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行业观察
星城房价拐点的到来:长沙德思勤演讲速记4

作者:尹香武_半求 类型:行业观察

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2012-05-02 14:07:58点击5971


前注:2012年4月13日傍晚,受德思勤城市广场邀请,我司负责人@尹香武_半求 先生,在深武高铁直通10来天之际,从深圳北站出发,于“长沙商铺销冠业主答谢会晚宴及顶级宝格丽公寓推介会”上,在长沙市富临饭店(西雅国际大酒店21楼宴会厅),为大家带来一场“高铁红利、贴地飞行”主题的讲座。

当天讲座上,@尹香武_半求 先生就大家关注的“高铁红利”进行了阐述,还就大家最关注的“长沙房价拐点”进行了解答。尽管召集时间较短、且是跨城讲座,当天的讲座仍然吸引了28桌、近300客户到场。尹香武(半求)先生与大家共同分享高铁时代亚洲地表综合体的投资价值。

现在分次刊登速记稿、仅供参考,未经严格审核,请阅读者自行鉴别。

正文:

@尹香武_半求:

■长沙:文化休闲半径大、购物消费半径小

所以高铁的到来对于我们整个生活方式会带来一些变化,而这个生活方式的变化会把长沙一个东西改变了。当然我不会跑到长沙来买东西,因为在深圳买电器,在香港买奢侈品很便宜。我来长沙干什么?休闲、玩、文化,这是长沙很重要的优势,就是长沙的文化休闲半径非常大、可以覆盖全国,但长沙的购物消费半径就是长株潭,购物半径不大。

购物半径不要说全部人都来长沙买东西,这样讲是犯错误的,但文化的休闲半径,你讲全国人到这里来是对的,超女一响,全国人都疯狂,超女就是长沙搞的。所以长沙的文化半径非常之大,因为文化休闲和体验会带来很多,所以生活方式的变化,我建议大家考虑一下。当然了,长沙人的生活方式也在变化,以前你要做很多计划,五一节抽几天时间去深圳、香港,做很多计划,安排一下才能去。

以后不用了,你在某一个晚上想南下深圳去游泳,就不需要提前筹划,没有目的性、没有计划性,买一张高铁票坐过去3个小时,到了以后打的士半个小时到小梅沙就下海了,游完泳觉得不想待了,买一张高铁车票就回来了,深圳人的生活方式变化了,你们也在变化。还有跑去香港购物,以后长沙高铁可以直达香港九龙,香港是一个世界级门户,你们以后去世界级门户都不需要计划了,这是多大的生活方式的变化,不妨畅想一下。

■长沙房价低的原因
 
最后提出一个观点给大家思考,我站上这个讲台之前,在微博上问大家,长沙人关注什么。有些长沙的朋友在我的微博里给我留言,问我几个问题。第一,长沙的房价在所有城市里面很便宜,为何;第二,刚才我在台下问一个朋友,长沙的平均房价现在是多少?(观众:5千)你们知不知道我们家的县城是多少钱?长沙省会和我们县城相差无几,都没有想到。

所以长沙人为什么天天可以大吃大喝啊?都有钱了,他就去吃喝去了。假设把长沙的房价放在深圳的比例来涨,你们的夜市不要说到12点了,据说你们12点还堵车,对不起,9点钟要关门,因为大家都去买房了。所以,趁你们能吃能喝的时候赶紧考虑一下为什么长沙的房价和县城差不多?这就是我在微博上征询大家的意见得出来的最大的矛盾焦点,我们想知道这个,为什么长沙的房价这么便宜?而且长沙人还觉得长沙的房价有点高。所以,长沙人的幸福就在于此,有钱就大吃大喝,月光族,一方面觉得房价很高。
 
长沙的房价为什么高?我听说有这么一些说法,但我认为这不是主要原因,我不妨在这里简单给大家转述一下。

第一个原因,长沙的面积很大,没有高山峻岭,基本上都属于可开发的土地。你们知道深圳多大面积吗?1951平方公里,而且有47%属于陡峭的山岭,不能开发的,还剩下900平方公里可以开发。900平方公里里头有一半要建路,剩400平方公里,所以深圳的房价涨得快。
长沙多大面积?深圳不到长沙的零头,长沙是1.18万平方公里,深圳是1951平方公里,而且里面绝大部分是不可开发建设用地,长沙城市扩展很容易。深圳城市扩展不容易,一到龙华就是山,一到大鹏也是山,一到西边就是关口,不能开发,所以可开发建筑的面积很小,年轻人又多。

第二个原因,长沙的地价便宜。长沙的地价便宜其实就是第一个原因。

第三个原因,长沙常住人口多,外来人口少。常住人口既然我已经常住了,说明我已经有房了,我干嘛还要买房?他不关心买房,大概就是这三个原因导致长沙这么一个文化的省会出现了县城房价这样的情况。
 
