导读：
        ■宝中腹地，圣拿威崛起
        ■片区指标
        一、深圳又一中心区：前海+宝中
        二、世界级水准的滨海中心城区
        1、大宝安中心区=滨海片区+碧海片区
        2、总部经济、高能复合滨海中心
       ■深圳最强流金区域
        一、深圳未来最流金地域：前海中心
        1、特区之特：前海中心区
        2、未来最具价值双中心：前海中心区、宝安中心区
        二、南山输出人口重地：唯一方向，就是向西
        三、宝中高附加值密集区：南山→宝中
        四、延续南山高新区，宝中高赋值地：圣拿威招商也招人
       ■前海之上，名副其实的学区物业
        一、名副其实教育物业、足配“在地留学”
       1、300米集4所幼儿园，学前教育就在住区里
       2、500米范围4所小学，学位无忧
       3、中英中学就在家门口，一等一的“在地留学”
       4、千米内全方位教育资源云集，典型教育物业
       二、大型市政配套密集
       1、东西分布2所大型综合医院，适当距离得其便利
       2、市政配套密集：文化站、体育中心、区政府、体育馆、音乐厅……
       ■道路交通
       一、1#地铁坪洲站就在东北侧，实为地铁口物业
       二、升级双地铁口物业，畅达市内外
       三、最强大交通网络集群：“海、陆、空、铁”战略资源云集
       ■城市设计：西乡河改造、景观优化
       ■高赋值强区、最悍教育物业
正文：

■宝中腹地，圣拿威崛起

位于宝安中心区宝源路与海城路交汇处的宝中·圣拿威，于4月30日正式开放精装样板房和法式园林后，每日均迎来大批意向客户的咨询和来访。据悉，圣拿威即将面向市场推出80-120平米户型单位，而项目所在区位、教育资源、配套、规划前景等向来为人所瞩目。

宝中·圣拿威所属片区为西乡中心区，也就是我们所说的碧海片区。这是宝安中心区的组成部分之一，属于大前海规划范围。由于大前海规划的推动，这里也得到了前所未有的发展，规划配套不断展开。

尤其是近几年的快速发展，随着前海利好消息不断传来，宝中的各种配套也在不断完善，各种大小新盘项目竞相出现，如今的宝中腹地，已是高楼林立、密集交错。为此，房地内参认为，不妨了解下该项目的片区规划。

■片区指标

一、深圳又一中心区：前海+宝中

宝安中心区，以下简称宝中，实质是由滨海片区和碧海片区两个部分所组成的。宝中·圣拿威所在的地块，正是宝中碧海片区，即西乡中心区的3-01-14地块。该项目所在的宝中碧海片区，与滨海片区仅一路之隔，它们两者形成大的宝安中心区，东侧紧邻着深圳未来的又一中心---前海新区。

从大地域来看，宝中·圣拿威所在地，正是属于宝中版图核心位置，也是区域目前极罕见的中央豪宅新盘。项目占地49476.88㎡，总建面223635.47㎡，由8栋住宅、1栋公寓、1栋幼儿园组成，分三期推售。

二、世界级水准的滨海中心城区

1、大宝安中心区=滨海片区+碧海片区

宝中碧海片区所在的范围，是指宝安大道、新安六路、海滨大道和碧海湾公园东围合的区域。总用地面积为824.14公顷，建设规模总量为920万平方米。

该片区的城市发展总目标是：完善居住配套与综合服务功能，建设宝安区西南部全新的、整体的、环境优美的、配套设施完善的现代化海滨城区。功能定位是：与宝安中心区共同构成宝安中心组团的综合服务区，重点发展居住与综合服务功能，并保留一定的生态功能用地。

宝中滨海片区所在的范围为：宝安大道、湖滨西路、新安六路、前海湾海岸线所围合的区域，总用地面积722.64公顷。该片区发展目标是，与前海共同组成深圳市城市双中心之一，是区域的总部经济、商务商业和文化体育中心。主导功能为发展总部经济、商务金融业等区域性现代服务业，兼有居住及配套的综合功能。

