◇ 半求banq

2003-08-06

banq@vip.163.com 

    〖时    间〗：2003年7月24日16：10～17：30
                        7月29日14：40～15：50
                        7月31日15：30～17：30                       
    〖事    件〗：实地考查绿景地产蓝湾半岛项目
    〖地    点〗：福田区福荣路侧
    〖考查实录〗：


    答应考查有很长一段时间，但一直较忙，拖延至今，明天又要赶往广州美国领事
馆面试，特意抓紧出台，向各位表示歉意。

    ■公司概况

    以前绿景并不知名。但今年4月1日，深圳市通报表扬2002年度的民营企业，绿景
地产仅次于中科智担保公司位居第二，同时也是唯一一家房地产企业。由此开始引起
市场关注。

    绿景地产成立于1995年6月，公司先后开发了“景林花园”、“富盛花园”、“绿
景花园”、“绿景山庄”、“绿景新苑”等项目。项目集中在新洲片区，绿景地产也
是在新洲片区开发量最大的地产商。

    其第一个项目“景林花园”就位于此地，总建面26000平方米，当时一次性卖给了
福田区住宅局。可以说，政府的收购对于绿景的成长非常关键。而后沙尾、新洲又开
始与绿景合作改造。直到第四个项目、总建面达78300平米“绿景山庄”，绿景才开始
独家开发。可以说合作建房是绿景的第二次机遇。
 
    除去在建的25万平方米的“蓝湾半岛”，绿景还有土地20万、建筑面积120多万的
储备，主要集中在梅林、中心西区一带，是福田中心西区土地储备量最大的开发商。
绿景地产在新洲片区开发有绿景新苑一二期、绿景花园一二期、在新洲路与新洲六街
交汇处还有一个即将开发的项目，规模与绿景花园二期差不多，绿景地产在新洲的3个
项目都设计有较大的商业面积，未来新洲的商业可能很难避开绿景地产，这种局域垄
断，极其容易造成区域租金高企，应该引起政府重视。

    ■楼盘概况

    从深圳大学出发，只需15分钟车程即可到达蓝湾半岛，蓝湾半岛距离新洲路南步
程实测为6分钟，由于滨河大道为交通干道，与居民日常生活关系不大，因此没有实
测。楼盘位于福荣路以北，居于金海湾花园与金地海景花园之间。占地面积4.5万平方
米，总建筑面积23万平方米，1200户。2001年4月发售，去年11月23日封顶，目前内外
装修已经接近尾声，其中A、B、C栋的进度稍微快一些。

    如果本求没有记错，但是蓝湾半岛的设计是由8栋32层高层住宅楼组成，也就是在
现在的C栋以东，还设计有一座与C座同样的楼宇，园林面积远没有现在这么大，后来
取消了这一栋，变成了7栋。园林豁然开朗。翠堤湾最西侧一栋的业主因此能够很好地
欣赏到本小区的园林，为了争夺客户，金地在这栋楼朝蓝湾半岛一侧悬挂了大红标
语，竞争的激烈程度可想而知，而现在绿景的常务副总经理又是金地原总工程师，分
外有意思。

    【片区最大的园林】

    在红树林片区，蓝湾半岛拥有最大的园林面积，标称有近3万，目测实际使用面积
估计为2万7左右（包括游泳池）。接下来是只有前者绿化面积一半不到的碧海红树
园、翠堤湾、金域蓝湾。本人认为园林是住家的重要指标之一，尤其是对于老人小孩
更重要，没有小区的房子居住舒适性则大打折扣，人毕竟不是笼养的鸽子。

    从南面台阶两侧上去，大约抬高了8米左右，就是小区的平台花园，平台的绿化还
不错，主树种是榕树，配合大片草坪。A、B栋之间的间隔距离令人满意，目测达到60
米~80米，并由此设计了景观轴线，轴线北端是绿化广场和景观水池，轴线中端是游泳
池和钟楼，轴线南端是长约50米的两条步行林荫道以及喷泉水，林荫道共有40颗大棕
榈树。

    在小区西北侧，设计了消防通道，也就是说，万一发生火灾，消防车能开到平台
上来。要提醒一点，园林中的标识颜色过多反差较大。

    【违法建筑】

    楼盘以北全部是农民房，密密麻麻，好在高度基本保持在10楼以下，对于楼盘视
野并无影响，但从电梯出来，一看就是这些违法建筑，也确实影响心情。关于这一
点，购房者应该有思想准备。

    【平台+架空】

    蓝湾半岛不但做了平台花园，而且在平台之上还做了估计有5米5的架空层，这种
平台+5米5高的架空层的设计在深圳还是第一家。架空层大大扩大了业主的活动面积，
也就是说，除开园林面积之外，与建筑主体的投影等面积的架空可供应业主活动，架
空全部做绿化及休憩场所，架空顶棚挂了一些塑料花，墙壁上有画和雕塑。但现场看
来，画和雕塑显得有些游离，不够亲切。在D、E栋与C栋之间靠西侧的平台上，做了主
题雕塑墙，一些欧洲风格的雕塑大行其道。

