导读：
     ■“鹭湖国际住区”：发现中轴之上唯一的“微别墅”！
       一、和黄·懿花园：鹭湖里唯一的“微别墅”
       二、大区域：观澜樟坑径片区+观澜新中心区
     ■“迁都”红利
       一、“迁都效应”：龙华新区政府落户懿花园附近？
       二、中轴之上，鹭湖住区：迁都红利获益最大的片区
     ■龙华新区中央政务区：懿花园居其核心位置
       一、观澜樟坑径片区：生态保护性的综合性城区
       二、观澜新中心区：观澜综合服务中心区
       三、观澜新中心区+鹭湖国际住区=龙华新区中央政务区
     ■大区域超低容积率：137人/万㎡、人均占地73㎡
       一、深圳少有容积率低于1.0的区域之一
       二、人口密度：1.37万人/平方千米，人均占地约为73㎡
     ■“鹭湖国际住区”：95万㎡建面，懿花园成交其16.1%
     ■“鹭湖国际住区”绿地逾300万㎡，懿花园享山湖林海超待遇
       一、绿地篇：超300万，极佳绿化居住片区
       二、“山林湖海”：懿花园的超景观待遇
     ■配套设施
       一、教育设施：15幼儿园+4小学+九年一贯制学校
       二、医疗卫生设施：200床综合医院+门诊部+9社区健康服务中心
       三、文体设施：8文化室+3文化中心+10体育场地
       四、道路交通
        1、四等级道路齐全，深圳中轴线交汇网路
        2、3公交总站+6停车场+7天桥：连通樟坑径南北片区
       五、城市设计
        1、绿化带：环绕和黄·懿花园、招商·观园、金地·天悦湾
        2、公共空间成绿化景观
     ■城市更新单元总用地20.7万㎡
     ■“鹭湖国际住区”：中轴之上的最大豪宅供应片区
       一、深圳楼史上绝无仅有的“大象聚首”
       二、中轴之上，山林湖海：和黄·懿花园，唯一“微别墅”
正文：

■“鹭湖国际住区”：发现中轴之上唯一的“微别墅”！

一、和黄·懿花园：鹭湖里唯一的“微别墅”

和黄·懿花园位于深圳观澜樟坑径片区、03-06、03-08两地块内，此地为两个相连拍卖地块，宗地号(A909-0086/A909-0110)。项目总用地面积85184.72㎡，总建筑面积约15.3万㎡，项目规划为地上建筑4-10层，地下2层，共59栋建筑(其中57栋住宅，2所幼儿园，住户共1295户。

和黄·懿花园项目所在片区由四大发展商（和记黄埔、招商、金地、城建）共同打造，水库面積大约21万㎡，水景资源十分優越，整个住宅小区名为“鹭湖国际居住区”。该项目的产品由珍罕低密度花园洋房及经典联排组成，为典型的欧陆建筑风格；台地建筑，景观布局分明，地形东西长，南北宽，外围花园洋房，内围联排别墅。

该项目主力户型以约89㎡3房花园洋房，以及约180㎡4套房经典联排，是鹭湖国际住区目前最具代表性的高实用率的产品，被誉为是鹭湖国际住区里的唯一“微别墅”。

二、大区域：观澜樟坑径片区+观澜新中心区

观澜樟坑径片区是指：梅观高速公路、机荷高速公路、环观中路、观辅路及相邻基本生态控制线所围合的区域，区域总用地面积为888万㎡。在未来2-3年吸引数以万计高素质、高收入的城市中坚、精英分子定居于此，成为深圳楼市日益上升，最耀眼的高价值低密度豪宅居住片区。

和黄·懿花园所在的观澜樟坑径片区，除了本项目外，其相邻地块03-01、03-04两地块为金地·天悦湾用地，03-12地块是招商·观园项目所在，紧邻的03-13地块为城建项目。该四大项目就处于环观南路以北、求知二路以西、求知东路以南、龙元路以东围合的范围内，北面是观澜横坑水库水源保护区，周边还有马蹄山、石皮山等大片绿色生态资源。

而从大范围内来讲，和黄·懿花园也同样紧邻观澜新中心区。观澜新中心区，该片区范围是指：机荷高速公路、梅观高速公路、观兴东路、环观南路、观澜大道围合的区域，总用地面积433.81万㎡。根据规划，观澜新中心区建设规模总量为477万㎡，规划人口规模为7万人。