2、总部经济、高能复合滨海中心

根据《深圳2030年城市发展策略》及深圳市城市总体规划（2010-2020），该片区发展策略为大力发展总部经济、商务金融、商业服务业及相关配套服务业；强化与前海深港现代服务业合作区的协作，打造功能高度复合的滨海中心区。

该片区将以现代化的交通系统和一流的配套服务来吸引企业和游客的聚集。将通过一系列措施塑造滨海城市形象：强调生态环境；增强滨水地区的活力，充分利用滨水岸线资源，海澜路临海一侧塑造滨海休闲商业文化带，同前海临海商业休闲带进行衔接，提供多样化的都市活动场所，共同创造具有世界级水准的滨海中心城区。

■深圳最强流金区域

一、深圳未来最流金地域：前海中心

1、特区之特：前海中心区

2010年10月，前海中心区获计划单列市管理权限，成为“特区中的特区”；2011年3月5日，国家将前海开发列入国家十二五规划；至2011年4月7日，前海金交所正式揭牌；截至2011年6月底，明确意向投资金额重点项目11个，超百亿项目2个，资金总额达585.5亿元。

如今，前海中心被誉为“未来的珠三角曼哈顿”、“特区中的特区”、“深港合作试验场”。早在去年12月，前海管理局就已与20家香港企业签订了合作意向书，按科学估算法，前海15平方公里土地10年后区域产值将高达3000亿！这也将是深圳未来最流金的地域之一。

2、未来最具价值双中心：前海中心区、宝安中心区

前海中心定位为前海核心商务聚集区，深圳未来的心脏，珠三角的中心。而根据城市功能、战略地位的调整，将催生国际化都会前海中心和宝安中心区区域双中心诞生。

前海未来作为一个“双跳板”——深圳利用这个跳板更好地走向全球；香港利用这个跳板更好地走向内地。作为国际资本进入中国的“桥头堡”和高端产业的聚集区，前海未来将辐射珠三角5000万人口的市场，乃至拓展到超过4亿人口的泛珠三角地区。

而根据《深圳2030城市发展策略》，宝安中心区、后海片区、蛇口片区以及前海片区组成的大前海中心区，将统一规划谋求共赢！西侧紧邻着的大宝安中心区，在与前海中心区融合之中，正好就在宝中核心位置的圣拿威，将因此受益于宝安中心区和前海中心区双中心发展的重大利好。

二、南山输出人口重地：唯一方向，就是向西

从区位上而言，宝中是承担制造业与南山的外溢、以及对外的交通枢纽功能的主要场所。而与宝中紧邻的南山区，作为深圳乃至华南地区最大、附加值最高的高新科技园区所在地，这里的白领、精英人士之多，土地之稀缺，使得区域人群亟需寻求一个出口。

而南山区往北是山；往东的福田各种生活、工作成本更高；往南是向海，无地可用，正是如此，这就使得往西的宝中最值得看好。事实上，宝中也是南山区输出人口的重地，这里生活成本等因素，较之福田、南山等也较低，因此腾讯、中兴等众多企业精英人士选择在此居住。

不止如此，宝中这里海港、空港、高速路（广深、沿江、南光、南坪等）、穗莞深城际轨道、6条地铁都穿越，极具市场适应能力的民营中小企业，促使宝安成为中国大陆县级出口连续多年的冠军。

三、宝中高附加值密集区：南山→宝中

如今，宝中开始拉开总部经济的大幕，深圳农村商业银行、中国宝安集团股份有限公司、新一佳超市有限公司、人人乐商业集团、神州通投资集团等9家知名企业总投资3.2亿美元宣布将总部落户宝中，除此之外，还有十余家知名企业已明确表示有意将总部落户宝中商务办公区总部经济区。

根据统计，宝中总部经济办公区域的中央商务区占地约40万㎡、中央商业区占地30万㎡，将建设35栋写字楼，建面超过120万㎡，将成为继罗湖金三角地区、福田CBD、深圳高新区、后海金融区之后的深圳第五大写字楼重地。

