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行业观察
高铁五变,沙汉之争:长沙德思勤演讲速记3

作者:尹香武_半求 类型:行业观察

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2012-04-27 12:40:21点击4988


前注:2012年4月13日傍晚,受德思勤城市广场邀请,我司负责人@尹香武_半求 先生,在深武高铁直通10来天之际,从深圳北站出发,于“长沙商铺销冠业主答谢会晚宴及顶级宝格丽公寓推介会”上,在长沙市富临饭店(西雅国际大酒店21楼宴会厅),为大家带来一场“高铁红利、贴地飞行”主题的讲座。

当天讲座上,@尹香武_半求 先生就大家关注的“高铁红利”进行了阐述,还就大家最关注的“长沙房价拐点”进行了解答。尽管召集时间较短、且是跨城讲座,当天的讲座仍然吸引了28桌、近300客户到场。尹香武(半求)先生与大家共同分享高铁时代亚洲地表综合体的投资价值。

现在分次刊登速记稿、仅供参考,未经严格审核,请阅读者自行鉴别。

正文:

@尹香武_半求:

■高铁VS飞机:长沙机场比武汉机场运量大,这不是好事!

为什么欧洲这么发达,而欧洲高铁不发达?欧洲高铁加到300公里时速,可能就要停下来了,为什么呢?因为每一个国家就像我们一个省那么大,高铁不好运行。他们的高铁运行180公里时速已经很快了,我们到350还想提速,为什么?中国实在太大了,假设用350公里跑,从深圳跑到长沙,大家想想多长时间,不到2个半小时。

中国最高时速,实验安全时速可以跑到500公里,如果我们车轴改进实际运行跑到400公里没有问题,如果400公里是2小时,深圳到长沙2个小时,一定会朝着这个方向做的。所以这时候我们从美国开始第二次镀金时代,中国或许会开始我们自己首次的镀金时代,就是我们发展高铁。因为我们国家幅员广阔,这时候更有优势。

大家可能会说为什么不发展航空?航空受气候条件影响比较大,更重要的是航空的核心技术不在中国人手里,中国发展航空事业越大、采购飞机越多,竞争国家对我们的反制力度更大,他们会造更好的军机,我们进行国家利益争取的时候更不利。但是高铁不同了,大家坐高铁没有想到,整个大陆在高铁上具备的系统优势已经非常之好。

只要中国愿意可以进行交钥匙工程,勘察、施工、设计、车辆制造、运行、站点建设,建好交钥匙都可以做到,也就是说高铁越发展中国的优势越强、越大,这是中国一个非常具有战略优势的战略产品。所以我断定,中国在高铁道路上是不会停下来的。如果你是国家主席,你去替温家宝的位置,你也会坚定做高铁,因为高铁越做你的底气越足、你的腰杆越硬。而飞机呢?你越做发现我们越不行,越做越不行,我不是说飞机不重要,超过1500公里飞机很重要,低于1500公里的交通半径高铁很重要。

据此做一个判断,中国高铁发展的镀金时代也要到了。这时候高铁的镀金时代会带来一些变化,我在说这个变化之前,我给大家说几个数据。开场白我批评了在座的长沙同胞,我感觉长沙的政府、长沙的市民对高铁的力量认识不足。为了帮助大家认识高铁的意义,我举几个数据。

同样的低于500公里,用飞机进行客运,它的成本相当于铁路的3倍。用小车进行客运500公里,是铁路的6倍。如果货运用大货车、大卡车运输,相当于铁路的8倍。这不是差别,而是形成了绝对优势。所以为什么中国的铁路管理效率低,为什么还生存得还算不错?最主要的原因在这个方向。

■高铁带来的5大改变

假设说我能判断中国也会步美国的后尘,去进行铁路的大建设、大开发的话,我们来问一个问题,就是高铁给我们带来什么?高铁会给长沙带来什么?我们第一个要关注的,我们从美国历史上找到这样一个借鉴标杆。

第一,最大的影响就是站址经济。就是高铁枢纽站点所在的地方会形成集聚效应,因为它方便、成本低、效益高,形成集聚。镇址经济所带来的消费变化,所带来的信息变化,我们应该引起关注,我觉得长沙的市政府对这一块的认识是不足的。

我举一个例子,你们知不知道长沙机场每一年的客运量超过了武汉?大家觉得很奇怪,武汉的GDP比长沙高,武汉的位置比长沙好,武汉机场的硬件也比长沙好,为什么武汉机场干不过长沙机场?因为武汉的铁路太发达了,不太需要机场,他坐动车去了。所以尽管武汉机场很好,但武汉机场的运量是落后于长沙机场的。

长沙市政府把这个当成一个利好去宣传,说我们机场超过了武汉。这不是一个好消息,这应该是一个坏消息,为什么呢?长沙既没有国际航线,也没有非常发达的总部经济,结果你的航空还比武汉发达。试问你,普通旅客被迫使用机场,不就是原来铁路不发达,导致机场比武汉运量高吗,所以这不是个好事。但是随着武广高铁开通,这时候长沙会变化。

