导读：
         ■深圳中轴线最后的好地段
         一、美佳华·首誉首发，瞩目深圳中轴北
         二、中轴线南中北段，南段中段已被挤满
         三、深圳中轴线最后的也是最好的地段
         ■片区指标
         一、“一高一低”：高人均占地、低容积率
         二、商住、文教、行政为主的综合服务中心区
         三、千亿配套、中央政务区
         ■深圳唯一的生态型综合住区
         一、南看市政公园、北望百花山
         二、东观河畔滨水绿带、观澜世纪广场
         三、占领中轴首善段的最后机会：“都厅级”生态综合体住区
         四、紧邻观澜格兰云天：五星级酒店成私家景观
         ■城市级配套规划
         一、系统性教育配套，全方位供应
         1、学前教育就在家门口，500米4所幼儿园环绕
         2、2所小学，千米范围直享
         3、九年学校、高职校配套，教育无忧
         二、其他设施
         1、200床综合医院，就在适当距离
         ■道路交通
         一、四级道路网状系统，梅观高速市政化
         二、4号港铁直通，真正地铁口物业
         ■城市设计
          一、“两轴一带三心多节点”
          二、保证“显山露水”的视线空间
          ■“女儿红”最醇的一酌：美佳华·首誉
正文：

■深圳中轴线最后的好地段

4月19日下午，紧邻深圳龙华新区政府、观澜第二个五星级酒店之格兰云天大酒店的美佳华·首誉新品发布会暨招商签约会正式启幕，得到了行业专家学者、珠三角区域重要媒体，甚至市政领导的密切关注。

一、美佳华·首誉首发，瞩目深圳中轴北

作为深圳第一个生态综合体项目、龙华新区第二个大体量综合体项目，美佳华·首誉所在的区域、地段、资源等都值得瞩目。尤其是目前正若火如荼鹭湖国际住区的崛起，使得龙华观澜新中心区及周边区域都风生水起。那么，如何看待该片区呢？

纵观整个深圳，30年发展以来，原设立二线关的深圳，基本上都是围绕着深圳的中心轴线向四周发展产业、经济。随着深圳原关内的逐渐饱和，旺盛的经济发展，原本土地面积就不多的深圳原关内，如今已开发得差不多。

而且，深圳明显是座东西轴线短、南北中轴线长的城市。向西的土地，如宝中、西部地区等基本上已经被开发地差不多；而向东的盐田、大鹏新区等，不少是保护性开发用地，开发难度较大。因此，长远来说，往南北中轴线看深圳的发展将是比较合理的。

二、中轴线南中北段，南段中段已被挤满

在深圳区域范围内，深圳中轴线应是从深圳中心区，一直向北到观澜，再往北就是东莞。丈量之下，整个深圳中轴线全长直线应该为30公里左右。在此，我们把目光聚焦在深圳中轴线上，由南至北可以分为南段、中段、北段。

其中位于原特区内的深圳中心区，就是我们在这里所说的南段，如今这里集中了这座城市最集中的行政、经济、文化、艺术中心，也是深圳城市经济发展最饱和的地方。深圳中轴线中段，即龙华新城核心区/深圳北站周边，高密度集中了大大小小的开发商，住宅开发总量超过数百万平米，无论是经济、产业都在逐渐挤满。

如此，要想寻得最佳机会，我们沿着深圳中轴线直走，不断往上看，往中轴线北段看。这也就是我们以下要详细讲述的观澜新中心区。其实，鹭湖国际住区之所以如此受热捧，很大程度上也正是因为其正好处于深圳中轴线北段，且在深圳中轴线南段、中段发展空间逐渐收缩情况下，中轴北段的观澜、鹭湖国际住区也就得到越来越多人的看好。

三、深圳中轴线最后的也是最好的地段

随着2011年底龙华新区的挂牌成立，新区政府将在5年内投资2000亿重金打造整个新区，大手笔、高标准建设“一个发展中轴、九个功能片区”和“二区一城”的目标。美佳华·首誉作为献礼深圳特区30周年的30大重点项目之一，正是紧邻着目前的龙华新区管委会，所在区位属于中央政务区，是都厅级物业。

