◇ 半求banq

                             2003-08-17 

                         banq@vip.163.com 
                        

    〖时    间〗：2003年8月01日16：25～18：55
                  2003年8月14日14：50～16：30                       
    〖事    件〗：实地考查新豪方地产蛇口悠然居项目及片区简况
    〖地    点〗：蛇口工业八路南、工业大道东
    〖考查实录〗：


    ■公司概况

    1994年，为了参加公司摄影比赛，某天下午在麒麟路豪方花园、麒麟花园这一块向西拍
摄了一张太阳和电线塔构成的所谓“能源之光”的照片。当时这个地方还是一条两车道的小
水泥路，麒麟立交桥还未建设，麒麟花园这里是厂房，而豪方花园、豪方现代豪苑则是一片
茅草地。

    新豪方的发展历程有点奇怪。

    1997年8月份，均价3600的豪方花园开始销售，该公司曾以较为幼稚的“微利房价豪宅
享受”为广告进行推广，随后豪方卉园建成。凭借这两个项目，1999年，该公司仅仅名列项
目类公司第175位。2000年，则下降102位成了深圳项目类公司 第277位，2001年， 新豪方
以“深圳英诺讯房地产有限公司”面貌出现在项目类的第169位。在这几年里，公司并没有
什么知名度。

    2002年1月12日，共748套住宅的豪方现代豪园开盘，楼盘多次名列楼盘销售龙虎榜。借
此楼盘的销售业绩，2002年度该公司已经在全市418家项目开发公司中一飞冲天，深圳项目
类的冠军成了曩中物，知名度大大提升。

    从该公司名字的更换和成绩的大幅度波动来看，发展过程中的不坚决似乎可以想见。但
到了2002年，由于其已经成为深圳项目类公司的老大（也就意味着2003年晋升深圳综合类开
发企业），加之其在中山公园北面拥有一块TOWNHOUSE地皮以及南山公安局旁的新豪方中
心，其发展思路恐怕会有一个大的改观。

    虽然该公司成了深圳项目类的冠军，但是要取得更大发展，公司的管理能力、整合能
力、创新能力、沟通能力还必须要迅速提高，单凭产品价格比竞争对手低5到10个百分点这
样的价格优势无法实现公司实力的提升，不能满足业务发展的要求。

    ■片区概况

    很多人对蛇口的认识，恐怕更多地集中在所谓异域风情小镇上。其实悠然居所处位置的
南面就是蛇口的高科技产业带。

    以工业大道中段的ＴＣＬ为起点，一直向东到北科创业；再回到ＴＣＬ，向南到沿山路
的神威电子，然后由此顺沿山路向东再到北科创业，于是就形成了一个差不多是椭圆形的地
带。在这个地带之中，你会发现，蛇口一些知名的高科技企业，大部分都集中在这里。

    在这里，有ＴＣＬ（蛇口是ＴＣＬ多媒体的研发中心和行政中心）、爱思科微电子公
司，有由招商银行电脑部组建而成、银行软件大老奥尊电脑公司，有为世界著名企业的自动
化办公系统产品生产电路板的神威电子，有开发出我国第一台磁共振成像超导磁体的科健公
司，有被深圳市认定的全市第一家高科技企业——安科高技术公司，有为蛇口孵化器企业配
套的中试基地——兴兴大厦，有国内第一家生产密封蓄电池的华达电源公司，有生产高科技
产品厚膜继成电路的华达微电路公司，有红达生物降解公司，有蛇口科技大厦，有蛇口信息
岛公司，还有世界500强之一的ＤＯＶＥＲ属下的环球仪器公司、雷杜电子以及深圳唯一的
国家级火炬高科技创业园区——北科创业公司。