■“迁都”红利

一、“迁都效应”：龙华新区政府落户懿花园附近？

随着2011年底龙华新区的挂牌成立，新区政府将在5年内投资2000亿重金打造整个新区，大手笔、高标准建设“一个发展中轴、九个功能片区”和“二区一城”的目标。目前龙华新区政府仍挂牌在观澜镇政府，但其最终的迁都选址问题，已在前段时间知悉。

根据房地内参最新一手消息：龙华新区政府未来新的新区政府大楼将建设在位于观澜街道的横坑水库附近，即在目前已坐落的招商·观园、金地·天悦湾以东的位置，也即是和黄·懿花园附近。

而“迁都”的直接影响就是，政府改造资金的投入更多地向“新都”所在区域聚集，而对于
房地产而言，单位面积土地上的改造资金大幅度增加则直接促使片区地产的增殖。同时，“新都”所在地也都是该区、深圳的行政及商业文化中心，聚集了大量的商务活动。随着“迁都”运动，区域的经济重心也在随着迁移，新的商业机会随之而来。

那么这种辐射能力和商务、就业人口将对片区及其周边的房地产市场包括销售、开发、租赁都将造成巨大影响，尤其是“迁都”后带来的巨大人流、资金流、信息流对于片区的带动是可想而知的。尤其是在市政配套上不仅资金将更加充足到位，其规划起点也将更高，对于周边的房地产项目来说，无不是一大利好所在。

二、中轴之上，鹭湖住区：迁都红利获益最大的片区

从整个深圳范围内看，深圳中轴线应是从深圳中心区，一直向北到观澜，再往北就是东莞。丈量之下，整个深圳中轴线全长直线应该为30公里左右。在此，我们把目光聚焦在深圳中轴线上，由南至北可以分为南段、中段、北段。

其中位于原特区内的深圳中心区，就是我们在这里所说的南段，如今这里集中了这座城市最集中的行政、经济、文化、艺术中心，也是深圳城市经济发展最饱和的地方。深圳中轴线中段，即龙华新城核心区/深圳北站周边，高密度集中了大大小小的开发商，住宅开发总量超过数百万平米，无论是经济、产业都在逐渐挤满。

如此，要想寻得最佳机会，我们沿着深圳中轴线直走，不断往上看，往中轴线北段看。这也就是我们以下要详细讲述的观澜新中心区。其实，鹭湖国际住区之所以如此受热捧，很大程度上也正是因为其正好处于深圳中轴线北段，且在深圳中轴线南段、中段发展空间逐渐收缩情况下，中轴北段的观澜、鹭湖国际住区也就得到越来越多人的看好。

对此可以推测，未来龙华新区或将联结观澜新中心区、鹭湖国际住区以及观澜街道以西的茜坑水库一带，投入大量资金打造成龙华新区的中央区域所在。届时，大量跟随着政府而出现的各种城市级市政配套设施、公建场所都将涌现，生态资源环境也将得到最大化保护并提升。因此，房地内参将综合两大片区的规划，对这两大片区予以简析，但重点仍在于鹭湖国际住区。

■龙华新区中央政务区：懿花园居其核心位置

一、观澜樟坑径片区：生态保护性的综合性城区

根据资料，观澜樟坑径片区遵循的总体原则是：资源节约、环境友好、平衡城市开发和生态保护，促进社区与高新技术园区共同发展。

观澜樟坑径片区的发展目标是：深圳中北部以高新技术产业为支撑，环境宜人、配套完善、园区社区融合互动、交通方式灵活多样的综合性城区。

观澜樟坑径片区的主导功能是：高新技术产业及其相关的配套居住、商务办公及休闲娱乐功能。

观澜樟坑径片区的发展策略是：结合规划引导构筑片区景观体系；依托景观资源建立多样交通体系；通过高新区建设带动社区发展；通过社区更新完善各项配套功能。

二、观澜新中心区：观澜综合服务中心区

而观澜新中心区遵循的总体原则是：承上启下，区域协调的原则；适度弹性，复合开发的原则；公共设施优先，生态优先的原则；城市经营，集约利用原则。

观澜新中心区的城市发展目标是：集约高效的土地利用，合理协调的用地结构。建设可达性强的道路交通系统。形成完善、高效的市政支撑系统。建设山水交融，传统与现代文化有机结合的生态、文化新区。

