◇ 半求banq

                              2003-09-03 

                           banq@vip.163.com 
                            


    〖时    间〗：2003年8月31日15：10～16：50
                  2003年9月03日14：00～16：00
    〖事    件〗：实地考查蛇口兴华实业“城市印象”项目及片区简况
    〖地    点〗：后海大道西、滨海大道南、南山书城东、海印长城北
    〖人    物〗：老同事陈、赵、罗以及半求
    〖考查实录〗：


    ■前言

    以前的几个老同事想购买这个楼盘，自己陪同去看了看，做了一些笔记，今天去再看了
看，并补拍了一些照片，整理一下，也算出国前的一点作业吧。

    ■公司概况

    在7月25日公布的2003年招商局A2003年半年度报告中的“本报告期内控股子公司及合营
企业”一项中，蛇口兴华实业股份有限公司与招商港务(新加坡)有限公司及香港瑞嘉投资实
业有限公司一起，是招商局下属三家以外币（ 港元、新加坡元）注册的公司，其余另外18
家下属公司都为人民币注册。

    之所以注意到外币注资这个小细节，是因为蛇口兴华（深圳还有一个“深圳兴华”，就
是福田兴华宾馆的业主）的历史令人感叹唏嘘。大约是1983~1985年间蛇口兴华成立，是深
圳也是全国最早一批的合资企业100强之一。

    不仅如此，蛇口兴华在上个世纪90年代以前，在蛇口乃至深圳风光一时，当时的招商地
产实力根本无法与蛇口兴华相比。17年的时间里，蛇口兴华走完了它最辉煌的历程，蛇口兴
华厂房区、盐田碧海花园、广州文德广场、蛇口早期职工住宅、鲸山别墅业主之一、华彩花
园、水湾头区、华达厂房区、工业大道中工厂区（TCL、至卓高飞等都是蛇口兴华的租赁物
业）逐次建成。

    1986年，蛇口兴华酝酿股份制改革，是深圳最早涉足股份制的企业，甚至于连股票都印
好了，最后却不了了之，蛇口人称之为“发股未遂”。经受此打击之后，蛇口兴华开始走下
坡路，固守原有成果，靠每年2000万的租赁收益维持不错的生计。

    走下坡路的结果就是在去年1月被招商局通过招商地产将其收归旗下，招商地产对其控
股比例达61.82%，处于绝对控股地位。而在蛇口兴华的股东中，“中土集团”等中央国有大
型企业的名字赫然在目。此后蛇口兴华领导层被调整，并开始启动“城市印象”项目，在
“城市印象”工地围墙上，我们可以看到“招商地产下属企业”的字样。

    ■楼盘概况

    城市印象原来叫颢景湾，后改为现名。这个楼盘案名有着明显的北京味，更象一部小说
或者散文，北京有北京印象、丰台城市印象等多个印象系列楼盘。

    楼盘北面靠着北环大道与宏观苑、海文花园、学府小学相望；南面是已经封顶的海印长
城二期；西侧与蓝山美墅、万商大厦，而万商大厦西一直延伸到南油大厦、与南山书城、滨
海大道围合部是南山商业文化中心区的市政公园，及深圳的第二大书城——南山书城；东面
是六车道的后海大道（准确说应该叫白石大道）。后海大道以东就是未来中心区的核心区，
包括规划中的展览馆、影剧院、写字楼、酒店、步行街、城市水体等。

    原来城市印象与蓝山美墅为同一个项目，后被分割出让，成为两个楼盘。不过在现场可
以看到，由于空间有限，两个楼盘施工现场之间并没有明显的隔离，所以双方只有加强巡逻
避免纠纷，在工地，各自有一个了望塔，来监视工地。

    楼盘建筑高度67米，与电厂锅炉高度基本一样。占地1万3，幼儿园2500平方米，总建面
5万4，容积率3.4，有463户，停车位238个，车位户数比为1：2，户型以55~120平方米为主
力。

    另外不知道你有没有看过该楼盘的网站，简直是深圳最花里胡哨的：

    http://www.szcityhome.com/

    太花了，信息可能难以表达清晰，反而误事了。

    ■周围景观

    楼盘东面景观目前还是不错的，但以后这里的建筑建起以后，视野就没有现在开阔了。
站在13楼，可以清晰地看到后海大道东的大片草坪、观海台、蔚蓝海岸等楼盘，以及海岸地
产获得的地皮。而香港的景观也可以清晰看见，正在施工填海的西部通道口岸及其北区一片
繁忙景象。