    这个椭圆形的地带中集中了如此之多的高科技企业，称之为蛇口高科技产业带似乎顺理
成章。蛇口片区楼盘的销售，是不应该忽视在这个产业带的推广力度的。

    ■楼盘概况

    4月19日悠然居认购，昨天开盘，期间经过了4个月，目前主体已经封顶，对于购房者的
信心大有帮助。楼盘由4栋25层高层住宅和底层商铺组成，为L形布局，点式塔楼。楼盘位于
工业大道与工业八路交汇处。楼盘的东北角是未来的蛇口MALL（也就是花园城2期），楼盘
东是已经动工的花园城3期，3期“描绘理想家园”的广告已经树立起来了，2004年就可入
伙。北面则是鹏基龙电工业区和租赁回报客观的花园城一期。南面的花园城小学足球场较有
意思，中间是两个水泥地篮球场，踢足球恐怕要留点神。

    悠然居的楼名取得不错，让人联想起“悠然见南山”的佳句。天地地产在其南山项目
中，也模仿取了“悠然天地”的楼名。

    销售人员年纪较轻，似乎没有太多经验，虽然较为热情，但精神状态和专业知识有待提
高。

    【周边配套】

    悠然居最大的卖点应该是周围的配套，大南山公园（海关处、及南山北面就有两个登山
口）、联合医院、肯德基、蛇口文体广场、沃尔玛、顺电、人人乐、集美堂家居、四海公园
等距离都不远。而花园城2期已经规划为一个大型MALL，这个大型MALL与亚洲最大的蛇口
WALLMART一起，必将改变整个南山的商业格局。

    工业八路西段路况较差，管理搅乱，但却分布着中国检验检疫、招商供电公司、中农大
厦、轶父精密产业、名兰苑酒店及风情吧、老四川饭店（有十年历史的老店）、蛇口动力设
备公司、四川酸辣饭店、海涛餐厅、亚洲药房、新晨大厦、电能计量检定所、豪客菜府等机
构。

    蛇口最大的安居小区桃花园A、B区也就是从这条路一直往西走。目前A区已经入住，B区
正在1施工，接近封顶。

    交通则有多路中巴和K113、113、230几路大巴。提一下，工业大道上的樟树十分惹人喜
爱，长势喜人。

    【科技雕塑】

    在楼盘以南，也就是北科创业大楼与悠然居之间的工业大道西侧，有一个规模为深圳第
一的科技雕塑，园周率、互联网、歌德巴赫猜想、遗传信息、青霉素、相对论、焦儿定律、
万物之原、万有引力等并排而立，与北科创业大楼前的方园结合体相呼应。

    【楼前广场】

    8月14日前往看楼时，楼盘东北角、售楼处前的小广场正在紧急施工，离开盘只有两天
了。小广场靠路边有5个各10平方米的喷水池，小广场以红色彩砖和大理石铺就，大理石刻
有细密规则的防滑纹，而红色彩砖没有采取常规的平铺法，而是竖铺，这种铺法消耗材料要
比平铺法多很多。

    【建筑质量】

    8月1日，选择C栋为主要考察标本。工人就暂住的楼盘南面的空地上。

    与豪方现代豪园相比，悠然居的施工要好不少，不但墙面光洁少毛面，而且在施工精度
和平整度方面也做得不错。今年7月份，市建设局举行全市工程质量评比，华西十一建承建
的悠然居名列南山区第一，在现场，施工单位的爆光栏也显示出管理的严格，这些或许能够
说明一些问题。

    在膨胀缝的处理上，施工单位采取了后面的附图的施工方法，不但外观不错，实际效果
也不错。在需要保温隔热的部位，采用了南京中外合资欧文斯科宁牌挤塑泡沫保温板。

    大约有1/2比例的顶楼女儿墙过高，达到4米，这么高的女儿墙影响了视野，但保证了建
筑外立面。个别房间尿味很浓，应该加强施工人员的管理和教育。

    【景观】

    到达3楼及以上，就已经能够比较完整地看到南山。南山靠蛇口一侧的绿化植被显然要
好于靠妈湾的一侧。到达6楼及以上，由于周围并无高大建筑，视角则比较好，到了8楼，远
处的三湾及后海则可看到（后附图）。蛇口有不少早期建成的多层，楼顶状况较差，影响了
一些视觉感受。