观澜新中心区的功能定位是：中部综合组团次中心的重要组成部分，以商贸、行政、文化、教育和居住为主的观澜综合服务中心区。

三、龙华新区中央政务区=观澜新中心区+鹭湖国际住区

从观澜新中心区片区的土地利用性质来看，主要是以居住用地、道路广场用地、绿地、商业服务业设施用地、政府社团用地为主。其中，片区居住用地面积103.64万㎡、占规划总用地比例23.89%；道路广场用地为99.50万㎡、占比22.94%；商业服务业设施用地44万㎡，占比10.14%；政府社团用地36.53万㎡，占比8.42%；绿地用地88.92万㎡，占比20.50%；此外还有水域和其他非城市建设用地22.63万㎡、占比5.22%……

从土地性质分类及占比来看，该片区在居住、绿地、水域、广场、市政等方面投入较多。事实上，这里不但是观澜新中心，也是目前龙华新区管委会所在地。以目前该片区的发展状况之佳，未来将联合鹭湖国际住区，打造成龙华新区的中央政务区。

从图则上可以看到，和黄·懿花园居于鹭湖国际住区的核心位置，其主要通往外界的主干道，多倍其他项目隔开，因而在整体上噪音会更小；比其他项目更靠近横坑水库及山体资源等；再加上紧邻观澜新中心区，和黄·懿花园为区域内最佳的“微别墅”项目。

■大区域超低容积率：137人/万㎡、人均占地73㎡

一、深圳少有容积率低于1.0的区域之一

资料显示，观澜樟坑径片区建设规模总量约为696万㎡（不包括公共服务设施和交通市政设施）、区域总用地面积888万㎡；经过计算可知，观澜樟坑径片区整体容积率为0.78。观澜新中心区总用地面积433.81万㎡，根据规划，该片区建设规模总量为477万㎡，规划人口规模为7万人。经计算可知，该片区整体容积率为1.099.

而将而大片区合并起来，则区域总用地面积为1321.81㎡，总建设规模为1173万㎡，区域整体容积率为0.887。该总区域的整体容积率，低于作为龙岗中心城后花园的休闲旅游、生态住区的龙岗龙西-五联片区的1.01，也低于作为政府规划的唯一休闲型豪宅区——龙岗的六约北片区的1.06，；甚至比坂田东片区的容积率0.92还低。

从而，该大区域成为深圳少有容积率低于1.0的片区之一。

二、人口密度：1.37万人/平方千米，人均占地约为73㎡

而根据规划，观澜樟坑径片区居住人口规模将控制在10.1万人左右、就业人口规模8.7万人左右，主要配套设施也是按照规划居住人口规模、开发强度来配置的。如此，片区内人口密度为1.14万人/平方公里。

也就是说，观澜樟坑径片区每一万㎡上人口规模只有114人，人均占地面积为87.9㎡。这比大运新城片区的人均占地面积61㎡，足足还高出26.9㎡。观澜樟坑径片区不但容积率低，单位人口占地比也是位列前茅。

观澜新中心区规划人口规模为7万人，该片区建设规模总量为477万㎡，则该片区的人口密度为1.61万人/平方千米，意味着每一万㎡上人口规模只有161人，人均占地为62.1㎡。单位人均占地比之高，与深圳全市规划人口规模几乎最少的大运新城片区相当。这种一高一低的相互配合，保证了区域人们的生态、居住舒适度。

大片区合并起来，则区域总用地面积为1321.81万㎡，总建设规模为1173万㎡，区域整体容积率为0.887，总规划人口为18.1万人，计算可知，该区域的人口密度为1.37万人/平方千米，意味着每一万㎡上人口规模只有137人，人均占地约为73㎡。

■“鹭湖国际住区”：95万㎡建面，懿花园成交其16.1%

根据规划，观澜樟坑径片区定位为以高新技术产业为支撑，环境宜人、配套完善、园区社区融合互动、交通方式灵活多样的综合性城区。房地内参发现，以环观南路为界限，以南多是以一类工业用地为主（以下称“南片区”），以北更多是居住用地、绿化生态区、水源保护区（以下称“北片区”）。