难怪，连腾讯也在宝中整租3万平米的写字楼，租金高达约3亿元，财付通等要害部门即将进入这里办公。连作为互联网巨头的腾讯也一举进驻宝中，深圳重心西移，人居版图“一路向西”的说法，已然不断得以证实。而这些高附加值产业、人群大量进入之际，同样作为高附加值的房地产行业也因此而水涨船高。

尤其是位于宝中核心的圣拿威，对于最贴近宝中、原关内高新区人群而言，尤为明显。宝中置业门槛相对高新区周边的后海、深圳湾、华侨城的片区房价，几乎降低了数倍级，同时还因更靠近机场、受多条轨道线覆盖、山水海岛资源丰富，从而实现了高性价比的极大优势。因此，对于圣拿威此种项目，高新区的人士，应该打起精神了。

四、延续南山高新区，宝中高赋值地：圣拿威招商也招人

值得注意的是，就在宝中·圣拿威南侧、仅隔了一条西乡河的，就是宝安互联网产业基地，而这是项目的一个重大利好，而且该基地与圣拿威是同一个开发商——广兴源。对于互联网产业基地而言，是在招商；而对住宅而言，圣拿威又是在招人，招商招人双管齐下，开发商应是占据了最大地利。

宝安互联网产业基地位于宝安中心区宝源路以南、新安六路以西、兴业路以北、西乡河东西两岸，占地14万平方米，规划面积68万平方米，总投资38亿元。吸引全国大中型互联网企业、电子商务和电子支付、物流企业入驻，升级打造成深圳乃至珠三角最大的电子商务龙头区域及产业高地。

规划有电子商务办公区、技术平台支撑区、互联网总部办公室以及电子商务配套区等多个功能不同的业态空间，以提供办公、物流、生活等一站式全方位的总部型产业基地，成为立足深圳、辐射珠三角的大型互联网商务区。将打造一个珠三角最大规模集各种配套设施于一体电子商务特色产业园区。

目前，宝安互联网产业基地一期已开始招商，据悉已有不少高科技、互联网企业有进驻意向。事实上，该项目是宝安区未来2-3年重点打造的产业项目，对于区域发展具有深远意义。因此，无论政府、还是开发商自身，都会投入更多人财物。而互联网产业基地的坐落，将因吸引高附加值产业、兑价高的高科技人才集聚，提升周边住区价值，自家的圣拿威，不容置疑，自当最先受益。

■前海之上，名副其实的学区物业

整个片区的配套设施包括市、区级市政公用设施及为本片区服务的配套设施和市政公用设施。由于宝中·圣拿威所在位置，既得享了碧海片区的配套利好，又紧邻着滨海片区，事实上是直接享受了整个大宝安中心区的规划利好。

为此，我们将以宝中·圣拿威所在地块为中心，半径1.5公里范围内的各种教育、文化、景观、市政等综合配套设施为主要分析对象。

一、名副其实教育物业、足配“在地留学”

1、300米集4所幼儿园，学前教育就在住区里

宝中·圣拿威所在的碧海片区，共规划25所幼儿园，现状保留6所、新增18所，分别位于1-01，2-02-1，3-01-15，3-01-16，6-08-4，10-06-3，3-01-14，4-02-1，4-05-4，5-01-3，5-02-1，5-05-3，7-07-2，8-02，8-03-1，9-07-1，10-01，10-03-1，11-01-4，11-04，12-02，14-03，15-03-2，18-03-2，18-06-3等地块。

其中，项目本身将配备一个9班幼儿园、3层楼高。不止如此，就在300米半径范围内，项目还可直接享受到包括海湾双语幼儿园、崛起幼儿园、中英公学幼儿部（一体化国际先进教育学校）在内等至少4所幼儿园。

2、500米范围4所小学，学位无忧

项目所在的碧海片区共有6所小学，现状保留的2所分别位于1-05-3，14-01-2地块，新增4所分别位于3-01-13，5-01-3，11-05-2，12-03-2四幅地块，均为独立占地。

其中，就在宝中·圣拿威500米半径范围内，拥有至少4所小学，包括1）宝安中学附属小学（宝安新中心区第一所教育局直属小学）；2）西乡中心小学（宝安区第一所省一级小学）；3）坪洲小学（坪洲新村家庭子女未来指定小学）；4）海城小学。

