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投资分析
香港炒楼王陈兵商办:卓越·世纪中心的理论值

作者:homer 类型:投资分析

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2012-05-04 11:07:42点击5403


导读:
     ■“炒楼王”罗家宝今年首入商厦
     ■香港房价灵敏度最高,领先内地1-2个月
     ■深圳CBD写字楼价值顶峰:卓越·世纪中心
正文:

■“炒楼王”罗家宝今年首入商厦

近日,素有“炒楼王”之称的香港资深投资者罗家宝,以2160.38万元的总价购入上环信德中心招商局大厦17楼09室,这是其今年首度购入商厦物业。罗家宝新入手单位面积约164.7㎡,均价为13.12万元/㎡,可享全海景。原业主在2000年以约546.78万的总价购入,现账面获利约1613.6万元,升幅达2.95倍,每㎡获利9.8万元。

资深物业投资者兼百乐集团执行董事罗家宝,在今年以10.6亿美元的资产净值跻身福布斯2012年香港富豪榜排名第36位。其掌管的百乐集团在中国、日本和其他亚洲国家都拥有酒店,同时其在中国基建投资公司也拥有股份。

作为地产界无人不晓的楼市大炒家,罗家宝炒楼炒铺以“快狠准”出名。在2002年,罗家宝以5.5亿元的超笋价买入尖沙咀百乐酒店,并于2009年以6.6亿元购入湾仔龙门大酒楼改建商住大厦,其中最为人称道的是其在2005年,斥资10亿元扫入贝沙湾全幢98伙,震撼地产界。

■香港房价灵敏度最高,领先内地1-2个月

相对于香港北部中心中环的繁华,位于中环西部的上环更带有老香港的古朴气息,是香港早期商业中心。随着东部地区的发展、九龙的开发,上环的贸易公司、流通机构纷纷流向中环等地。观察可以发现,上环与中环的关系,正如罗湖之于福田。

而香港的楼市动向,对大陆特别是一水之隔的深圳楼市,有着相当于风向标的作用。为什么这么说呢?作为继纽约、伦敦之后的世界第三大金融中心,香港的经济发展模式有其特有的优越性,因而在金融、地产投资等领域具有领先优势。同时由于香港市场开放程度高,对价格的反应最为灵敏。

像罗家宝一类的资深投资者,在地产投资领域具有较强的前瞻眼光性,能够相对准确的预见行业发展趋势。因此通常情况下,香港业内对楼市的判断和掌握,往往比大陆领先1-2个月的时间。而此次罗家宝以约13万元每平米的高价购入位于上环的写字楼,可见这一类型的物业在市场上还具有相当可观的价值空间。

在香港写字楼交易火爆的同时,深圳CBD唯一在售顶级高楼层可自用写字楼——卓越·世纪中心1号楼,也已于4月27日盛大开盘。当天项目共推售6层,劲销5层半,均价58000-78000元/㎡,收金8亿,成交的火爆程度在深圳商办销售中相当罕见。

■深圳CBD写字楼价值顶峰:卓越·世纪中心

数据显示,目前深圳中心区甲级商办的平均售价为54600元/㎡,比罗湖“金三角”商圈的蔡屋围片区高出20100元/㎡,价差比高达58.2%;而准甲级商办的平均售价为51316元/㎡,比蔡屋围片区高出18316元/㎡、55.5%。在租金方面,福田中心区也代表了深圳商办租金的最高水平。

根据深港GDP与房价对应比值为1∶2的理论关系,在香港上环写字楼单价飙升至13万元/㎡的基础上,罗湖写字楼的理论售价应为6.5万元/㎡。而据此可以推算出,深圳中心区的写字楼理论价格应该在10.28万元/㎡。而位于深圳CBD南区核心地段的卓越·世纪中心,是目前区域内唯一在售的甲级写字楼。

该项目西北接城市景观轴和大型商业购物中心,西邻会展中心,处于地铁1、4号线交汇点,在区位稀缺性与项目唯一性上,无疑都做到了深圳现售商办中的最佳,加上周边商务配套之齐全,卓越·世纪中心已然攀上了深圳CBD写字楼的价值顶峰。

而此前我们判断,以卓越·世纪中心的发展潜力,五年将达十万,当时不少人认为是天方夜谭。如今卓越·世纪中心1栋热销8亿,单价已经达到了7.8万元/㎡,“五年十万”这一推算的实现已经指日可待。目前卓越·世纪中心可售单位已不多,面积为130-2000㎡。(YF)


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评论者:老吴
卓越现在确实很缺钱,卓越岗厦项目是世纪中心的4倍,地理位置更佳,卓越世纪中心算不上什么稀缺。
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