而上述和黄·懿花园、金地·天悦湾、招商·观园三大居住项目地块，也皆位于北片区。其中，和黄·懿花园所在的03-06、03-08两地块，分别占地41479㎡、43872㎡、容积率1.8；招商·观园所在的03-12地块，占地147829㎡、容积率1.5；金地·天悦湾所在的03-01、03-04两地块，分别占地92543㎡、66176㎡，容积率1.8；此外，紧邻的03-13地块，据悉是城建项目，占地193056㎡、容积率1.5。

这些二类居住用地地块紧密相连着，构成了观澜樟坑径片区一个相对集中、面积较大的居住区（即为“鹭湖国际住区”）。统计发现，该居住区的总占地面积为584955㎡，总建筑面积为950653.5㎡。而整个观澜樟坑径片区的二类居住用地总占地只有785221㎡，也就是说，和黄·懿花园、招商·观园、金地·天悦湾及城建项目联合构成的居住区，用地占了整个片区二类居住用地的74.5%，且皆为新建住宅。

其他的25.5%二类居住用地，多分散在南片区，占地较少且多属于城市更新单元。而南片区大部分用地皆是作为“一类用地”，用以发展高新技术产业（观澜高新区）。也就是说，整个观澜樟坑径片区的人口居住，尤其是南片区的高新技术就业人员居住，绝大部分是由北片区和黄·懿花园、招商·观园、金地·天悦湾园及城建项目来提供，

高新区大量高技术就业人口，也为北片区的居住区提供了更多直接源居。因而区域内唯一的“微别墅”和黄·懿花园项目，其以总占地8.5万㎡，总建筑面积约15.3万㎡，分别占比鹭湖国际住区总占地58.5万㎡的14.5%、总建筑面积为95万㎡的16.1%，将为片区带来更多的置业选择。

■“鹭湖国际住区”绿地逾300万㎡，懿花园享山湖林海超待遇

一、绿地篇：超300万，极佳绿化居住片区

根据规划，观澜樟坑径片区拥有一大片绿化用地（包括公共绿地、生产防护绿地），总用地面积157.79万㎡。其中公共绿地用地面积115.82万㎡，占该片区总用地面积的13%；生产防护绿地用地面积41.97万㎡，占总用地面积的4.7%。此外，还有林地用地面积为155.42万㎡，占该片区总用地面积的17.5%。绿地加林地，总用地面积达到313.21万㎡，整整占了整个片区总用地的35.3%。

分析后发现，大部分林地位于观澜樟坑径北片区的01-10、01-11、05-01三幅地块，即石皮山所在位置，总占地135.2万㎡，占片区内总林地面积的87%；而与之相临的大片绿地01-14地块（即马蹄山），加上02-02、02-15两幅地块，总绿地面积达到64.2455万㎡，占片区内总绿地面积的40.7%。

份额如此大的绿地、林地，都是集中在观澜樟坑径片区的北片区，北片区俨然是个绿化环境极佳的居住片区。和黄·懿花园的北面，就与02-15地块13.6343万㎡绿地无缝连接着。

二、“山林湖海”：懿花园的超景观待遇

不止是绿化保护区，观澜樟坑径片区还是一个水源保护区，水域用地面积达到37.41万㎡。除南片区的16-02、16-07两地块（即樟坑径河），15-11、12-04两地块，水域总用地面积3.2278万㎡外，其余皆位于北片区，涵括了01-08、01-12、01-13、01-16、02-03、02-04、02-07、02-13、03-03、03-0710幅地块，同时也是横坑水库的构成部分，水域总用地面积34.1822万㎡，占总水域用地面积的91.4%。

水源、绿化保护区作为政府生态用地，开发将得到严格控制，这就使得招商·观园、和黄·懿花园、金地·天悦湾的居住环境得到了严格保证。其中，和黄·懿花园项目北面即是03-07的水库水面。且从区域看，和黄·懿花园是最靠近横坑水库、马蹄山、石皮山的项目，整体上看，懿花园享受着“山湖林海”超绿待遇。

