导读：
        ■人城关系，罗湖起伏
        一、罗湖的光辉与沉寂岁月
        二、深度城市化：罗湖当尖兵
        三、市民向罗湖的回归
        ■企业与商务的回归
        一、罗湖：各类成本优势最大的深圳城区
        二、企业向罗湖的回归
        三、看合正·荣悦府：放在罗湖的变化之上
正文：

■人城关系，罗湖起伏

一、罗湖的光辉与沉寂岁月

正当位于文锦北路的合正·荣悦府项目即将开始推广时间，@房地内参 在想的，则是罗湖、以及深圳城市格局的变化。作为深圳人，我们该怎么看待深圳的起点罗湖？又该怎么看待罗湖楼市的变化？其实，78.9㎡公里的罗湖，仅比71.82㎡公里盐田略大，是深圳城区中面积最小的行政区。

正因此，自深圳立市开始，罗湖只用了不到20年时间就开发完毕了，罗湖作为最早开发的城区，由于当时速度挂帅，加之时代因素，罗湖在上个世纪90年代及之前建成的建筑，多多少少都存在一些硬伤。进入21世纪南山开始崛起后，众多优质楼盘在这里面世，众多购房者被吸引了过去。

二、深度城市化：罗湖当尖兵

罗湖因此而进入了沉寂的岁月，弹指一挥间10多年过去了。而此时再观深圳城区，逆转已经不可避免地发生了：福田已经基本开发完毕、南山也已进入开发尾端，而这两个区域的建筑都是半新不旧，导致旧改空间不大，没有空间就没有更新更好的产品推出。

而罗湖不同，罗湖的建筑最老旧、房价在城区内最平稳最低，这使得罗湖的旧改空间最大，三贝旧改（田贝、湖贝、水贝）、黄贝岭旧改即可提供多少新的供应？更可贵的是，这里的旧改基本都是综合体住区、都市豪宅，而综合体物业、都市豪宅又是进入深度城市化阶段以后，最值得看好的品种、也是需求最大的品种。

三、市民向罗湖的回归

也即是说，当福田、南山半新不旧、旧改较少、空间枯竭的时候，罗湖恰好开始大规模旧改并提供新时期（深度城市化）阶段最需要的品种-----综合体物业与都市豪宅。人都是喜新厌旧的、不断进步的，因此，罗湖必将开始成为吸引热爱都市生活人的最大磁极。

以前，罗湖然而你开着桑塔纳前往南山居住、逐渐地热爱都市生活的人们，将开着奔驰宝马来罗湖住都市豪宅！万象城的幸福里销售如此之好，开创了都市豪宅的价格新高，其实就是罗湖再起的强烈信号。都市豪宅时代，罗湖将重新聚集北福田、南山抢夺过去的光芒。

■企业与商务的回归

一、罗湖：各类成本优势最大的深圳城区

在人开始回归罗湖的时候，企业也卡号是回归罗湖。以人民南、蔡屋围商圈为例，如此成熟的商圈，其写字楼租金大约在80元/㎡左右。但是前期很多深圳企业一股脑地向西迁移，过了5年之后，这些企业忽然发现，西部不但写字楼租金太高、而且住宅价格与租金也都比罗湖高。

而由于西部吸引了过多的企业、人口，因此当西部堵车的时候，罗湖竟然称了交通最畅通的深圳城区。人民南以及罗湖其它商圈，其成熟度、便利性都可比福田的任何区域，更比南山绝大多数区域更方便。在西部营商成本、生活成本、交通状况都区域恶化的时候，罗湖的优势开始出现。

二、企业向罗湖的回归

2011年年底，以年租到期高潮到来为标志，众多在福田的企业开始将办公室重新迁回罗湖。近半年以来，罗湖吸引的回流企业增长了31.5%！这是近十年来深圳格局史上前所未有的一页。企业的回流，带来的是商务活动的高涨，以及就业机会的增加。比如说，很多回到罗湖上班的员工，逐渐也开始将家搬迁回来，这股潮流，与上述的以幸福里为起点的、罗湖都市豪宅形成磁极的潮流结合在一起，开始吸纳越来越多的先知者。

罗湖有深圳最好的学校群、有深圳客流最大的商圈东门、有预投资最大的国际消费中心建设计划、有密集的地铁起终点、与香港联系最紧密……回到这里居住、回到这里办公、回到这里消费，完全可以享受到城市熟地的所有好处，而没有试错的坏处。就更不用说罗湖还是比南山、福田绿地率最高、拥有大山大湖的区域了。

三、看合正·荣悦府：放在罗湖的变化之上

合正·荣悦府总用地29695.29㎡，其中建设用地面积27718.69㎡，绿地面积1976.6㎡，规划容积率为5.5，总建面208244㎡㎡，计容积率建筑面积152420㎡。其中，住宅建筑面积约146511.09㎡，商品房约95206.36㎡。规划有5栋各32层的高层、1栋52层的超高层(高度158.55米)，总可售约848套。

当企业、居民、商务开始回流罗湖，我们就不能不对罗湖在深圳城市中的作用禁行新的评估，而对于幸福里之后新的都市豪宅、熟地物业---合正·荣悦府，所有的有志楼市投资客或许都不能忽视之。作为罗湖教育新村旧改项目，该项目的交通、配套、教育、商业之资源都无需多说，观察之，更应该放在罗湖的变化之上，我们将对此保持密切关注。