■房价拐点,靠自移民

长沙的房价什么时候可以出现突然上涨的情况?这可能是大家比较关心的问题,想不想知道啊?不想我就不讲了。(观众:想!)长沙的房价在什么时候有可能出现突然上涨的情况?我查了一个资料,供大家参考,也是我自己的意见,仅供参考,风险自担。

一、外来移民太少

长沙的总人口和常住人口之间的差距不到50万,50万里头还有一些是单纯做生意,以后还要离开的,真正要移民来长沙的我估计不超过20万。接近千万人口的大都市里,外来人口,准备在长沙落脚的居然只有20万,太少了。什么时候长沙移民的数量突破长沙常住人口的10%,即60万,外来移民突破60万,长沙的房价必然会出现上涨。
 
为什么?第一,因为一旦是移民,一定是实力比较强的人才会移民。有更强的知识力、更强的资金力、或者其他实力他才会移民,没有钱怎么能移民呢?所以一旦移民就是比较有力量的、有钱的人。什么样的人会移民到长沙?他不是长沙人,移民来长沙干什么?机会也不多啊,为什么不移民到广州、上海、深圳,而移民到长沙呢?这个问题问得非常、非常对,长沙的移民和高铁有关系。我概括了一个名词、三个字:自移民。

为什么叫自移民呢?湖南这个地方人才辈出,出了很多人才,从清朝开始。但湖南早期没有留住特别多的人才,大量的输出人口。湖南是深圳人口来源省份当中,位居不是第一就是第二,单长沙籍在深圳的人口我估计不下50万。现在深圳和长沙工资差距越来越小,比如说我是长沙人,我在深圳工作所获得的经济收入仅比长沙高20%的话,我显然回长沙工作更方便。这时候长沙又成为了一个高铁的十字路口,长沙的经济就开始起飞、开始发展。

二、自移民带来质变

而他在深圳这样的地方具备了经验,具备了他来长沙就业的条件,这时候原来从长沙、湖南移民到广东的人,有一部分就会慢慢移民回来,这就是长沙所谓的自移民。这个移民的速度会比较快,这就是长沙面临的一个拐点,这就是城市价值的拐点和房价的拐点。就是什么时候从外面回来长沙的人超过50万,真正的自移民超过50万,长沙现在的城市房价我个人觉得是不可持续的。他们来乐观就要买房,怎么买房?第一,用先进的经验买房;第二,他们对标的价格标本偏离本土。

这时候长沙的房价拐点就到了,房价拐点到的关键词是自移民。我判断这个时间有多长呢?3-5年。有几个原因:第一,高铁经济需要酝酿,这是一个过程。第二,长沙主城区土地的消耗到拐点,你会突然发现主城区的土地没有了,土地到拐点,长沙的城市价值的拐点就到了。所以,我们把3-5年作为长沙自移民的数量到达50万这样一个数量级的标准,也把他作为长沙房价脱离县级房价的标志性事件。而这一切的源头在哪里呢?在高铁红利。
 
我今天的汇报就到此结束了,谢谢大家的聆听!

(注:演讲速记稿全文刊登完毕)

 


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评论者:fdc
链接发上去时,原本的&字符变成了¤,正确的应该是93&(不知道这次发会不会又变成¤,正确的是键盘‘7’上面那个字符,shift+7)
评论者:fdc
http://fzj.sz.gov.cn:8080/zonghe/getDraftItems.action?draftId=93¤tPage=2
评论者:老吴
fdc:你给的网址打不开。 关于社保问题,我觉得我们国家应该学习加拿大的办法,国家通过人大制定退休年龄(如60岁),然后由雇员(公务员)和雇主(政府)按某一比例缴纳养老保险金,退休后领取养老金的比例是每年2%,最多按35年计算(也就是最多领取比例是70%),计算基数是你缴费时间段内收入最高的5年的平均收入,也就是说,如果你只工作并且缴纳了社保20年,你60岁退休后每年的退休金是你这20年中收入最高的5年的平均年收入的40%;如果你工作了40年才退休,你60岁退休后每年的退休金是你这40年中收入最高的5年的平均年收入的70%.如果这样,就不存在你说的问题了。
评论者:fdc
老吴:请对现在征询意见中的《深圳市社会医疗保险办法(修订稿)》,特别是其中第十三条修订,提出你的看法。太可怕了,从2012年的10年、15年缴费年限极速增长至2017年的15年、25年!http://fzj.sz.gov.cn:8080/zonghe/getDraftItems.action?draftId=93¤tPage=2
评论者:apexhu
老吴所理解的“普通的外来打工一族”应该是那种拿最低工资的一线工人!