■配套设施

本片区内的配套设施包括公共服务设施和交通市政设施。片区规划安排了九年一贯制学校、敬老院、再生资源分拣场等市级设施，200床综合医院等居住地区级设施。

一、教育设施：15幼儿园+4小学+九年一贯制学校

本片区共15所幼儿园：现有1所，位于13-08地块；规划新增14所，分别位于01-15、03-01、03-04、03-06、03-08、03-12、03-13、07-06、07-17、08-17、10-08、12-02、14-15、15-05地块。

其中和黄·懿花园所在的03-06、03-08两地块，规划分别新增1所6班制幼儿园；金地·天悦湾所在的03-01、03-04两地块，规划分别新增1所6班制幼儿园；招商·观园所在的03-12地块，将新增1所12班制幼儿园。

共4所小学：皆为规划新增，分别位于03-05、09-06、10-07、12-01地块。其中，03-05地块规划新增的1所，占地12367㎡，规划为18班制，其就在北片区居住区中间，夹在和黄·懿花园、金地·天悦湾、招商·观园三个项目之间，近乎无缝相接。

1所九年一贯制学校：为规划新增，位于03-15地块，占地27078㎡，规划为36班制学校，就在和黄·懿花园、招商·观园东面约620米、与金地·天悦湾距离约1000米。

二、医疗卫生设施：200床综合医院+门诊部+9社区健康服务中心

1家综合医院：规划新增于10-19地块，占地24915㎡，为200床综合医院，就在观澜樟坑径南片区，即高新区内，距离和黄·懿花园、招商·观园、金地·天悦湾园等项目所在的居住区不过920米，即使是步行也在10分钟以内。

1处门诊部：将新增于03-12地块，正好位于观澜樟坑径北片区最大的居住区域内，正是招商·观园所在地块，和黄·懿花园、金地·天悦湾业主们皆可便捷到达。

9个社区健康服务中心：现有1个，位于04-15地块；规划新增8个，分别位于01-15、03-01、03-04、03-06、03-08、03-13、09-20、15-08地块。其中，03-06、03-08地块的2个社康中心可以直接为和黄·懿花园业主服务，而招商·观园与之仅隔了一条博强路；新增于03-01、03-04地块的2个社康中心，可以直接为金地·天悦湾业主服务。

三、文体设施：8文化室+3文化中心+10体育场地

8个居住小区级文化室：皆为规划新增，分别位于01-15、03-01、03-04、03-06、03-08、10-17、11-06、15-08地块。其中03-01、03-04、03-06、03-08地块所设的4个文化室，就在北片区居住区域内，而03-01、03-04地块所，正是金地·天悦湾所在地，03-06、03-08地块所设2个文化室，和黄·懿花园与之零距离；招商·观园正北面，中间仅隔了一条博强路。

3个居住区级文化中心：都是规划新增，分别位于03-12、07-07、09-20地块。其中，03-12地块所设的1个文化中心，招商·观园业主可以零距离享用，而和黄·懿花园、金地天悦湾业主们与之也只是一路之隔。

10个社区体育活动场地：全为规划新增，分别位于01-15、02-15、03-01、03-04、03-13、06-13、09-08、09-18、11-06、11-12地块。03-01、03-04地块新增的2个活动场地，就在天悦湾地块上。此外，还将于10-11、14-10地块规划新增2个综合体育活动中心，于04-02地块新增1个文化站。

四、道路交通

1、四等级道路齐全，深圳中轴线交汇网路

1）、两高速交汇连通市内外：和黄·懿花园享快速交通与宁静生活

观澜樟坑径片区对外联系的主要道路为有梅观高速公路、机荷高速公路、环观中路、环观南路、龙元路、五和大道、坂澜大道和至平路。此外，远期规划有轨道宝盐线（13号线）经过。

本片区规划道路分四个等级，金地·天悦湾、招商·观园所在的居住区靠近梅观高速、机荷高速交汇处，由此通过快速道路网，与福田、罗湖、深圳市内外快速连接，进入深圳市中心只是30分钟车程，成为快速连通深圳市内外的交汇中心。

从图则上可以看到，和黄·懿花园居于鹭湖国际住区的核心位置，其主要通往外界的主干道，多被其他项目隔开，既能享受快速连通市区的交通，而在整体上噪音会更小，可谓是尽得其利而不受其扰。