3、中英中学就在家门口，一等一的“在地留学”

宝中·圣拿威所在的碧海片区，规划了1所九年一贯制学校，位于3-01-15地块，为现状中英公学。该学校就在宝中·圣拿威的南侧、仅一路之隔。中小学就在家门口，对业主而言可谓是一等一的便利。

中英公学是中国第一所国际民办学校、中国第一所赏识教育实验师范学校、英国英中教育协会新成员学校，学校占地33000㎡，建面48000㎡；设立幼儿部16个班，小学部36个班，中学部18个班，国际部6个班，学校可容纳学生2000人，教师200人。

办学8年来，中英公学已成就64名学生入读剑桥、牛津、多伦多、香港等世界一流大学； 2008年学校通过“深圳市一级学校”评估；2010年，学校向中国教育部申请“中国第一所国际化民办学校”评估认证并顺利通过；学校同时也是中国科学院“全国电影课示范学校”及“国际赏识教育实验基地”；2010年荣膺“深圳市民办学校规范优质专项奖”。听闻，来这所学校上学的，都是顶级富豪、权贵的子女，上下学时间，停在中英公学门前的车，都是本特利、保时捷级别的……

4、千米内全方位教育资源云集，典型教育物业

碧海片区共有3所初中，分别位于14-01-1、6-04、8-01-3三幅地块。其中，现状保留在14-01-1地块的1所，正是海湾中学，就在项目西侧直线800米范围内。海湾中学占地28554平方米，建筑面积24152.1平方米。现有44个初中班，2276名学生，是省一级学校。

规划有1所寄宿制高中，位于18-07地块。该高中占地77369平米，规划为48班制寄宿制高中。其就在宝中·圣拿威西侧，从海城路进入海滨大道，往西车程3分钟左右即可到达。

二、大型市政配套密集

1、东西分布2所大型综合医院，适当距离得其便利

项目所在的碧海片区规划1座综合医院，位于18-01地块，现状为800床恒生医院。其就在宝中·圣拿威西侧约2公里处，沿着宝源路往西直走2.2公里即可达到。这种距离，既避开了医院的负面影响，又得其便利，十分适宜。

不止如此，项目紧邻着的滨海片区，规划了四处医疗用地，分别位于02-06、13-03、13-06、13-10等地块，其中02-06地块的一所医院，占地29804平米，为妇幼保健院，就在宝中·圣拿威的东侧直线500米；位于13-03地块的1所，占地82470平米，规划为综合医院，并附建约5000平米的公交枢纽站。

2、市政配套密集：文化站、体育中心、区政府、体育馆、音乐厅……

碧海片区规划了2处区级文化站，分别位于15-02、17-03-1这两幅地块。其中位于15-02地块的一个区级文化站，占地16459平米，设有文化站、停车场等。其就在宝中·圣拿威西侧直线约1800米，沿着宝源路往西直走即可享受到。

碧海片区规划的一个地区级体育中心，位于17-02-2地块，占地64038平米，即西乡体育中心所在地。该体育中心就在宝中·圣拿威西侧约2000米处，紧邻着碧海湾高尔夫球场，如今正是片区居住人群休闲、健身的最佳去处。

值得注意的是，由于宝中·圣拿威所在位置紧邻着滨海片区，这里目前已成规模的区政府、体育馆、音乐厅……等大型市政配套，而这些都在圣拿威半径1小时范围内，可便捷得以直接享受。

■道路交通

一、1#地铁坪洲站就在东北侧，实为地铁口物业

宝中碧海片区规划轨道交通枢纽站2处，分别位于1-09-2和9-05-3地块；其中地铁一号线穿越该片区，并设有2个轨道站点，分别为坪洲站和西乡站。

其中，坪洲站就在宝中·圣拿威东北侧直线约650米处，沿着海城路往北直走10即可达，步程约15分钟。通过地铁，10分钟可抵宝安国际机场，30分钟抵福田中心。如此，事实上圣拿威也算得上是地铁口物业。