    【双重降噪】

    这是购房者最关注的问题之一。红树林四大楼盘全部位于同一条路侧，楼盘西南
侧是福荣路，再往深圳湾一侧是广深高速公路，两者之间是绿化相当不错的绿化隔离
带。本人分别在A栋、C栋、G栋、E栋的20楼最靠路的窗户亲身体验。广深高速公路目
前车辆不多，加之属于软基路面，因此噪音比想象的要小一些，但福荣路属于硬基路
面，噪音比高速公路要大一些。

    A栋在开窗的情况下，噪音要大，但噪音水平大大小于深南大道、北环大道、滨河
路的水平。在片区四大楼盘中，碧海红树园由于临近由于福荣路、滨河路交叉口噪音
水平最大。金域蓝湾属于波浪式长带状设计，存在噪音反射，噪音水平比前者稍好。
蓝湾半岛与翠堤湾属于蝶式楼，不存在噪音回响，噪音水平控制最好。关窗使用换气
窗后的水平令人满意，通风则无法感觉出来。

    在福荣路的几大楼盘中，基本都采取了降噪措施，蓝湾半岛则采取了双重措施，
值得表扬。靠路的A、B两栋在降低噪音上采取了双重措施：一是采用自平衡式通风隔
音窗，与此同时还采用了法国ACDES中央自平衡式新风系统，ACDES是欧洲最大的通风
系统设备制造商，参与制定了我国建设部节能通风及室内通风标准，罗浮宫、双子塔
都采用了这个公司的设备，可使厨房卫生间的异味和水蒸气快速散去。其余栋由于离
路较远，没有采取这些措施。

    【对讲避潮】

    所有栋的对讲系统外设摆放在大堂外，方便使用，但要注意防止雨水。在南山某
小区，就是因为对讲系统摆放在室外，导致一到潮湿天气，线路就出现问题。

    【邮差不便】

    信箱制作较为精美，亮光不锈钢和蚀字搭配合理。但信箱摆放在大堂内，邮差必
须经过安全门才能进去，以后邮电送信会有一些小麻烦，必须要保安配合，万一保安
不在呢？

    【空中花园】

    A、B、C三栋每隔三层做了一个面积大约为150平方米的空中花园，一出电梯，就
是通往空中花园的四幅推拿门，作为休憩场所，还是不错的，但由于三层才一个，所
以惠及面不广，只对本层业主起作用。D、E、F、G则没有这个待遇。在红树林片区，
设计有空中花园的，只有蓝湾半岛、碧海红树园两家。

    【楼距】

    前后间距宽，大约保持在80米左右，东西间距在A、B、C栋之间完全不是问题，一
个字：宽。在D、E、F、G之间，由于是连栋设计，东西最近两户之间大约为28~30米，
也还是不错，但与A、B之间的距离比较起来就差远了。

    【电梯及楼梯】

    每栋三部电梯，据乘坐测试，估计时速在2米/秒，电梯间自然采光通风，人行楼
梯也是自然采光通风、这在超高建筑中还是做得非常好的，另外，每栋都设计有两个
人行楼梯，将碟行的两翼分散疏散，在自然通风的情况下，每栋还设计了强制通风系
统，以保证在发生灾害的情况下能够迅速补充氧气。

    【景观】

    楼盘的特色之一，就是朝西南侧属于永远无遮挡的景观，对于那些隐私要求较多
的人来说比较合适。根据现场体验，在景观上设计做得不错，基本都可以看到红树林
的景观，红树林每年有10万只候鸟光临，其中冬候鸟88种，夏候鸟11种，迁徙鸟30
种，居留鸟58种。但E栋朝东的呼型由于B、C栋以及翠堤湾的存在而影响到了视野，但
除此以外，其它栋的户型基本都可以看到海。

    去年10月16日，蓝湾半岛曾捐资200万给红树林主观单位设立“红树林环保基
金”，并发布《绿色宣言》，目的就是为了打红树林景观这张牌。只不过当时说要开
设的“红树林珍品博览馆”现在却没了踪影，令人可惜。

    【户内】

    1、户型

    户型方正实用，每栋的03、05两种4房户型在厨房处有斜角，但设计时已经转化为
储藏室和杂务阳台，因此影响不大，但与此同时，这几个户型也享受了正南正北的待
遇。01、02、06、07户型则全部方正，尤其是01、07两种户型，南北通透，无任何暗
间，是所有户型中最好的（D、E、F、G的这套户型稍差，没有入户花园，另有一个卧
室设计在入口处）。

    2、层高理想

    楼层找平后净高达到2米78，设计层高估计为2米9，还是不错的，显得较为开扬。
随着竞争越来越激烈，估计这种层高甚至更高的产品将是未来的主流。

    3、阳台护栏

    阳台护栏高1米1，稍微高于人体的平均重心，安全感得到保障。阳台护栏为钢架
加钢化玻璃的造型，现在这种造型非常流行。但自己却总是觉得，这种阳台护栏自然
采光好景观好，但毕竟缺少安全感。不如栅栏式护栏来得实在，其实这种护栏造价还
便宜。