2）、四等级道路网、独立自行车道：与深圳市内外相连接

高速公路：梅观高速，路宽160米、双向6车道；机荷高速，路宽160米、双向6车道。通过梅观、机荷两条高速道路，且两条高速道路的交汇处清湖立交桥，就在观澜樟坑径片区西侧，与和黄·懿花园直线距离约1.3公里；与天悦湾、观园等居住区距离约750米。该片区就在深圳中轴线上，与深圳市内外相连接。

主干路：环观中路，路宽45 米、双向6车道；五和大道，路宽40 米、双向6车道；龙元路，路宽38.5～50米，双向6车道；坂澜大道，路宽50 米、双向6车道；环观南路、至平路，路宽60米、双向6车道。

次干路：观辅路，路宽35米、双向4车道；澜清路、安清路，路宽30米、双向4车道；澜清二路，路宽26米、双向4车道；观盛二路、求知东路、横滨北路；路宽25米，双向4车道；次干路网密度为1.60公里/平方公里。

支路：各地块通行与出入的主要道路，红线宽度12~26米，为双向2~4车道，支路网密度为3.75公里/平方公里。

2、3公交总站+6停车场+7天桥：连通樟坑径南北片区

规划新增公交总站3处，分别位于04-04、07-15、11-05地块。其中，07-15地块所设的1处，就在招商·观园正南面620米处，距离金地·天悦湾、和黄·懿花园也不过是1000米左右；04-04地块所设的1处，也在天悦湾、观园所在居住区的东北面约1000米。

本片区共设独立占地公共停车场1处，位于07-13地块、占地面积2347㎡；配建非独立占地公共停车场5处，总建筑面积共12000㎡，分别位于06-13、09-13、11-12、14-05、14-15地块。其他停车位配置标准按《深标》相关规定执行。所有停车场均应为残疾人提供不小于总数1.5%的专用停车位。

此外，还设有2个加油加气站：现有1个，位于05-07地块；新增1个，位于09-11地块。而05-07、09-11地块分别位于观园、天悦湾、懿花园的东侧约1500米、1200米处，为片区内有车一族停车和出行提供了极大方便。

本片区共设人行天桥7处，连接南北片区的有求知天桥、观澜高新园北天桥、五和环观南天桥，其中求知天桥直接把观园与南片区的高新区无缝连接起来。除本图则规划确定外，还可以在有必要设置行人过街通道的地段修建天桥或通道。

五、城市设计

本片区是旨在打造环境宜人、配套完善、园区社区融合互动、交通方式灵活多样的综合性城区。因此，其城市空间形态控制应满足如下要求：强化坂田-平湖区域绿地绿化背景，保证北部马蹄山、石皮山山体视线主体地位、建立樟坑径河滨水景观带，塑造宜人的人居环境。

1、绿化带：环绕和黄·懿花园、招商·观园、金地·天悦湾

本片区建筑界面应满足如下要求：1、横坑水库周边03-04、03-06地块临水库一侧应退用地红线12米，作为滨水绿化带用地，塑造滨水绿化界面。2、03-05、03-06、02-18地块西侧和02-17、03-13东侧应退用地红线12米；03-04、03-08地块东侧和03-13地块西侧应退用地红线9米；03-12地块东、西侧应退用地红线7米；03-01、03-04、03-06、03-08地块北侧退用地红线9米，03-13地块北侧退用地红线6米作为绿化控制带，塑造道路绿化界面，打造求知东路、求知一路、求知二路、求知三路、和横路为林荫道，建立沿环观南路城市道路通往横坑水库的绿化廊道。

也就是说，和黄·懿花园、招商·观园、金地·天悦湾周边，都将规划有6~9米的绿化控制带环绕着，小区内外都是绿化景观。此外，本片区步行系统由道路人行道、联系轨道站点步行通道、广场和沿河两侧的绿地构成。本片区步行系统应按相关规定进行无障碍设计本片区所有慢行系统应按相关规定进行无障碍设计。

本片区建筑高度应满足如下要求：临横坑水库及基本生态控制线区域为限制高层发展区，建筑建筑宜采用退台处理，首排建筑宜以低层和多层为主，建筑布局宜开敞、通透，并提供在一定范围内连续通达的视线通廊（单个视线通廊的宽度不宜小于25米），严格避免建造对景观遮挡严重的板式建筑。