    北面景观可能才是楼盘以后长期可以享受的景观。深圳大学、高新南区公园将会是绿荫
一片，就连滨海大道的绿化也是非常棒。而在楼盘隔路的西北角，是4个零时的足球场。

    滨海大道是楼盘主要的噪音源，在这种情况下，发展商在规划的时候一般都会“以大欺
小”，所以，小区里最小的户型基本都被分配在了靠滨海路一侧，好在滨海大道是软基路
面，好在滨海大道的辅道路够宽，好在绿化带够宽，否则北面的噪音将要比现在大得多。

    ■邻居关系

    城市印象与蓝山美别墅紧邻，两个楼盘的空地也挨在一起，如果能够组成一个小区，共
享配套资源，扩大小区规模，其实是一件双赢的事情。但从楼盘模型和销售人员的话中推
测，以后两个小区肯定是分开管理，城市印象的管理公司是招商物业，管理是不用担心了。

    看楼过程是很遗憾的。遗憾的是两个楼盘的代理商太过敏感、互相攻击。相比之下，星
彦职员的表现要大度一些，而世联地产一位东北口音的女销售人员则以“我们这里定位高、
租客少、业主纯”直接打击竞争对手。而城市印象的销售人员则不时强调自己小区比较纯粹
没有一点商业，反而可以享受蓝山美墅的商业，架空可供活动，借此不时抨击对手。都失去
了职业风范。

    ■建筑细究

    【工地】

    由于工地占地不大，导致施工组织有一定难度。好在建筑底部全部为架空层，为施工提
供了不少的空间，建筑形态又是高层，否则现场就会比较拥挤，因为一般地说多层的现场要
比高层难看。总体上来看，工地的施工管理比较严格有序，但出入管理由于两个工地共管，
最后就成了谁也不管，发展商要监督加强，防止他人未做防护进入发生意外。

    值得表扬的是，为了保证垂直交通的安全，施工单位没有施工已经施工好但没有扶手的
人行楼梯，而是在建筑外围另外加设了零时性的简易楼梯，做了安全防护和扶手，这种做法
是不多见的。

    【施工单位】

    施工单位为广东二建，广东二建成立于1951年，属于广东建工集团属下全资公司，是国
家建筑一级企业。是中国500家最大经营规模建筑企业和500家最佳经济效益建筑企业。该公
司在深圳没有名气，甚至很多人对广东施工队没有好感，但该公司在上海名气却很响亮。

    上海紫江企业主厂房、中星集团雪野北块住宅小区、中大股份金桥新村北区、上海自来
水公司长桥水厂40万吨制水系统、三林城、静安区中心医院病房大楼、上海市海事局都是该
公司承建的。

    【施工情况】

    分别在1#、2#楼做重点考查，总体上看，楼盘施工属于中等偏上水平。墙壁的垂直度、
平整度不错，而地面从水养护的情况来看，也是比较平整的。在砌砖与混凝土墙结合的部
位，配备了比较密集的拉筋（比很多楼盘都密，上次在福田梅林某楼盘看楼，一个门筐的垂
直方向只有两根拉筋，而城市印象有4根，这个小节应该表扬一下）。

    每一层，施工单位都分别做了梁板样本，具体施工人员按照样板去做就可以了（附
图）。在螺纹钢连接处，焊工的做法比较夸张，焊得很仔细，但很显然过于保守了，焊接点
过大过粗了（附图）电线暗座都首先用塑料布予以包裹，防止混凝土进入。

    但是，依然存在不少问题，比如毛麻较多，极个别部位存在空鼓现象。有些施工摸板固
定螺栓孔PVC管没有清理割除等。尤其是工地带钉子的木块太多，本人和三位同行人的裤子
就被无情地划破，还程度不同地受到了皮肉之苦。

    【厨卫系统】

    卫生间为下沉式，下沉处由于杂务过多无法测量，但目测估计有4公分左右。下沉厕所
可以做到上下户之间的管道互相不干扰，直接走自家即可，维护也方便。

    厨房没有采用下沉式，也没有设置地漏，没有地漏是符合最新的设计潮流的，可以防止
上下户之间串味、害虫流串。卫生间、厨房内墙的底部都做了高18公分，厚度为10公分的假
梁，