即使未来新区政府大楼将建在观澜街道横坑水库附近，而以目前观澜新中心区的已建成规模及未来的投入资金及配套，观澜新中心区的价值已被观澜本地人高度认可，而且是衔接老观澜与龙华中心的重要节点，周边环境规划良好，并紧邻龙华唯一的五星级酒店格兰云天。可以说，美佳华·首誉所在的区域，实质上正是深圳中轴线上最后的也是最好的地段。

对此可以推测，未来龙华新区或将联结观澜新中心区、鹭湖国际住区以及观澜街道以西的茜坑水库一带，投入大量资金打造成龙华新区的中央区域所在。届时，大量跟随着政府而出现的各种城市级市政配套设施、公建场所都将涌现，生态资源环境也将得到最大化保护并提升。

■片区指标

为此，以下我们将重点分析美佳华·首誉所在的观澜新中心区，其中的配套分析也都以项目周边2千米范围内为主要研究对象。

一、“一高一低”：高人均占地、低容积率

美佳华·首誉所在片区为观澜新中心区，该片区范围是指：机荷高速公路、梅观高速公路、观兴东路、环观南路、观澜大道围合的区域，总用地面积433.81万平米。根据规划，该片区建设规模总量为477万平方米，规划人口规模为7万人。

如此计算，该片区的整体容积率为1.09。这比深圳原特区内农科中心片区的整体容积率还低了0.29；与原关外政府规划的唯一休闲型豪宅区——六约北片区（容积率为1.06）相差无几。这个适宜居住的城市容积率，应是得益了区域规划的市政公园及广场、观澜河、山体公园等。

同时计算可知，理论上该片区人口密度为1.61万人/平方公里，也就是说该片区每1万平米人口规模为161人，人均占地62.1平米。单位人均占地比之高，与深圳全市规划人口规模几乎最少的大运新城片区相当。这种一高一低的相互配合，保证了区域人们的生态、居住舒适度。

二、商住、文教、行政为主的综合服务中心区

该片区的制定总体原则有四个，分别是1）承上启下，区域协调的原则；2）适度弹性，复合开发的原则；3）公共设施优先，生态优先的原则；4）城市经营，集约利用原则。

该片区的城市发展目标是：集约高效的土地利用，合理协调的用地结构。建设可达性强的道路交通系统。形成完善、高效的市政支撑系统。建设山水交融，传统与现代文化有机结合的生态、文化新区。

该片区的功能定位是：中部综合组团次中心的重要组成部分，以商贸、行政、文化、教育和居住为主的观澜综合服务中心区。

三、龙华的中央政务区

从片区的土地利用性质来看，主要是以居住用地、道路广场用地、绿地、商业服务业设施用地、政府社团用地为主。其中，片区居住用地面积103.64万平米、占规划总用地比例23.89%；道路广场用地为99.50万平米、占比22.94%；商业服务业设施用地44万平米，占比10.14%；

政府社团用地36.53万平米，占比8.42%；绿地用地88.92万平米，占比20.50%；此外还有水域和其他非城市建设用地22.63万平米、占比5.22%……

从土地性质分类及占比来看，该片区在居住、绿地、水域、广场、市政等方面投入较多。事实上，这里不但是观澜新中心，也是目前龙华新区管委会所在地。以目前该片区的发展状况之佳，未来将联合鹭湖国际住区，打造成龙华新区的中央政务区。

■深圳唯一的生态型综合住区

美佳华·首誉所在的地块，正是位于观澜新中心区的08-06地块，规划为商业用地、商业性办公用地、二类居住用地，为综合性开发用地，总占地29992平米、容积率4.0。加上周边拥有市政公园、百花山公园、观澜世纪广场等众多公园、山体的包围，并紧邻着五星级酒店，涵括有住宅、商业广场、公寓的美佳华·首誉，也是深圳的首个生态综合体项目。