2、公共空间成绿化景观

本片区主要公共空间包括横坑水库、马蹄山、石皮山山体绿地、观澜高新技术产业园区内公园、樟坑径河滨水绿化景观带及街头绿地广场，公共空间必须为所有人（包括残疾人）提供安全舒适的通道；

并应满足如下要求：1、提供便捷的通道：公共空间相邻路段设立多入口，增强公共空间的可达性。2、强化滨水景观环境及滨水建筑设计，公园及相邻区域应强化城市公共艺术与景观小品的点缀。

■城市更新单元总用地20.7万㎡

本片区规划划定1个城市更新单元GX01，总用地面积约20.7公顷。该更新单元位于规划五和大道与宝业路交叉口处，西侧就是樟坑径河，规划提供给社区和园区商业、教育、文体等生活配套设施，整治樟坑径河并建立滨水绿化带，改善片区城市建设面貌。

该更新单元内除独立占地的配套设施外的“规划，拆除重建”类地块的规划建筑总量约为22.0万㎡，其中居住建筑总量约为10.2万㎡。该单元内应重点落实09-20号地块社区服务中心、居住区级文化中心、社区健康服务中心，12-01号地块小学，12-07号地块邮政所等设施。

该城市更新单元，就在北片和黄·懿花园、区招商·观园、金地·天悦湾园的东南面约1400米处。由于城市更新单元需要拆除重建，完成后周边景观环境将得到极大改善，这就进一步提升和黄·懿花园、招商·观园、金地·天悦湾园的价值。

■“鹭湖国际住区”：中轴之上的最大豪宅供应片区

一、深圳楼史上绝无仅有的“大象聚首”

从城市片区位置而言，由卫星地图上看，房地内参www.BANQ.cn发现，以深圳CBD为中心，直线北看就是观澜樟坑径片区位置所在，正是位于深圳境内的中轴线上，中轴线作为城市发展的轴心，商业经济等发展往往都是围绕主轴而蔓延发散开来。

而鹭湖国际住区，也即是和黄·懿花园、招商·观园、金地·天悦湾及城建项目所在的片区，更是居于核心位置。自从2011年自4月8日在华侨城举办产品新闻发布会后，由和黄、招商、金地、城建四大地产巨鳄共同建设的顶级生态资源住区——鹭湖国际住区，引起深圳地产业的瞩目和热议。

投资界有一个形象的说法叫：大象聚首（elephant-bumping）。大象是陆地之王，力量的象征。一般来说，任何一只“大象”的出现，都会对市场产生举足轻重的影响，而一旦“大象聚首”，则很可能颠覆市场的格局。鹭湖区域内全部是巨头、项目全部是大盘且全部都是墅级大盘——这就是典型的“大象聚首”，这在深圳房地产开发史上绝无仅有！

二、中轴之上，山林湖海：和黄·懿花园，唯一“微别墅”

招商·观园、和黄·懿花园、金地·天悦湾园所在的鹭湖国际住区，位于深圳境内中轴线上以北17.6千米处，处于深圳两大高速公路(机荷高速、梅观高速)的中心交汇处，向内是深圳中心各大区域，向外是辐射珠三角东莞、惠州、广州等城市。

而由和黄·懿花园、招商·观园、金地·天悦湾及城建项目形成的鹭湖国际住区，占地达到58万㎡、建面超过95万㎡，这还没有包括其它待建地块。放眼深圳，目前还没有与之相比的大面积豪宅供应地，而随着深圳土地的衰竭，未来也很难再有这么成片开发的片区了。至少未来几年内，这里将是深圳最大的豪宅供应片区。

片区拥有高达313.21万㎡的绿地林地保护区，37.41万㎡的水源保护区，加上片区严格规划的绿化控制带，而据前文分析，和黄·懿花园是最靠近横坑水库、马蹄山、石皮山的项目，享受着“山湖林海”超绿待遇。据悉，项目正在建设中，预计2012年中下旬入市。（WH）

观澜樟坑径片区法定图则

观澜新中心地区法定图则

龙华新区中央政务区合拼图