    【户型】

    户型全部是方正的，有一梯三户、一梯四户，也有一梯五户，作为中小户型的楼盘来
说，这还是不错的。除开1栋01、02号房的动静分区稍差之外（客厅对于两个次要房间影响
较大）。其它户型都不错，南北通透也在一定程度上做到了。在1栋的03单位，模仿阳光带
海滨城2期的“入户门厅岛”系统，也有一个入户花园，面积快有6个多平方米。

    另外，楼盘消灭了一般的凸窗概念，而是将凸窗落地化，所有的凸窗都直落到楼板，室
外空调机则布置在左右两个窗户之间，窗户采光非常不错。

    发展商在楼书中突出了一些凸窗、过道等部位为“送”，其实羊毛出在羊身上，不知情
而一味贪这种小便宜的人越来越少了。

    【交通系统】

    电梯间全部为自然采光通风、但人行系统由于没有图纸，现场目前无法看清楚倒底是暗
间还是明间，不过按理来说，每层户数并不多，做到明间应该不难。

    【层高】

    目前施工进度已经达到20楼，还有3层楼就将竣工。经过测量，楼层净高为2米68，虽然
符合设计规范，也是绝大多数楼盘的做法，但作为小户型来说可以，但如果户型大了，就会
有点压抑感。

    ■建筑用料

    由于目前还未进入内外装修，因此可以看到的建材并不多：

    南方树脂、燕南牌建筑万能胶、建丰牌圆钢钉、安固力、绿园牌密目式防护网、皇冠牌
暗座、CLIPSAL牌及联塑牌PVC电线阻燃套管、实心红砖、加气轻型混合砖、双飞燕牌碳酸钙
粉……

    ■片区概况

    南山中心区西起南油大道、东临深圳湾、北靠深圳大学，南接南油，占地151万平方
米，其中填海面积90万平方米，总建筑面积为220万平方米。

    1992年8月25日，区政府颁布《深圳市南山商业文化中心区土地使用权转让暂行办
法》，这是我国第一个区域性土地出让的行政法规。目前，南山中心区已经吸引了28家地产
公司进驻淘金，开发总量达到180万平方米。是深圳最为集中的房地产工地之一。

    一、起早赶晚

    1991年，南山提出了南山商业文化中心区构想。1992年划定红线时，还只是荒芜的滩涂
区，后海路东侧全是填海而成。南山当时的地位比较边缘，连打的士到南山都要收返程费，
属于郊区的概念。

    因此，市里并没有给予南山足够的支持。南山只好自找饭吃，92年专门成立了南山商业
文化中心区开发公司，以求从市场找出路。这就是南山中心区建设由企业主导、住宅带动的
根本原因，这在深圳所有市级、区级中心区中是独一无二的，其它中心区都由政府主导、公
共设施建设带动。

    当时深圳只有南山提出了区级中心区的概念，后于南山中心区规划的宝安中心区、龙华
中心区、横岗中心区都得到了政府的大力支持，南山中心真可谓“起的早不如来的巧”。

    二、绝处逢生

    随着虞德海时代的过去，南山开始对中心区进行清理、整顿、摸底。并以滨海大道开通
为契机，迅速跃上新台阶。与此同时，1998年还根据市场要求增加了住宅用地的比例。随后
国际招标，澳大利亚布里斯班城市设计院的“国际城市村”设计方案中标。

    到2000年初，市政府终于给了一个正式的名份：“南山商业文化中心区定位为深圳特区
西部的商业中心、金融中心和文化中心”。这算是一份迟来的爱吧。而这个时候，南山也已
成长为深圳的高科技、人才、教育、旅游、房地产、经济、物流、能源、轻工、交通重镇，
风光一时无俩，当仁不让。

    三、艰难起步

    1、李嘉诚放空
  
    很多人以为黄埔雅苑是李嘉诚第一次到深圳洽谈土地合作的成果，其实不然。1992年9
月初，李嘉诚与南山接洽商谈南山中心区及其周边大型填海工程、上盖物业的独资发展计
划。这是李超人与深圳市的首次亲密接触，并来到南山中心区及海滨侧实地考察，信心百
倍。
   