一、南看市政公园、北望百花山

该片区的绿地用地面积88.92万平米，占规划总面积比例的20.50%。如此之高的绿地占比，保证了片区的生态、宜居。而美佳华·首誉周边就环绕了三个公园、两个广场之多，三面几乎皆被绿地、水域所包围。

其中，紧邻着美佳华·首誉的08-07地块，占地5980平米，规划为市政公园。目前，由于紧邻的08-08地块即观澜格兰云天酒店还未正式开业、美佳华项目施工中，该公园还未正式对外开放。

就在美佳华·首誉北侧、仅隔了一条云兰路的08-02地块，规划为百花公园；目前现状保留的05-09地块即百花山，规划总用地67354平米，与百花公园连为一体。该公园东侧05-10地块就是目前的龙华新区管委会、观澜政府，与美佳华·首誉东北侧直线约270米；西侧的05-04地块，规划为百花广场，与美佳华·首誉直线相隔约400米。

二、东观河畔滨水绿带、观澜世纪广场

就在美佳华·首誉东侧约580米处，就是观澜世纪广场，占地41241平米，其内绿化设施、儿童游玩设施、市民休憩用地、室外大屏幕等系列配套公建设施。观澜世纪广场已经是周边居民休憩散步的极佳去处，不少大人小孩在游玩、散步、放松。

不止如此，该片区整体水域面积达17.41万平米，而水域面积几乎都是集中在观澜河流上，而观澜河正好就在观澜新中心之间，南北贯穿而过。根据规划，沿着观澜河两岸将建成滨水景观休闲带，并设有小型休闲配套设施，以供人们游玩。

目前所知观澜河两岸的滨水休闲带已建成，绿化带成行成列，吸引了周边居民在此散步、看风景。丈量之下，美佳华·首誉与观澜河休闲带直线相隔不到200米，步程约5分钟即达。如此，该项目实际上是直接享受了河畔公园之便利和生态享受。

三、占领中轴首善段的最后机会：“都厅级”生态综合体住区

环看美佳华·首誉周边以规划或已建成的配套设施，观澜世纪广场、观澜河滨水景观带、观澜政府、龙华新区管委会、百花公园、百花山、百花广场这些片区最重要的市政配套设施，几乎是连成一条东西轴线，且就在美佳华·首誉东侧400米范围，甚至无缝紧邻着百花山公园。

这样的区域位置，有点类似深圳中心区市民中心广场（会展中心、人民广场、荔枝公园、市民广场、市民中心、莲花山等系列市政配套设施）。但深圳中心区位于深圳中轴南段，为南北轴线连接；观澜新中心区是位于深圳中轴线的北段，为东西连接。值得注意的是，他们都是位于深圳的中轴线上，占领了深圳中轴最好的地段。

美佳华·首誉正是位于这条深圳中轴线北段之上，并且是最靠近龙华新区管委会、观澜政府的大型生态综合体住区，周边环绕了山体公园、河畔公园、山体郊野公园、两大广场等系列生态休闲、市政配套，可谓是“都厅级”生态综合体住区。

四、紧邻观澜格兰云天：五星级酒店成私家景观

不止如此，紧邻着美佳华·首誉项目地块的08-08地块，占地41823平米、容积率1.3。该地块所在，正是龙华新区第二家五星级酒店---格兰云天酒店。作为中航集团旗下的五星级商务度假酒店，观澜格兰云天酒店拥有265间/套宽敞洁净、舒适温馨的客房；中西餐、酒吧齐备，豪华气派的粤菜餐厅、时尚现代的西餐厅，设计独特的大堂酒吧，

观澜格兰云天酒店已于2011年8月开始试营业。从项目住宅区大堂处甚至能把酒店内园林、游泳池一览无遗，五星级酒店成为私家景观，罕见吧？！如今4月19日举行的美佳华·首誉新品发布会正是在观澜格兰云天举行，目前美佳华·首誉临时接待中心也设于其内。