长沙到深圳的航线慢慢会杀掉了,所有1000公里以下的航班慢慢会箫条,改坐高铁。为什么要坐飞机啊?晚点,事故率比较高,你还要提前1个多小时,你是不愿意干的。这时候我判断长沙的机场不一定出现那种乘客流绝对流量的下降,但它的增长会慢于长沙南站的客流增长,也就是说长沙南站的客流增长会超过长沙机场的客流增长。

一旦长沙南站客流量超过了机场,你就可以认为长沙的高铁革命开始发酵了。现在有些还没有通车、比如以长沙中转的沪昆高铁,一旦通车长沙就画了一个十字线,成为高铁的十字路口。我们买铺会买十字路口的街铺,城市也要找高铁十字路口的城市,这就是所谓的站址经济带来的巨大变化。   

第二,枢纽聚集。枢纽聚集刚才讲了一部分,其实大家比较好理解,因为高铁出行很方便、成本很低,所以会高铁站附近会聚集很多的商务客流。类似于长株潭的公司会越来越多想把公司总部聚集到离高铁站不远的地方,这是一个必不可免的现象的发生。

第三,格局变化。我刚才讲了,高铁在相对意义上是相对不利于深圳而利于长沙的,深圳是一个外向型城市,深圳离北京3000多公里,飞机对深圳来说非常重要,深圳的飞机很重要,因为深圳位于南国边陲,越边陲的地方飞机越重要,处于版图中心的城市高铁越重要。高铁通了以后,长沙因此获得的相对优势比深圳要大,而深圳人为了高铁在欢呼,我们深圳有了高铁。从专业上来讲,高铁对深圳是相对不好的。

比如长沙人在深圳工作,很多企业一看深圳的成本太高了,可能就会离开深圳,移到长沙了,形成这样的情况。也就是说高铁有利于长沙,而相对不利于深圳。但既使是如此,深圳也在为高铁而欢呼。但是长沙的人对高铁的认识确实让我觉得你们,是不是见过特别大的世面,没有感觉?也许你们见过比这个更大的世面,但我跟你们讲,扭转长沙相对劣势的总开关就在长沙南站,就在高铁经济。所以长沙市政府、长沙的市民,我建议花点时间研究这一个。
  
第四个高铁带来的影响,就是因为有了高铁,会释放出原来很多无效的土地,或者低效的土地。原来效果比较低的土地因为高铁释放出来了,有效了;原来无效的一些土地因为高铁到了以后它也有效了,释放出更多有效的土地。在这个过程当中对于平抚城际之间的差距有很大的帮助。比如说长沙原来和一线城市之间差距比较大。有了高铁以后它的差距在变小,信息流更快了,人流更快了,货流更快了,这时候迅速把它的差距补平,这时候中国城市的格局就发生了改变。

拥有高铁枢纽的城市相对地位在增长,而没有高铁枢纽的城市相对地位就下降,所以高铁相对有利于长沙。同时相对于把长沙的土地释放给了哪里人?释放给了深圳人、南方人。没有高铁,坐飞机的人到长沙成本高、安全指数低,但有了高铁以后释放出的是高效的土地。所以我们可以判断,整个长沙置业来自于深圳的力量会逐渐增长。

这时候意外的情况会发生,比如说营销学上有一个规律,就是客户离你的项目半径越短,给他的估价越低;客户离你项目的距离越远,给你的估价最高,这是所谓的客户半径理论。从深圳过来的,他每天看到的是3万的楼价、4万的楼价,别墅是10万的楼价,他看到的是这个。他过来以后看到城市综合体今天的楼价1.3万、1.5万,他觉得很便宜,所以他出手会很快。外来的力量会刺激本土力量,所以我总感觉,长沙房地产格局的变化,发生巨大变化的决定力量不再是开发界,在购房界和投资界也有这样的情况,外来投资客将成为刺激本土的力量,他们将到来巨变。

第五,高铁站点附近一些人的生活方式会发生巨大的改变。给大家讲一个小小的故事,香港的明星,演《色戒》的男主角——梁朝伟,有个段子,梁朝伟说他觉得无聊的,他就买了机票飞到巴黎喂鸽子,喂完鸽子买飞机票又飞回来了,梁朝伟说这就是我的生活方式。以后深圳的某些人,香港的某些人也觉得无聊,我觉得无聊了就买了一张高铁车票到长沙来看帅哥和演艺界的靓女,看完以后我就买高铁票回去了。

长沙的文化休闲是国家级驰名的,你要到深圳就知道,长沙人的文化需求很多。深圳人每天都是这样的讲座,怎么挣钱、怎么投资,你们生活质量比深圳更高,但你们的专业追求又比深圳低一点,这也是实话。

待续…


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评论者:sammyguo
纠正一下,航空其实是很安全的。你看中国坐飞机的现在一年死了几个人?坐火车的死了几个?航空在中国主要是晚点的问题,我经常坐飞机,可以说70%左右的情况是晚点的,再加上安检、拿行李等时间,飞机在1500公里以内都没有效率可言。可惜的是铁道部把高铁的车站都放在了城郊,要是在市区中心就更好了。也就是如果在高铁5小时半径内,我宁愿选择高铁而不是飞机的原因。