    当时，李超人拟把南山中心区的1.5平方公里土地及其周边大型填海地总面积达4.5平方
公里全部纳入势力范围，计划投资100亿人民币。 而当时政府也有在深圳湾、前海大铲湾大
量填海的计划。李嘉诚最终还是没来成。

    2、中海打头炮

    1993年3月18日，中心区打下第一桩：海珠城奠基。海珠城由中海兴建，计划总投资10
亿元建设12栋塔楼（包括现在的嘉佳豪苑、海岸明珠、海印长城部分地皮）。后由于种种原
因只建设了3栋23层高层，导致规划在后期的地下车库无法落实。很多人疑问为何海珠城没
有地下车库，这就是原因。

    海珠城之后，中心区的建设处于沉静状态。虽然在1993年4月4日，南山中心区1号地块
签约，香港港诚实业准备投资建设“珠宝城”及港城花园。 但圈地后，迟迟没有动工，后
被保利与98年接手，建设保利城。而港城花园如今已经建设成学府小学海珠部。

    2年过去后的1995年3月1日，“鹏龙商业城”动工，后楼盘烂尾2年，1997年，海雅在与
天虹商谈好后，接过烂摊子，更名为海雅商业大厦，准备日后出租给天虹商场。到1999年
中，天虹商场撕毁合约，海雅只好硬着头皮自己开店，同年12月30日，3.5万平方米的海雅
百货正式开业。
 
    1997年5月4日，中心区的第二个住宅项目锦隆花园奠基，也是比较成功的项目。当时由
中原代理，中原在这里干了一些不光彩的事，收了一些黑钱，后来主动退给了业主。

    五、问题与遗憾

    1、条块分割
  
    中心区是由企业主导的，尤其是调整规划后，住宅用地大增。而各家开发商之间缺乏沟
通，也没有协调规划，因此，目前中心区内各楼盘建筑风格不一致，建筑外立反差较大，各
小区指教条块分割较为严重，造成很大的资源和空间浪费。

    中心区形整体感不强，核心商业区的条形感和向心感可能受到遏制。

    2、交通衔接

    中心区北、西、中都为城市干道，其中北、西的南油大道、滨海大道转向困难，由市区
进入中心区需要多次曲折往返。而中心区西北角、中北部均为立交桥，视觉感受比较压抑。

    3、体育馆迁

    可惜中心区旁占地25万平方米的体育馆已经改到西丽。原25万地皮改为深大建设深圳研
究生院。

    4、地铁更改

    最先的规划中，5#地铁经往西丽，在南油大道中心区段设2个地铁站。第一次调整时，
2#线经后海大道往西丽、红树湾。

    今年深圳出台最新规划，2#地铁再次生变。新2#地铁规划中，自科技园东站沿后海滨路
至招商东路站（位于后海滨路上），线路长约4.7公里，中心区内设有南山商业中心站。

    对于目前开发的位于中心区以西的楼盘来说，最新的地铁规划意味着去地铁更远了，如
果过马路方便，那么，去未来的地铁站应该能够控制在10分钟以内。 

    ■片区近况

    2001年5月8日，深圳新华书店“南山书城”项目定案，计划2003年建成投入使用。南山
书城将大于现有的深圳书城，排在深圳中心区科技书城之后，列深圳第二。 而在书城北
面，就是未来中心区的市政公园。这个市政公园离城市印象只有约300米的距离，非常方
便。

    目前，市政道路基本建成。南山商业文化中心外围的后海路、创业路在2000年已完工。
中心区里面的环南路、环北路、环西路、龙岗路等也已完工，环东路也将竣工验收，整个中
心区的市政道路建设至此基本完工。

    环境工程全面上马。中心区重点工程——南山中心区生态公园占地2.1万平方米，目前
已工程招标。龙海路景观工程将突出步行街特色，设计有小品、喷泉、凉棚等，整个工程已
经于8月初完工。中心区公园（书城以北）规划设计方案已通过规划国土部门审批，南山区
生态公园预计12月底完工。

    配套学校明年全部完工。中心区计划建设4所学校，其中学府小学已经投入使用。投资
1800万元的学府二小和投资2500万元的海滨实验中学9月份可正式开学。第二中学和第三小
学合为海珠学校。

    目前南山中心区整个配套工程全面启动，中心区的开发重点移到后海路以东的核心区，
表明南山商业文化中心区建设已初具雏形。