值得注意的是，一般上五星级酒店的选址，考虑要区域需求和消费力，十分严格。如今观澜格兰云天酒店的落成开业，无不是看中了该片区的强大需求力和旺盛消费力，并吸引不少老板们前来，潜力无穷。

■城市级配套规划

不止是在生态、市政配套，该片区在教育、文体设施、医疗卫生设施、道路交通设施等方面，将依据上层次规划和本片区建设规模总量及人口规模综合确定。其中，该片区的污水排至观澜污水处理厂、龙华污水处理厂，工业及特种废水，则需经处理达到《污水排入城市下水道水质标准》后方可排入城市污水系统。

一、系统性教育配套，全方位供应

1、学前教育就在家门口，500米4所幼儿园环绕

共9所幼儿园：规划新增6所，分别位于04-03、10-01、11-07、11-19、12-10、12-18地块；现状保留的3所，分别位于03-06、07-10、09-02地块。其中，位于11-07地块的1所幼儿园，正好就在美佳华·首誉南侧，仅隔了一条路。该幼儿园规划18班制、用地面积5400米、建面4800米。

就在项目东侧约300米的09-02地块，现状保留有1所幼儿园，即格澜幼儿园。位于12-10地块的1所幼儿园，就在项目东南侧约500米，为12班制、用地面积4300平米、建面3500米。此外，就在项目西侧、仅隔了一条观澜大道的，就是浪花幼儿园，相当于就在项目家门口。500米内环绕了4家幼儿园，学前教育就在家附近，极为便捷业主子女们的上学。

2、2所小学，千米范围直享

共有2所小学，均为现状保留，分别位于03-07、07-10地块。其中位于03-07地块的1所小学，即观澜第二小学，占地13151平米、为30班制小学，其就在美佳华·首誉北面直线1400米处；位于07-10地块的1所，就在项目东侧直线650米，该小学占地11531平米，现状保留有25班小学、6班幼儿园。

3、九年学校、高职校配套，教育无忧

规划新增的1所九年一贯制学校，位于10-05地块，占地37867平米，规划为45班制。10-06地块现状保留的，是一所中等职业技术学校，即深圳美中学校。深圳美中学校占地8万平方米，总建面9万平方米，设110个教学班，在校学生规模人数3500人。

该校是集小学、初中、高中和国际部为一体，与美国大学理事会、美中教育基金会打造的创新型国际化学校。上述两所学校地块正好紧邻着，形成区域密集的学校氛围。它们就在美佳华·首誉东侧，沿着观澜大道拐进环观南路，往东方向直走约1500米即可达到、车程不到3分钟。

位于04-05地块的1所初中，即观澜第三中学，现状为30班制，未来将扩建为54班制。该学校正好就在美佳华·首誉的北面约1500米，车程5分钟内可达。而与观澜第三中学紧邻着的04-04地块，为一所成人与业余学校，占地5239平米。

规划新增的1所高中，位于11-23地块，占地34065平米，规划为36班制。该高中就在美佳华·首誉的正南面，沿着观澜大道向南面方向直走约1300米，即可到达。

由此可见，美佳华·首誉周边500米范围内即可解决业主学前教育，1500米范围也有包括公立、民办在内的初中、高中、九年一贯制、成教、职校等系列教育配套设施。这不但便捷了子女们的教育，对希望进修学习的家长们也是一种方便。

二、其他设施

1、200床综合医院，就在适当距离

片区规划新增1所综合医院，位于10-04地块。该医院用地23194平米，规划为200床综合医院，正好就在美佳华·首誉正东面1500米，车程约5分钟。适当的距离，既避开了医院的负面影响，又可及时运用到它的需求。

2、2万㎡观澜体育中心，休闲健身最佳处

片区综合文化活动中心正好现状保留在06-09地块上，就在观澜世纪广场的北侧。其实，这里已经是片区中心的文化休闲之地，包括06-06地块规划新增的博物馆、邮政设施等都集中位于这里，并规划有3817平米停车场。集中式的休闲文化场所正好就在美佳华·首誉的东北侧约700米，闲时去参观、与众共乐，何乐而不为？