二、升级双地铁口物业，畅达市内外

碧海片区对外联系的主要道路为沿江高速、海滨大道、宝安大道、西乡大道、宝源路和新安六路。城市主干道包括海城路、新湖路、宝源路等，圣拿威正好位于海城路和宝源路交汇处，交通四通八达，可便捷前往深圳市区。

另外，直通广深的沿江高速也紧邻项目经过，高速道路离项目仅600米左右，而推测，在宝中所设的出口，或将在项目旁边，由此，未来从项目可便利通达广州，迅速拉大城际半径。同时，连通机场至福田的轨道11号线，在宝中碧海片区设有碧海湾站，未来距离项目仅900米，如此看来，圣拿威是双地铁物业，价值再次凸显。

三、最强大交通网络集群：“海、陆、空、铁”战略资源云集

不止如此，其实交通网路上，“海、陆、空、铁”等各种战略性交通资源，都云集在宝安中心区。这里临近香港国际机场和深圳机场两大空港；圣拿威北边即为深圳机场，仅需15分钟车程。

未来，厦深铁路和机荷高速将在前海附近跨越珠江口延伸至珠江东岸；广深沿江高速公路、南坪快速路、滨海大道等高速、快速公路穿过该区域；深莞穗城际线、深港机场连接线、深圳地铁1#、5#、前海枢纽站等铁路、地铁交通设施将这里与深圳、香港乃至整个珠三角紧密地联系在一起。

这样，受益于“海、陆、空、铁”等各种战略性交通资源在此的交汇，宝中·圣拿威未来可实现10分钟内抵达深圳机场和香港机场，半小时内抵达香港中环，而前海、宝中也就成为真正粤港澳1小时生活圈的核心。

■城市设计：西乡河改造、景观优化

碧海片区城市空间组织的主要构思为：结合本片区的自然环境和城市布局特征，保护并强化片区优质景观资源，突出城市的滨海特色，构筑“一核一带”、“五轴四心”的城市空间景观结构。

值得注意的是，其中“一带”是指西乡河及两侧绿地空间组成的带状开敞空间，应保证沿河绿地空间的连续性，规划将沿河两侧各100米范围内的区域作为视线影响区，并对影响区内用地的开发强度和建筑高度进行必要的控制引导。沿着西乡河两侧，还将设置公共绿化开敞空间，结合沿河用地现状条件，对于西乡河沿线改造、新建用地，

而“五轴四心”是指本片区沿五条主要道路（新湖路、宝源路、西乡大道、海城路、银田路）形成的公共空间轴以及分布在这些轴线上的四个特征各异的城市公共中心，它们是展示滨海自然风貌和城市特色景观的重要场所。

宝中·圣拿威东侧正好紧邻着西乡河，按此规划，未来改造升级后的西乡河将成为业主们茶余饭后的休闲之地、家中美景。如今，西乡河本身也已进入改造阶段。综合整治（截污）工程第三期目前已完工，截污工程基本实现，预计年底将成为名符其实的景观河，而沿河两岸的浪漫港湾国际酒吧街也将在今年年底正式动工。

■高赋值强区、最悍教育物业

从片区规划及长远发展来看，宝中·圣拿威所在的区域、地段、资源、配套等相关信息，无不是整个宝安中心区最典型、也是最值得期待的新盘之一。尤其是以项目22万平米的体量，可谓是区域目前新盘中的老大。

更何况，受南山辐射、人口输出、前海前景带动，宝中·圣拿威紧挨着宝安互联网产业基地，更是直接受高附加值产业利好影响，价值潜力不可估量。而一般高附加值产业基地，往往吸引的也是高收入人群、与之相对应的房地产作为金融性产业，随之受益。

更为稀缺的是，在民生越来越受重视的今天，那些第一时间为人们带来实质性资源、效率的房地产住宅项目，将是置业者的头号选择。宝中·圣拿威以最近距离直接享受4所小学、5所中学、4所幼儿园、1所高中等14所教育配套，这种绝无仅有的教育资源优势，更是最大赢取了置业人群的目光。加之以项目所在的地段、产品本身等综合性优势而言，理应给以更高评价。（CWE）*2

宝安中心区合拼

宝中·圣拿威所在的宝中碧海片区