导读：
           ■观园36席黄金街铺即将入市
           ■深圳街区商铺成功案例：梅林一村
           ■极地商业：闭环、封闭、独立，皆为优点！
           ■招商观园•鹭湖第一街：商业掘金至高点
             一、观澜高新科技园区打造，15万高端消费群
             二、不限购、不限贷、小面积、小投入、大回报
正文：

■观园36席黄金街铺即将入市

经过去年一年，招商观园的热销，如今项目乘势将推出其商业部分——“鹭湖第一街”，预计将有36席黄金街铺于近期入市。由此，从商业视角分析项目，成为近期重点。上周，我司负责人在观园讲座上提到了“极地商业”的观点，这里有必要展开来谈。

投资商铺有两种，一种是商圈商铺，一种是社区商铺。商圈商铺因有卓越的体验感、奢华的档次感，成为吸引人潮的关键。但却对商圈客流、人口消费层级、投资客本身的要求较高。而街区商铺，由于针对生活实际之需，只要有稳定客群、人流，发展相对容易，进驻门槛较低。

其中，社区商铺中，不乏很多铺是死铺，而真正能做旺的铺，是需要一些基础条件的。深圳社区商铺有一个经典成功案例，就是梅林一村。从地段而言，梅林一村与中心区有一定的交通距离，并且通行并不是十分便捷。然而，为何梅林一村的社区商铺可以做得风生水起呢？

■深圳街区商铺成功案例：梅林一村

从地图上看，梅林一村与中心区中间正好被北环大道相隔，而北环大道是快速干道，也即是说，从梅林一村抵达中心区，相比一般的区域，更不便，路程所花费的精力更多。而中心区商业繁华、挑选余地多，但由于交通不便，于是这个渠道被封死。

那么，梅林一村的人，绝大多数被交通阻隔只能停留小区及周边消费，又由于梅林一村的地块封闭、独立、集中式，这样一来，就无形构成了一个闭环的结构，小区自成一体。那么，社区内这么多人，只能在小区内解决消费，由此可视为一个极地。

即向外不便，只能向内寻需。而这种封闭、独立的小区结构，造就了项目自身的社区商铺具有了极地的特征。事实上，这点与商圈商铺，形成了强烈反差。商圈商铺反倒需要区域的毛细交通很发达、最好四通八达，方便人流到往。同时，形成很多交织、串联，扩大辐射面。

■极地商业：闭环、封闭、独立，皆为优点！

但成功的社区商铺的特征，就是小区相对独立、封闭、同时与外界存在一定的交通屏障，小区自成一体，形成闭环，能将人锁在内部，从而构建一个自身解决需求的极地。而这正是梅林一村成功的原因所在。因此，业内人士经常会说，正是因为北环大道，所以才成就了梅林一村的旺铺。

而这点对于即将入市的招商观园，有异曲同工之妙。地段上，招商观园同样位于中心区的后方陆地。与中心区保持了20分左右的通行距离。同时，招商观园以西的梅观高速、以南的环观南路同样作为快速路，将项目所在地域进行了阻隔，形成了一个相对封闭、独立的住区，也即是鹭湖国际住区。

同时，目前整个住区外围，尚无高端商业、综合体出现，临近周边解决需求的场地极尽稀缺，但对于鹭湖国际住区而言，这里未来的居民人口，却是极为庞大的。住区内共有4个大盘，其中， 招商观园总户数1246户，金地天悦湾一期382户，和黄懿花园1338户，城建•仁山智水1602户，区域总户数近5000户。以一户三口计算，居住人口高达1.5-2万！

■招商观园•鹭湖第一街：商业掘金至高点

一、观澜高新科技园区打造，15万高端消费群

因此，在有1.5-2万固定消费人群的基础上，又因招商观园所在住区是一个极地住区，这无疑全面提升了商铺的消费指数和商业价值。事实上，鹭湖第一街地处宦官南路和2号路交叉口，雄踞鹭湖住区门户段位，临公交站台，具有极强昭示性，而环观南路更是连接观澜新中心的东西大动脉，四方客源都将在此汇聚。

同时，观澜高新科技园区总面积约22平方公里，国家级高新技术产业园区，2009年，园区共实现工业总产值近45.57亿元，目前入驻企业20多家，预计建成后将至少带来15万相关产业人口，以强大的规模连动效应，实现财富增长。

另外，在2月23日，落户于观澜高新科技园的IBM再制造中心已经建成投产，将为观澜高新区再添新发展核动力的同时，区域内也将迎来更多高端人才的入住，带来更多的高端潜在消费人群。

二、不限购、不限贷、小面积、小投入、大回报

鹭湖第一街产品主力面积70-90㎡左右，户型方正，带卫生间设计，超值使用空间方便灵动；部分户型更有挑高设计，阔绰内涵精心打造，商业街两大广场性成人流量节点，设想周到的财富格局让经营更顺畅。且商铺属于不限购不限贷产品，小面积小投入可博得大回报。

而且，鹭湖近百万建面的高端住区，目前配套可售商业面积不足1万㎡，商住比例近1:90，以2万固定核心客源及区域内近15万潜在客群将带来强大的消费力，再加上商铺的稀缺，其未来涨幅态势应予看好。目前，招商•观园2期将于2012年3月入伙，目前已经进入竣工验收阶段，随区域发展，这里的商业潜力即将展现。（PM）