    【户内】

    1、差异层高

    顶楼净高3米15，估计包括楼板在内应该达到3米3，是目前本人在深圳看楼时除开假复
式、别墅、TOWNHOUSE以外的最高的层高，这种层高使室内空间显得极其开扬和挺拔，应该
表扬。

    而顶楼以下的单位也保持了高水准，净层高达到2米82，与招商海月、蔚蓝海岸一样。

    2、户型

    悠然居大部分户型中规中矩，动静分区等都采用了经过市场检验的设计。但在主卧的设
计上，则有大胆的创新，设计了面积不小的空中花园。带空中花园的户型为A栋结庐轩偶数
层B户型及奇数层C户型、B栋采菊轩单数层D户型及偶数层B、C栋东篱轩C户型及C户型偶数
层。

    户型除开C栋的C、D户型带有斜角（主人房入口处）外，其余都全部方正。凸窗宽72公
分，窗筐内宽（也就是可以使用到的）60公分。

    3、阳台

    阳台护栏上部为栅栏，铁栅栏厚度达到3公分与南海玫瑰花园的一样，都是在工厂预先
制作好，油漆好后直接装上，以后再上一层表漆即可。

    下面1/3部分为实心墙，这种设计有利安全，防止掉落物体砸伤行人。总高度为1米21，
高于人体重心，安全感得到保证。但看现场设计，栅栏上还有扣板，应该是为以后装钢化玻
璃预留的，这应该没有必要，属于多余，栅栏足够，玻璃影响通风。而与厨房相连的生活阳
台则全部为实心墙，洗衣机安放在这里。

    4、卫生间

    卫生间为自然采光和通风，塔楼做到这个程度还是不错的，但设计师显然过于保守，窗
户面积可以再大一些，现在窗户宽度太窄了，最小的只有60公分。

    【电梯楼梯】

    人行楼梯宽1米1，与那些宽度只有900~1000之间的楼梯来讲，显得还是比较宽，人行楼
梯采用机械通风和物理采光，是个遗憾。

    而电梯间的设计不错，电梯左右两个方向都设计了落地玻璃窗，做到了充足的自然采光
通风。在看楼时感到风大而且新鲜。电梯厅两个落地窗外分别有一个小平台，看样子就是光
突突的。建议不妨做成一个小型花池，进行建筑垂直绿化，可以参考一下招商海月2期的做
法。

    【车库】

    车库设计为车哭，也是人防工程，以便发生空袭时的避难，人防门厚重。里面的施工早
已经结束，但里面并没有进行清理，里面乱七八糟，积水较多，还有工人在里面便溺，味道
让人不快。车库里由于有多扇人防门存在，车在里面行使会有一些不方便。

    【噪音】

    工业大道与工业八路交汇点有红绿灯，噪音主要来自工业大道，噪音对于A栋结庐轩、B
栋采菊轩影响相对较大，C栋东篱轩、D栋相与轩情况要好一些。除卫生间和厨房外，其它窗
户都采用了双层隔音玻璃。

    南头半岛西部疏港公路（兴海路、月亮湾大道、港湾大道）建成以后，工业大道将不再
允许货柜车行使，或许能够给业主一丝安慰。

    【环境】

    目前楼盘以东的环境较好，甚至可以称很好。工业大道路况非常好，人行系统和车行系
统都不错，绿化良好，交通秩序不错。但工业八路西则似乎是两个世界，乱停车、乱摆放屡
见不鲜，而卫生状况更是不容忽视，路况较差，坑坑洼洼，人流较杂，一些小型饭店档次较
低。

    ■工程用料

    工程用料目前可以看到的有：KINGLION暗座、南海建兴电缆、无色透明玻璃、大连实德
塑钢门窗、万通PVC污水管、加气轻型砖、金洲深圳专用燃气管、南京中外合资欧文斯科宁
牌挤塑泡沫保温板。