    4、入户门

    大户型是字母门，而小户型则是单开门，

    5、窗户

    凸窗窗框内宽度基本保持在55~60公分之间，主卧室则设计了落地玻璃，景观不
错。

    6、网络集线器

    E-HOUSE网络集线箱率先将每个房间的网络布好并方便业主调整使用，预留了网络
化空间。

    ■建筑用料

    现场统计：八达通讯电缆及PVC下水管、光辉照明箱、深达电话线、富兴户外照
明、广州日立电梯、西蒙开关及插座（样板间）、TCL国际电工开关及插座（毛胚房
间）、E-HOUSE网络集线箱、绿铝合金窗框及门框（门框的材料比较特殊，尤其是闭合
处是1/4柱体）、宏深防漏剂、预制变截面烟道、广州日立电梯（亲身体验时速估计为
2米/秒）。

    总体上来说，蓝湾半岛用料属于中等偏上，价值取向属于平实一类。

    ■片区概况

    一、喜忧参半

    新洲下沙片区是福田深圳中心区的直接辐射区，同时也是皇岗口岸辐射区，又是
福田区内唯一的滨海片区。皇岗口岸24小时通关后，2004年香港地铁落马洲站将在此
与深圳地铁皇岗站对街，新洲就位于中心区及口岸的中间地带。因此，这里已经逐步
取代口岸区成为港人在深购房的重要区域。在本人现场考查的几天里，看到的80%以上
的客户都是港人（当然这与绿景最近在香港举办展览会也有关）。

    本片区包括以下几个原居民村：新洲村、沙咀村、沙尾村、上沙村、下沙村，以
及金地、沙尾两个工业区。由于原居民村较为密集，使得片区的违法建筑较多，影响
了市容，住宅密度较高，人员较杂，且建筑施工不规范，导致街区布置混乱，大街小
巷分布其中，片区布局不成体系。

    二、市场严峻

    但是，由于地段因素以及受中心区和皇岗口岸的辐射带动，本区房屋租金持续上
涨，租赁市场十分活跃，投资回报率高达9%。以至于香港美联物业也将具有代表意义
的第12家分行开到了新洲村，表明对片区的发展前景是看好的。新洲下沙片区也是深
圳少有的不炒自热的片区，与2002年以前的宝安新城及西乡非常类似。

    片区市场的现状较为严峻，之所以这样说，是因为这里的四大楼盘：翠堤湾、蓝
湾半岛、金域蓝湾、碧海红树园定位基本相同、楼盘特点大同小异、自然景观条件相
差不大、客户争夺异常激烈。

    三、旧城改造

    新洲村（1993年后改新洲股份）1999年委托南昌冶金设计院对6条小区道路进行重
新规划，投资800万元，修建了总长度1500米，供电、供水、排水、电信、照明、排污
等管道设施齐备的村内道路。2001年全部竣工，大大改善了村内的交通和环境面貌。
也因此，村内的道路在与其它村落相比时，是相当不错的。

    新洲村还成立了专职卫生管理部，聘请40多位清洁人员，坚持每日三次分片清
扫，并成立了监督队和机动队，对发现的垃圾和卫生死角进行及时的清理，村里的卫
生状况在全市的村落中位居前列（当然不能跟新区比）。
 
    在其它村依然抗拒旧城改造的时候，新洲村的改造早已经开始。新洲村先后与绿
景、星河、大综艺等地产公司合作，逐步进行片区改造。由于改造的需要，该村2001
年委托中国城市规划设计研究院编制了改造总体方案（规划示意图附后，实施过程中
有修正，但大方针并没有变）。绿景新园、嘉州大厦、嘉州豪园、益浩大厦、新南
苑、锦洲花园、新洲花园等商住楼都坐落在新洲村里，都是旧改的产物。
  
    四、古树众多

    目前深圳特区范围内古树共有409株，其中，以100～149年龄段最多，300年以上
的古树则较为稀少。所有的古树中，以生长于南山区南园村的600年古榕和生长于福田
区新洲中村新洲少年娱乐中心的600年古榕树龄最大。

    新洲村古榕与南园村古榕相比，树龄同为600年，只是前者的树高、冠幅、胸围及
地围等指标，均比后者少出约１米，才屈居“亚军”。古榕树下立有一块深圳市政府
“古树名木”的铭牌，上面刻有古榕的“简历”，立牌时间为1998年。

    在蓝湾半岛A栋北侧环抱处，就有一棵百年古榕被完好地保留着，为了保留这棵
树，我们可以看到，楼盘的平台花园特意设计成了弯曲状。

    五、驻港部队和盐田安居小区进驻

    1、驻港部队安居工程

    位于福田新洲村，驻港部队房改革办公室投资7000万元建设1栋30层建面37750平
方米的大厦。

    2、盐田区新洲安居小区

    盐田区新洲安居小区位于滨河路与新洲路交汇处，盐田区住宅局投资 5280 万元
建设，占地 20924 平方米。


    图：蓝湾半岛在片区的独特优势是其园林（F栋9楼拍摄）