可往返深圳城市中心和自家小区，十分便捷。

■老板必选：深圳性价比最高BOHO物业

一、熟地平湖新城，最大高商住区

不止如此，就目前情况来看，紧邻着和黄·御峰园的平湖中心商业区和凤凰商业广场正在不断成熟。尤其是就在御峰园西侧紧邻的8万平米凤凰商业广场正式开业，其内人人乐超市、真功夫、永和大王、万宁百货、KFC独立汽车店等全方位生活配套，加上近侧酒店现正招商，御峰园周边商圈氛围越来越成熟。

而且，占地223697平方米、总建面304000平方米，容积率仅1.36的和黄·御峰园，体量较大低密度，在平湖口碑极高，且目前一期、三期已经售罄并入伙，入住率较高，甚至有客户入手买入作经营考虑。

而且，平湖凤凰大道上住宅体量庞大，与平湖新村、威凤山庄、九号院馆、翠峰丽景形成平湖新生活商圈，总建面不少于80万平米。加上目前在建中的福田区保障房项目，居住氛围、公建配套完善，生活气息日益成熟。而和黄·御峰园作为平湖中心及新生活圈最大型的高尚住宅区，难怪如此热卖。

二、深圳性价比最高BOHO物业：和黄御峰园

不止如此，御峰园西侧毗邻的平湖物流园，是深圳乃至国内最大的、唯一的国家级物流实验基地。这里的商机之多机遇之佳，从而使得平湖成为深圳产生老板的摇篮之地。随着平湖物流园区的逐渐成熟运营，这里将吸引越来越多的资金，从而诞生越来越多的小老板。

正是如此，距离华南城仅1公里、海吉星仅5公里的和黄·御峰园，由于片区内高档新盘项目稀缺，加上项目本身所在的优越地理位置，将是最有效吸引成功人士和本土财富人士入驻的BOHO物业。

尤其是在不断催熟、价值上跃的平湖生活、商业氛围中，坐拥80万㎡凤凰山矿山公园、三大公园、平湖体育中心、高尔夫球场的和黄·御峰园，在生活配套全方位配备，幼儿园、公立小学等一站式教育配套下，不断彰显价值。老板必聚，老板必去之地，和黄·御峰园现正推出的别墅，还有什么理由不火呢。（CWE）*2

深圳市龙岗103-03号片区[平湖中心地区]法定图则（草案）

深圳市龙岗103-T4号片区[平湖凤凰山地区] 法定图则（草案）