同时，位于03-12地块的观澜体育活动中心，占地超2万平米，其内配有游泳池、球场，如今已是观澜新中心区周边居民的最佳健身场所，就在项目北侧直线1000米处，闲时业主们即可再次邀友健身。此外，设于该片区08-03地块上的停车场，占地达3026平米，就在美佳华·首誉正北、百花公园侧。

■道路交通

一、四级道路网状系统，梅观高速市政化

根据规划，片区对外联系的主要道路为机荷高速公路、梅观高速公路、观澜大道、观兴东路、环观南路和轨道四号线。

该片区采用网状道路系统，分为四个等级，其中高速公路包括机荷高速、梅观高速。而2012年4月10日，许勤市长调研龙华新区，强调“梅观取消收费势在必行”。由此，梅观高速将变身为贯通深圳中心区的最快捷市政道路。届时通过梅观高速，从中心区通达观澜，只需20分钟。

包括环观南路、观澜大道、观澜人民路、大和路、观兴东路在内的城市主干路，全部为双向六车道，宽度为40米或60米。美佳华·首誉正好就在观澜大道的东侧，紧邻着城市主干道。而该项目作为住宅、商业、公寓为一体的综合体项目，将最大化、最便捷地享受到最多的车流、人流、客流。

此外，目前保留的观澜大道与环观南路相交路段，在未来观兴东路建成后，观澜大道南段与龙华和平路北延段相接后，保留路段取消。而目前，美佳华·首誉业主们也可通过观澜大道快速进入高速路，进入深圳中心区、惠州、东莞等地。

二、4号港铁直通，真正地铁口物业

根据规划，该片区公共交通将采用轨道交通普通站、公交首末站和公交停靠站三级公交设施体系，其中公交首末站位于12-08地块。步行系统则由人行道、澜景路、广场、公园、街头绿地等构成，并进行无障碍设计。

值得注意的是，根据规划，深圳市轨道4号线延长线拟经由观澜大道从本片区西侧通过，在观澜大道设停靠站。房地内参综合资料后可知，地铁4号线将在该片区观澜大道沿线设有三/四个站，包括竹村站、世纪广场西站、江围新村站等。

其中，所设的世纪广场西站正好就在美佳华·首誉北侧约300米处，是真正的地铁口物业。若未来通过系列措施，把地铁与项目本身的商业广场无缝接驳起来，美佳华·首誉将晋升为无缝接驳地铁物业，极大地提升整个项目的客流、商业流、人流等，商业氛围、居住人气得以全面升级。

■城市设计

根据片区规划定位，这里的城市风貌确立为：山水交融的生态绿色新区，先进、繁荣的商贸中心形象展示窗口，传统文化与现代文化完美结合的观澜“文化心脏”。

一、“两轴一带三心多节点”

为此，片区空间上规划形成“两轴一带三心多节点”的总体结构。其中：

“两轴”是指文化景观轴：沿大和路，以现状世纪广场、文化艺术中心为基点，增加图书馆、版画博物馆、艺术品商业街等，形成文化核心；南北两段居住生活区建筑外观应与中部文化建筑协调，形成文化精髓轴线。

“一带”是指观澜河滨水风光带：以保护、优化观澜河生态环境为目的，遵循“生态治理”的原则，在满足防洪要求的基础上，修筑仿自然驳岸，维护生态平衡，增强水体自净能力。利用滨河绿地，设置多种小型休闲娱乐滨水场所。

“三心”是指：1）商贸景观核心区：05-01、05-03地块为商业地标，结合轨道站点，形成集购物、餐饮、娱乐、酒店、办公、居住为一体的综合性商贸服务核心区。

2）文化景观核心区：06-06、06-09、06-12、07-04，分别为版画博物馆、文化艺术中心（现状）、世纪广场（现状）、艺术品商业街等主要文化类大型公共设施和商业设施。

3）山水景观核心区：观澜河东岸03-16地块为大型滨水绿带，与东侧山体04-06地块成为山色、水景交融区，是片区的重要自然景观核心区。04-09地块为发展备用地，远期应作为公共绿地开发建设，并保留现状山体及植被。

也就是说，该片区的商业轴线正是沿着观澜大道东侧分布的，而美佳华·首誉所在的位置，正好就在观澜大道东侧，与上述的商业地标、各种综合性商贸服务行业，联合起来形成商业聚集带。如此同样近邻着观澜河大型滨水绿带的美佳华·首誉，实质上是生态型综合体住区。

二、保证“显山露水”的视线空间

而且，为了保证区域视线空间的开敞，该片区规划了两条山景通廊：登山公园→长湖山，登山公园→人民公园，保证在通廊上建筑高度不超过山体高度三分之二，使山体成为建筑群的景观背景。

水城融合通廊：茜坑郊野公园→世纪广场→横坑水库。片区中部横向的视野通廊，是确保建筑高度、外观与自然景观协调，保证“显山露水”，视线通透。

而观澜大道中段商贸核心区的，则主要以超高层为主，建筑高度不宜超过100米。而观澜大道与环观南路交叉口北侧酒店办公区，以高层为主，建筑高度不宜超过80米。南部滨河高尚居住区，中东部文化商业区，以中高层、高层为主，建筑高度不宜超过60米。

如此，我们可以发现，百花山公园、郊野公园、山体公园、河畔公园滨水带等这些景观带，建筑高度都不会过高，同时突出了观澜大道中段商贸核心区的超高层建筑，这就保证了区域生态景观的视野通透、开放。美佳华·首誉正好位于观澜大道中段商贸核心区，紧邻百花山公园、格兰云天酒店、观澜河滨水带、政府/管委会，高度上占有最优的视线优势，使得业主在家视野也可欣赏到山、水、城相融的开敞景观。

■“女儿红”最醇的一酌：美佳华·首誉

由此看来，深圳中轴线的北段，无论在地段、区位、交通，还是生态、资源、人文等方面，其实已经是这座城市中轴线发展的最好机会。反过来看深圳的中轴线发展，如果当初深圳没有设立二线关，或许以深圳中轴线上的区位、交通、资源……那么，整条深圳中轴线或许早就被汹涌而至深圳的人们所建完。

所幸的是，从深圳发展30年至今，正式挂牌成立的龙华新区，期间观澜新中心区的各种生态、资源、环境才得以保障。而30多年来这里的交通、时空价值也才不断地凸显出来，有如不断孕育的小孩子，最终落得亭亭玉立的大家闺秀，正如“女儿红”的来龙去脉一样。

据说，绍兴有个裁缝娶了妻子就想要儿子，得知妻子怀孕后，兴冲冲地酿了几坛酒，准备得子时款待亲朋好友。殊不知妻子生了个女儿，气得裁缝把几坛酒埋在后院桂花树下。后来，女儿长大后把裁缝手艺学得精通，家里生意也因此而兴旺，这可把裁缝高兴得嫁给自己最得意的徒弟并大办婚事。宴客当天忽想起十几年前埋在树下的酒，便挖出来打开，色浓味醇，极为好喝，遂成为“女儿红”。

深圳中轴线的北段，其实不正就像“女儿红”一样，是这座城市预留的一个礼物，酝酿了30年才公开，得以让人惊艳。如今，以龙华新区的发展趋势及资金投向来看，未来这里作为中央政务区，一旦规划落实，则大量区域发展资金将围绕着美佳华·首誉所在片区及周边范围进行。各种新区行政中心的配套工程如图书馆，音乐厅，科技馆，艺术馆，文化广场等都将陆续投建，紧邻着龙华新区管委会、五星级酒店、区域最多生态河流资源的美佳华·首誉，将是“女儿红”里最醇正的一酌。（CWE）*2

 美佳华·首誉所在的片区规划

 美佳华·首誉所在的大片区，龙华新区中央政务区

美佳华首誉效果图